L’article 231 du code de l’enregistrement fixe à 5 % le taux normal des droits dus sur une mutation immobilière — sauf en ligne directe, parents-enfants, où ce taux tombe nettement plus bas. C’est l’un des ressorts qui explique pourquoi tant de familles algériennes choisissent de transmettre un bien de leur vivant plutôt que d’attendre la succession. Cette opération porte un nom précis, la hiba, et elle obéit à des règles tout aussi précises. Procédure, conditions, cas où l’on peut revenir dessus : voici ce qu’il faut savoir.
Mise à jour (septembre 2026)
Le barème notarial fixé par le décret exécutif n°08-243 et le régime des droits d’enregistrement de l’article 231 du code de l’enregistrement, détaillés plus bas, n’ont pas été modifiés récemment. Aucune actualité récente ne change la procédure de donation immobilière décrite sur cette page. Dernière vérification : 23 septembre 2026.
Qu’est-ce que la hiba (donation) ?
La hiba, c’est le transfert volontaire et gratuit d’un bien du donateur vers le donataire, sans contrepartie financière, et du vivant du premier. Le code de la famille l’encadre (livre IV, chapitre consacré à la donation), en s’inspirant directement du droit musulman ; le code civil, lui, prend le relais pour tout ce qui touche au transfert de propriété immobilière proprement dit.
Donation ou testament : quelle différence ?
| Critère | Donation (hiba) | Testament (wassiya) |
|---|---|---|
| Moment du transfert | Immédiat, du vivant du donateur | Uniquement au décès |
| Quotité disponible | Le donateur peut donner tout ou partie de ses biens | Limité au tiers de la succession |
| Bénéficiaires | Héritiers ou tiers, librement choisis | Ne peut bénéficier à un héritier sans accord des autres héritiers |
Ce tableau résume l’essentiel — et il explique pourquoi tant de parents choisissent de donner un bien précis de leur vivant plutôt que d’attendre la succession. Un testament reste plafonné au tiers des biens et ne peut favoriser un héritier sans l’accord des autres ; la donation, elle, n’a pas cette limite.
Les conditions de validité d’une donation immobilière
- Le donateur : majeur, sain d’esprit, non placé sous tutelle, et surtout agissant sans la moindre contrainte ;
- Passage obligé par l’acte notarié pour tout bien immobilier — un simple écrit sous seing privé n’a ici aucune valeur, la sanction étant la nullité absolue ;
- Le bien concerné doit être identifié sans ambiguïté et libre de toute charge (hypothèque, litige en cours) ;
- Dernier point, souvent oublié : le donataire doit en principe prendre possession réelle du bien du vivant du donateur pour que la donation produise pleinement ses effets.
La procédure devant notaire
- Entretien préalable : le notaire vérifie que le consentement du donateur est libre et éclairé, et que le donataire accepte bien la donation ;
- Rédaction de l’acte authentique, avec le bien, sa valeur et les conditions éventuelles détaillées ;
- Lecture intégrale de l’acte par le notaire, puis signature par les deux parties ;
- Enregistrement et publicité foncière, dans le délai légal — un mois en général — pour que la donation devienne opposable aux tiers.
Documents à fournir au notaire
- Pièces d’identité et extraits de naissance (formulaire n°12) pour les deux parties ;
- Acte de mariage si besoin, pour établir le lien de parenté ouvrant droit à l’exonération fiscale ;
- Titre de propriété, plus certificat de possession ou livret foncier récent ;
- Quittances d’impôts fonciers à jour ;
- Une expertise du bien quand sa valeur ne fait pas consensus entre les parties.
Frais et fiscalité de la donation
Côté honoraires, rien de spécial : le notaire applique le même barème dégressif que pour une vente, fixé par le décret exécutif n°08-243 — 3 % jusqu’à 500 000 DA, 2 % de 500 001 à 1 000 000 DA, puis 1 % au-delà. Les droits d’enregistrement, eux, sont normalement de 5 % (article 231 du code de l’enregistrement), sauf que les donations en ligne directe — parents-enfants — et entre époux profitent d’un taux réduit, nettement plus doux qu’une vente classique. Le détail complet du calcul figure sur notre page dédiée aux frais et honoraires du notaire en Algérie.
Peut-on révoquer une donation ?
Une fois la donation consentie et le bien remis, en théorie, on ne revient plus en arrière — c’est le principe de l’irrévocabilité. Il existe pourtant une brèche : un parent peut, sous certaines conditions, révoquer ce qu’il a donné à son enfant. Sauf si l’un de ces trois cas s’est produit entretemps :
- Le bien a déjà été revendu à un tiers de bonne foi ;
- L’une des deux parties, donateur ou donataire, est décédée ;
- Le bien a connu des améliorations substantielles qui ont augmenté sa valeur.
Hors famille directe, la révocation ne fonctionne que si elle a été prévue noir sur blanc, comme condition, dans l’acte de donation lui-même.
Donation et héritiers résidant à l’étranger
Le donateur ou le donataire vit à l’étranger ? Ce n’est pas un obstacle : l’acte peut tout de même être établi par un notaire algérien, la partie absente se faisant représenter par une procuration spéciale, légalisée au consulat d’Algérie de son pays de résidence. Un détail compte particulièrement ici — la procuration doit mentionner explicitement le bien concerné et les termes exacts de la donation envisagée, sans quoi le notaire ne pourra pas s’en servir au moment de signer l’acte authentique.
Questions fréquentes sur la donation immobilière
Une donation immobilière peut-elle se faire sans notaire ?
Non. Sans acte notarié, une donation immobilière est nulle et non avenue, quelle que soit la relation entre les parties.
Une donation faite à un enfant lèse-t-elle les autres héritiers ?
Pas automatiquement : le donateur reste libre de disposer de ses biens de son vivant. Mais selon son ampleur et les circonstances, la donation peut être remise en cause par les autres héritiers après le décès — mieux vaut en discuter avec un notaire en amont pour éviter les mauvaises surprises.
Les frais sont-ils moins élevés que pour une vente ?
Les honoraires du notaire, eux, ne changent pas : même barème que pour une vente. Ce sont les droits d’enregistrement qui baissent pour les donations en ligne directe et entre époux, rendant l’opération plus avantageuse fiscalement dans ces cas précis.
Peut-on donner un bien encore en indivision ?
Seule la quote-part du donateur peut, en théorie, faire l’objet d’une donation tant que le bien reste indivis. Mieux vaut d’ailleurs procéder à la sortie d’indivision au préalable, pour donner un bien clairement identifié plutôt qu’une quote-part abstraite qui compliquera la vie du donataire.
