L’arrivée des promotions immobilières, il y a quelques années, comme formule pour avoir un toit, était, sans doute, pour beaucoup d’Algériens qui n’étaient pas forcément tous classés huppés et «hors» catégorie, un évènement heureux, qui venait réaliser leur rêve le plus cher, de posséder un logement, après que toutes les tentatives menées dans ce sens soient vouées à l’échec, en raison du nombre fort élevé des demandeurs, dans le cadre du seul et unique dispositif d’attribution de logement qui existait à l’époque, en l’occurrence le programme de logements sociaux.
En fait, les promotions immobilières sont venues à point nommé répondre aux besoins exprimés, qui ont atteint la vitesse de croisière, en la matière, d’autant plus que le nombre de postulants au logement social augmentait sans cesse et les APC se retrouvaient ainsi devant des milliers de dossiers en instance, qu’elles ne pouvaient donc satisfaire, faute de foncier d’abord, mais aussi de programmes de logements diversifiés, à même de répondre aux attentes des uns et des autres.
Il faut dire que les coopératives immobilières, ce nouveau-né à l’époque, étaient la planche de salut de tous ceux qui ont tenté l’expérience du logement social, sans pour autant pouvoir en bénéficier. Il suffisait d’être salarié pour prétendre à ce programme qui ne tardera pas d’ailleurs à faire tache d’huile, avec de plus en plus de coopératives qui voient le jour, au grand bonheur des Algériens, prêts à s’endetter, hypothéquer tout ce qu’ils possèdent pour souscrire au logement promotionnel. En effet, la crise du logement a encouragé certaines personnes, parfois qui n’ont aucun lien avec l’immobilier, à investir dans la pierre. Beaucoup étaient étrangers à la profession, et étaient animés par le seul souci du gain facile. Les affaires d’escroquerie et les ventes fictives et virtuelles sur plan défrayaient la chronique, il y a quelques années. Il aura fallu que l’État ait recours à la mise en place de garde-fous, à travers la promulgation d’une loi, en 2011, à même de préserver les droits des promoteurs, mais également des acquéreurs, trop souvent victimes d’arnaque et d’abus de confiance. Les mésaventures et les déboires des souscripteurs avec les promoteurs, qui ont fait la une des journaux, atterrissent souvent dans les tribunaux, dans une ultime solution pour réhabiliter les «futurs» acquéreurs dans leurs droits.
Les cas d’arnaque ne manquent pas, bien que nous n’ayons pas de chiffres concernant le nombre d’affaires portées devant la justice contre des promoteurs indélicats, voire même véreux. Il faut dire que, de manière générale, de nombreux dépassements sont relevés aujourd’hui, ayant trait parfois au permis de construire, au manque d’équipements qui accompagnent les projets livrés et autres défaillances, de plus en plus banalisées par certains promoteurs qui manquent de professionnalisme ou de sérieux. Même le LSP n’échappe pas aux pratiques vicieuses de certains promoteurs. Une enquête du ministère, relative à l’avancement des projets, est lancée.
Le manque de professionnalisme des promoteurs immobiliers, c’est fini
Une dernière chance est accordée par le ministère de l’Habitat aux promoteurs immobiliers pour régulariser leur situation et s’inscrire au tableau national des promoteurs immobiliers, et ce conformément à la loi de 2011 fixant les règles régissant l’activité de promotion immobilière, qui stipule clairement, dans son article 4, que nul ne peut se prétendre de la qualité de promoteur immobilier, ni exercer cette activité s’il n’est pas titulaire d’un agrément et n’est pas inscrit au tableau national des promoteurs immobiliers, institué en 2012, qui fait foi, d’autorisation pour exercer l’activité, mais également adhérer au Fonds de garantie et de caution mutuelle des promotions immobilières. Le cas échéant, ce seront, selon la tutelle, quelque 1.543 promoteurs qui risqueraient de se voir retirer leur agrément. Un délai leur a été fixé au 2 novembre dernier pour se conformer à la réglementation. Ces derniers ont été destinataires de mises en demeure pour respecter la loi, avant la date butoir.
Ce rappel à l’ordre, à vrai dire, intervient après un état des lieux et des estimations récentes du ministère de l’Habitat qui font ressortir que 27% des logements réalisés dans le cadre de la formule des promotions immobilières sont supervisés par des promoteurs non inscrits à ce tableau. Ainsi, ces mêmes logements sont considérés comme étant illégaux, d’où l’intérêt de s’assurer par les acquéreurs que le promoteur a bel et bien souscrit au fonds de garantie, pièce à joindre au contrat dans toute vente sur plan, pour éviter de mauvaises surprises. Ce n’est pas étonnant d’ailleurs que 26 promoteurs aient été poursuivis en justice par le ministère, au niveau de 12 wilayas, pour l’exercice sans agrément.
Il est impératif de signaler aussi que la même opération a, jusqu’au début du mois d’avril 2016, recensé seulement 62% des promoteurs immobiliers qui ont répondu favorablement à cette mesure, soit 2.446 promoteurs sur un total de 6.514. Un chiffre qui explique, à lui seul, l’anarchie qui caractérise la profession.
Le wali d’Alger a, à son tour, à plus d’un titre, lors de ses visites d’inspection à Dély Ibrahim et Ouled Fayet, mis en exergue l’intérêt de respecter les normes et la réglementation, allant jusqu’à dire que donner des certificats de conformité à des coopératives immobilières qui ne se conforment pas à la loi en matière d’urbanisme, d’aménagement et de construction, c’est se rendre carrément complice de corruption.
Marginalisation de l’architecte ?
S’exprimant sur les anomalies nombreuses qui caractérisent, dans biens des cas, les promotions immobilières, qui devaient initialement contribuer à la résorption de la crise du logement, le président du Collèges des architectes, M. Boudaoud Abdelhamid, dira qu’il existe, certes, des textes de lois qui vont dans le sens de la réhabilitation de l’acte de bâtir, comme c’est le cas du décret du 20 février 2012, relatif au code de construction et d’habitation, dans son article 14 qui a prévu une commission pour la délivrance d’agrément des promoteurs immobiliers, composée de représentants des ministères des Finances, de l’Intérieur et des Collectivités locales, de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la Ville, du Commerce, ainsi que la direction générale du Fonds de garantie et de caution mutuelle des promotions immobilières, excepté le technicien, élément essentiel de toute cette chaîne qui ne figure pas dans ce même organe.
Il ajoutera, par ailleurs, qu’il existe des textes qui donnent un pouvoir extraordinaire, sur papier, à l’architecte de tous ces segments, mais ce n’est pas le cas sur le terrain, avant de poursuivre que nous n’avons pas, en Algérie, la culture de construction et un manque total de maîtres d’ouvrages qui maîtrisent toutes ces attributions. M. Boudaoud regrette aussi le fait de ne pas avoir de cartographie de sol et d’études pointues géotechniques, seules garantes aujourd’hui de la qualité des projets. Pour le premier responsable du CNEA, chaque projet a sa spécificité et une étude de sol pour un projet n’est pas valable pour un autre projet mitoyen, quand bien même il se trouverait à quelques mètre. L’autre défaillance réside, selon M. Boudaoud, dans le manque de suivi des projets par des architectes ou des ingénieurs qui établissent des PV de chantiers, régulièrement. La loi 90-29 du 1er décembre 1990 qui stipule clairement dans son article 73 que le président de l’assemblée populaire communale ainsi que les agents dûment habilités doivent visiter les constructions en cours, procéder aux vérifications qu’ils jugent utiles et se faire communiquer, à tout moment, les documents techniques se rapportant à la construction, et on oublie le CTC qui devrait, lui aussi, avoir son rôle à jouer dans le contrôle, rappelant par la même occasion que les collectivités locales, les OPGI et tous les maîtres d’ouvrages souffrent d’un manque de 2 millions de personnes dans le domaine technique, ce qui se répercute sur les projets. Il précisera enfin que le nombre d’adhérents au Fonds de garantie est de 3.448 promoteurs.
Nous aurions voulu avoir le montant des projets garantis par le fonds et le mouvement en termes d’adhésion des promoteurs immobiliers, mais toutes nos tentatives de joindre les responsables de cet organisme sont restées vaines, pourtant nous les avons saisis officiellement par fax, comme le veulent les protocoles journalistiques. Des semaines sont passées et on ignore toujours le sort de notre requête.
En tout cas, une chose est sûre, le dossier des promotions est épineux, et les dysfonctionnements et les défaillances criardes enregistrées aujourd’hui, au niveau de certains projets, renseignent sur les négligences qui ne peuvent être tolérées. Et c’est cela la finalité du dernier décret qui a vu le jour en février 2013 définissant les modèles-types des contrats de réservation et de vente sur plans des biens immobiliers ainsi que les limites du paiement du prix du bien, objet du contrat de vente sur plans et les modalités de son paiement.
S. D.
Le Président du Collège National des Experts Architectes :
« Un cahier de chantier doit être tenu minutieusement à toutes les étapes des travaux »
El Moudjahid : Pensez-vous que les promotions immobilières peuvent actuellement contribuer à la résorption de la crise du logement en Algérie ?
M. Boudaoud : Il faut admettre que toute production de logement en Algérie est la bienvenue, compte tenu de la très forte demande en la matière. Néanmoins, la question qui se pose est de savoir si les prix qui sont proposés à la vente sont accessibles à l’immense majorité de la population dont les revenus sont modestes. La seconde problématique réside dans la localisation géographique des logements proposés. En effet, comme on constate aisément une très grande partie de l’habitat est réalisée dans les grandes villes du pays qui sont étouffées ; ce qui engendre en plus un déséquilibre entre la ville et la campagne. À une politique harmonieuse du développement de la promotion immobilière, doit s’associer la levée des contraintes foncières qui sont importantes en la matière. Comme on le constate aisément, des assiettes foncières sont disponibles suite à l’effondrement de nombreuses bâtisses en ruine et l’élimination de bidonvilles. Là-dessus, les collectivités locales concernées doivent pouvoir négocier ces sites avec de potentiels promoteurs immobiliers, pour répondre aux besoins de leur commune en logement. Un système de quota peut être envisageable dans le cadre de négociation avec ces promoteurs.
On parle, ces dernières années, d’appartements haut standing, haut de gamme, pensez-vous que ces logements répondent, chez-nous, réellement, aux normes de ce type de constructions, aussi bien sur le plan technique que du coût ?
Le logement haut standing obéit à de nombreux critères, à savoir la localisation du projet qui doit se situer dans des quartiers huppés, le type de construction qui doit être garantie en utilisant des matériaux nobles, les logements doivent être accompagnés de toutes les infrastructures nécessaires, à l’image des parkings, ascenseurs, commerces, supermarchés, écoles, services, moyens de transport, activités de loisirs, pour ne citer que celles-là. Les promoteurs devront répondre à des exigences techniques avec des profils requis, pour garantir les normes de construction dans des délais bien définis.
Il faut admettre, par ailleurs, le facteur du civisme qui se pose cruellement dans notre société. Tout le monde sait qu’à l’intérieur de chaque logement, le standing et l’entretien sont de rigueur, tandis que les cages d’escaliers et l’environnement immédiat sont totalement délaissés.
Ceci remet en cause sérieusement l’idée du standing des habitations collectives. En matière de coût, la question qui se pose est de savoir si l’usager peut estimer que le bien immobilier qui lui est proposé répond aux exigences financières. Dans le cas contraire, il estimera plus utile de recourir à la construction individuelle. À titre indicatif, le prix du m2, qui était à 750 DA/m2, en 1970, est de 450.000 DA/m2, actuellement.
Des immeubles construits par un promoteur s’effondrent, récemment. 11 promoteurs, chargés de programmes de logements sociaux participatifs, sont portés sur la liste noire du ministère de l’Habitat, pour manquements et abus, des plaintes sont déposées par des citoyens contre certains promoteurs…
On est même tenté de dire que tout le monde devient promoteur. Il y a certainement quelque chose qui cloche, vous ne trouvez-pas ?
Au sujet du basculement de l’immeuble d’Oued Romane, seule une enquête technique approfondie dans les règles de l’art pourra nous renseigner sur les raisons exactes qui ont conduit à cette situation, pour pouvoir en tirer toutes les conséquences.
Toujours est-il, quant à l’application de la réglementation en la matière, l’APC concernée doit être dotée d’un POS (plan d’occupation au sol), d’après la loi 90-29 du 1/12/1990, dans son article 34, ainsi que d’une carte géologique, sismique et des zones inondables.
Seuls ces éléments techniques peuvent déterminer les normes techniques de la construction à respecter, notamment au niveau des fondations. Dans ce contexte, toute construction est soumise à des contrôles et à des réceptions à chacune des étapes de la part du CTC (les fonds de fouilles sont réceptionnés par le CTC), et du BET, chargé du suivi et du contrôle de la réalisation, tout comme l’APC doit effectuer des visites (voir le loi 04-05 du 14.07.2004 art.6, l’article 73 prévoie que le président de l’Assemblée populaire communale, ainsi que les agents dûment habilités doivent visiter les constructions en cours, procéder aux vérifications qu’ils jugent utiles et se faire communiquer, à tout moment, les documents techniques se rapportant à la construction).
Un cahier de chantier doit être tenu minutieusement par rapport à toutes les étapes des travaux. Il constitue une feuille de route officielle. Le retrait de tout agrément, régi par la loi 11-04 du 17.02.2011, dans son article 64, qui prévoit des sanctions administratives. Dans l’article 64, il est précisé que le promoteur immobilier peut faire l’objet des sanctions administratives, comme c’est le cas de la suspension provisoire de l’agrément pour une durée n’excédant pas 6 mois, lorsque le promoteur immobilier faillit à l’exécution partielle et injustifiée de ses engagements à l’égard des acquéreurs, fait preuve de non-respect des règles de déontologie de la profession, faillit à ses obligations telles que définies par les dispositions de la présente loi et les textes pris pour son application.
Le retrait définitif de l’agrément peut être prononcé si le promoteur immobilier ne remplit plus les conditions qui ont prévalu à l’obtention de l’agrément, si ce dernier a volontairement ignoré, de façon grave et répétée, les obligations qui lui incombent, ou encore a cessé son activité sans justifications et sans signalement préalable à l’autorité qui lui a délivré l’agrément. À ces manquements, s’ajoutent ses engagements tels que convenus à l’égard de l’État, des acquéreurs et de ses partenaires. Il faut signaler par ailleurs que le retrait de l’agrément est prononcé d’office quand le promoteur immobilier décède, fait l’objet d’une incapacité physique ou mentale l’empêchant d’honorer ses engagements, fait l’objet d’une condamnation pour fraude fiscale, fait l’objet d’une liquidation judiciaire.
Propos recueillis par : S. D.
Le Président de la FNAI :
« Lutter contre les intermédiaires pour casser les prix »
El Moudjahid : Le marché de l’immobilier se montre imperturbable, chez nous, malgré la diversification des formules d’acquisition de logement introduites pour la résorption de la crise, d’une part, et la loi 08/15 relative à la mise en conformité des constructions inachevées qui devaient logiquement influer sur le prix du mètre carré, mais le résultat est tout autre. À quoi cela est-il dû, à votre avis ?
M. Abdelhakim Aouidat : Le marché de l’immobilier est infesté, gangréné par des intrus de tous bords qui se sucrent sur le dos des courtiers et agents immobiliers agréés, ainsi que l’acheteur, victime de sa méconnaissance des lois et de la réglementation. En effet, aujourd’hui, tout le monde devient agent immobilier. Les cafés, les marchés, les places publiques, les lieux de travail, et même les hôpitaux et les cimetières se transforment en espaces pour conclure des transactions, parfois douteuses. Ces intermédiaires ou plutôt ces «smasria» ont pignon sur le marché. Ils détiennent près de 80% des parts du marché de l’immobilier. Ces derniers font la loi, fixent les prix de vente, d’achat et de location des appartements, villas, terrains, comme ils veulent. Les prix proposés par ces intermédiaires ne reflètent nullement ceux exigés par les promoteurs et les véritables propriétaires des biens mis sur le marché. Ce sont ces personnes qui font la pluie et le beau temps, allant jusqu’à revoir le coût du bien, une autre transaction informelle qui ne se limite pas à avoir une part dans la transaction, mais qui va carrément jusqu’à doubler ou tripler le prix des produits proposés. Cela devient un véritable phénomène de société. Aujourd’hui, cette pratique, très courante chez nous, explique, à vrai dire, les surcoûts dans l’immobilier, notamment en l’absence de la culture de la vente et de l’achat. On assiste à une véritable saignée, avec la tendance de l’ami, le voisin, le cousin, l’épicier du coin et même des personnes croisées dans la rue qui se mettent dans la peau de courtier immobilier. Tout ce beau monde devient, du jour au lendemain, agent immobilier. Il y a trop d’intermédiaires illégaux. Comment voulez-vous qu’on ait un marché de l’immobilier sain et transparent, avec tout cette foule d’intervenants qui ne connaissent pas la réglementation en la matière, en plus du fait qu’ils ne se soucient guère des procédures administratives, et donc vérifier l’authenticité des documents relatifs à la propriété des biens. Ce n’est pas étonnant de voir ces derniers carrément procéder à une une survente, avec le cautionnement de certains promoteurs, parfois.
Oui, mais avec la loi 08/15 relative à l’achèvement des constructions inachevées, prorogée deux fois, il devient difficile de louer, de vendre ou d’acheter un bien immobilier, sans détenir le certificat de conformité, ce qui devrait initialement influer sur le coût du bien mis sur le marché et les prévisions de dégringolade, selon les spécialistes, du prix de l’immobilier sont restées noir sur blanc et peinent à être concrétisées sur le terrain ; c’est tout de même bizarre. Comment expliquez-vous cette contradiction ?
C’est vrai que cette même loi devait redresser une situation caractérisée par une anarchie indescriptible, qui a porté un lourd préjudice aux transactions immobilières, puisque tout le monde peut vendre, acheter ou louer. Néanmoins, l’objectif de cette dernière n’a pas été atteint, en raison des lenteurs administratives, de la bureaucratie, tout simplement.
Il existe, actuellement, pas moins d’un million de constructions inachevées, à travers le territoire national, en attente de régularisation de leur situation. C’est très difficile, pour ne pas dire impossible de traiter tous les dossiers en suspend. Les propriétaires ont peur, d’autant plus que la majorité ont construis durant la période de la décennie noire et ne détiennent donc pas de documents de propriété. Au lieu de procéder à un transfert de propriété, dans la légalité, les gens vont recourir à d’autres méthodes détournées, bien sûr, à l’instar d’une simple procuration ou reconnaissance de dette, pour effectuer la transaction. Un fait qui va davantage compliquer les choses et augmenter le nombre d’affaires portées devant les tribunaux, pour l’illégalité de la vente, ou tout simplement d’escroquerie, de faux et usage de faux. Au lieu de faire un contrat de location par exemple, ça sera un contrat de gardiennage, et le tour est joué. Et c’est comme cela qu’un appartement d’un milliard de centimes sera vendu sur papier à 500 millions de centimes.
La loi de finances pour 2017 a introduit de nouvelles taxes, à l’instar de la révision à la hausse de l’IRG et des taux d’enregistrement des actes de propriété des promotions immobilières. Pensez-vous que ces nouvelles mesures aient un quelconque impact sur le marché de l’immobilier ?
Effectivement, la loi de finances pour l’exercice 2017 a inscrit la révision à la hausse de l’IRG qui passe de 7 à 10%. Pour la vente, la taxe d’enregistrement passe de 2,5%, à 10%. Cela va, à coup sûr, se répercuter sur le coût de l’immobilier. Avant, quand le bailleur procédait à des transactions de location pour les étudiants, à titre illustratif, il était exonéré d’impôts, et cela se voyait systématiquement sur le marché de l’immobilier.
Il y a aussi l’impôt sur la plus-value, supprimée en 2010, réintroduite à la faveur de cette même loi de finances. En tant qu’agent immobilier, ces taxes ne peuvent nullement encourager les transactions immobilières, pour la simple et unique raison que les prix vont encore s’envoler, d’autant plus que le marché est dominé par des intermédiaires. Il faut aller au fond du problème. Le mal réside dans l’informel. Et cela suffit largement pour encourager la sous déclaration.
La tendance sera marquée par le recours à la fausse déclaration. Par notre expérience, sur le terrain, on peut affirmer que le client optera pour une sous-déclaration du prix de l’immobilier, donc blocage du marché, fuite d’impôts.
Il fallait commencer par la sensibilisation, à travers les agents immobiliers et les impliquer dans cette démarche, comme c’était le cas en 2010 lorsque la Fédération nationale des agents immobiliers s’était mobilisée pour convaincre les professionnels de payer leurs impôts et intégrer le circuit formel. Aujourd’hui, pas moins de 3.000 ont été agréés, sur quelque 6.200 agents inscrits, au registre du commerce.
Il faut dire qu’en tant que FNAI, nous avons salué la promulgation de l’ordonnance relative à l’obligation de la bancarisation des transactions, à partir de 5 millions de dinars, qui va contribuer également à la lutte contre la sous-déclaration, mais nous estimons, par ailleurs, que pour que ces mesures se traduisent sur le terrain réellement, il est impératif de valoriser le métier d’agent immobilier et de lui confier toutes les transactions immobilières, même celles entre particuliers.
Passer par un agent reconnu et agréé par l’État est à même de préserver les intérêts de l’acheteur et du vendeur, d’une part, et les droits du Trésor public, de l’autre. Nous ne voulons nullement avoir le monopole sur le marché, mais notre souci demeure l’intérêt de toutes les parties.
L’État peut même, dans un premier temps, recourir à une mesure transitoire, pour une période de 5 ans, afin de réguler le marché de l’immobilier.
Ainsi, le notaire ne pourra plus procéder au transfert de propriété ou de contrat de location, sans fiche d’évaluation élaborée par l’agent immobilier qui connaît les prix réels de la transaction, et lequel sera responsable pénalement de la déclaration du bien et, partant, avoir des données fiables sur l’offre et la demande de logements, de locaux et de terrains industriels et agricoles. C’est le seul moyen pour que les prix du logement baissent. Quand il y a une traçabilité, on ne fait que suivre.
En 1998, le métier d’agent immobilier a été structuré, à la faveur de la naissance de la FNAI. Pouvez-vous nous donner un aperçu sur le contexte général ayant conduit à la création de la fédération, et quels sont ses objectifs ?
Après la naissance de la Fédération, nous nous sommes engagés à remettre sur rails la profession d’agent immobilier, et nous continuons notre combat pour assainir le marché de l’immobilier des intrus.
Nous estimons, aujourd’hui, que la réorganisation et la réhabilitation de cette profession passe inévitablement par une coordination entre tous les acteurs (agents immobiliers, promoteurs, notaires, architectes, géomètres et autres) qui devraient se réunir tous autour d’un table pour débattre des problèmes rencontrés. On a fait des propositions, en 2008, à l’État, pour la création de la Maison de l’immobilier, où tous les acteurs conjugueront leurs efforts pour trouver des solutions aux contraintes du terrain.
Dix-huit ans, aujourd’hui, après ce premier pas vers la réorganisation de la profession, qu’est-ce qui a changé pour un métier gangréné par des intermédiaires qui ont pignon sur le marché de l’immobilier ?
Il faut rendre à César ce qui est à César. Nous avons fait un long parcours, jalonné de plusieurs actions qui vont toutes dans le sens de la mise en valeur de la profession. Nous avons sollicité le ministère de la Formation professionnelle, pour l’introduction des spécialités liées au métier d’agent immobilier, dans la nomenclature actuelle des disciplines dispensées par les établissements du secteur. Dans la carte de formation, il a été intégré, le métier d’agent immobilier, et la consécration de 13 modules, pour cette spécialité. Parallèlement à cela, nous avons sollicité le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, pour la prorogation du délai de la mise en conformité des intermédiaires immobiliers qui activent au noir, pour un mois de plus, sachant que l’échéance fixée par la tutelle avait pris fin le 20 septembre dernier. Il faut dire aussi que de plus en plus de promoteurs immobiliers travaillent avec nous. Ils commencent désormais à admettre que l’agent immobilier est un métier comme les autres. Nous sommes là, pour faire de la publicité aussi pour les biens, pas seulement les vendre. Et cela est très important.
L’échéance fixée au 20 septembre dernier, pour la mise en conformité des agences immobilières, a pris fin, mais a été prolongée, à la demande de la FNAI. Où en est cette opération. Combien d’agences ont joué le jeu ?
Nous continuons notre travail de sensibilisation pour toucher le maximum d’intermédiaires. Nous espérons, d’ici la fin du mois en cours, arriver à atteindre le maximum. C’est notre cheval de bataille.
Source: Elmoudjahid le 20-11-2016
