Avant de visiter des appartements, une question mérite d’être réglée : combien la banque acceptera-t-elle de vous prêter ? Votre capacité d’emprunt dépend de trois choses, vos revenus, le taux et la durée. Avec 100 000 DA de revenus par mois, l’écart va de 4,7 millions à près de 12 millions de dinars selon la formule. Voici comment faire le calcul vous-même, tableaux à l’appui.
Cette page fait partie de notre dossier sur le crédit immobilier en Algérie.
La règle des 30 %
Une banque ne regarde pas d’abord le prix du logement. Elle regarde la mensualité que vous pouvez supporter. Le repère le plus courant en Algérie est de 30 % des revenus nets : c’est le plafond qu’avait retenu le décret de 2010 sur les crédits bonifiés, et il sert encore de base de calcul dans la plupart des agences.
Concrètement, un salarié qui touche 80 000 DA par mois peut consacrer environ 24 000 DA à son crédit. Si d’autres prêts sont en cours, leurs échéances viennent en déduction. Chaque banque garde ensuite sa marge d’appréciation, selon la stabilité de l’emploi et le reste à vivre du ménage.
Combien emprunter selon vos revenus
Le tableau ci-dessous donne le capital empruntable avec une mensualité égale à 30 % des revenus, arrondi à 10 000 DA près, hors assurance.
| Revenus / mois | Mensualité max | 1 % sur 30 ans | 1 % sur 40 ans | 3 % sur 30 ans | 6 % sur 25 ans | 6 % sur 30 ans | 6 % sur 40 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 40 000 DA | 12 000 DA | 3 730 000 | 4 750 000 | 2 850 000 | 1 860 000 | 2 000 000 | 2 180 000 |
| 60 000 DA | 18 000 DA | 5 600 000 | 7 120 000 | 4 270 000 | 2 790 000 | 3 000 000 | 3 270 000 |
| 80 000 DA | 24 000 DA | 7 460 000 | 9 490 000 | 5 690 000 | 3 720 000 | 4 000 000 | 4 360 000 |
| 100 000 DA | 30 000 DA | 9 330 000 | 11 860 000 | 7 120 000 | 4 660 000 | 5 000 000 | 5 450 000 |
| 144 000 DA | 43 200 DA | 13 430 000 | 17 080 000 | 10 250 000 | 6 700 000 | 7 210 000 | 7 850 000 |
| 200 000 DA | 60 000 DA | non éligible | non éligible | 14 230 000 | 9 310 000 | 10 010 000 | 10 900 000 |
Deux remarques. D’abord, le taux à 1 % est réservé aux revenus jusqu’à 6 fois le SNMG, soit 144 000 DA depuis janvier 2026, et le taux à 3 % aux revenus jusqu’à 288 000 DA. Les conditions sont détaillées dans notre page sur le crédit à taux bonifié. Ensuite, la durée pèse moins qu’on ne le croit à 6 % : passer de 30 à 40 ans n’ajoute qu’environ 9 % de capacité, pour beaucoup plus d’intérêts payés.
La mensualité selon le montant emprunté
Dans l’autre sens, si vous avez déjà un prix en tête, voici la mensualité correspondante, hors assurance :
| Capital | 1 % / 20 ans | 1 % / 30 ans | 3 % / 30 ans | 6 % / 20 ans | 6 % / 30 ans | 6 % / 40 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 000 000 DA | 13 800 | 9 650 | 12 650 | 21 490 | 17 990 | 16 510 |
| 5 000 000 DA | 22 990 | 16 080 | 21 080 | 35 820 | 29 980 | 27 510 |
| 8 000 000 DA | 36 790 | 25 730 | 33 730 | 57 310 | 47 960 | 44 020 |
| 10 000 000 DA | 45 990 | 32 160 | 42 160 | 71 640 | 59 960 | 55 020 |
| 15 000 000 DA | 68 980 | 48 250 | 63 240 | 107 460 | 89 930 | 82 530 |
Une lecture rapide suffit pour comprendre l’enjeu. Pour emprunter 8 millions sur 30 ans à 6 %, il faut environ 160 000 DA de revenus mensuels pour respecter les 30 %. Au taux bonifié de 1 %, près de 86 000 DA suffisent.
La formule pour calculer soi-même
Les banques utilisent la formule des mensualités constantes. Avec C le capital, t le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mois :
Mensualité = C × t ÷ (1 − (1 + t)−n)
Exemple : 5 000 000 DA à 6 % sur 30 ans. t = 0,06 ÷ 12 = 0,005 et n = 360. On obtient environ 29 980 DA par mois. Dans un tableur, la fonction VPM fait le même calcul : =VPM(6%/12;360;-5000000).
Pour trouver le capital à partir d’une mensualité, on inverse : Capital = Mensualité × (1 − (1 + t)−n) ÷ t. Les simulateurs en ligne des banques, dont celui de la CNEP-Banque, donnent un résultat proche, en ajoutant parfois l’assurance.
Un cas concret : Karim et Amel
Karim est enseignant, 68 000 DA par mois. Amel travaille dans une clinique privée pour 52 000 DA. Ensemble, 120 000 DA de revenus, donc sous le seuil de 144 000 DA qui ouvre droit au taux à 1 % pour un logement neuf éligible. Leur mensualité maximale tourne autour de 36 000 DA.
Sur 30 ans à 1 %, cela leur permet d’emprunter environ 11,2 millions de dinars. Pour un appartement ancien acheté chez un particulier, donc au taux classique de 6 %, la même mensualité ne finance plus qu’environ 6 millions. Autrement dit, le choix du bien décide presque autant du budget que leurs salaires. Avant de visiter, ils ont donc intérêt à savoir quel type de logement vise leur banque avec la bonification.
Cinq leviers pour emprunter plus
Le premier, et de loin le plus puissant, c’est le taux. Viser un logement éligible à la bonification change tout, on l’a vu.
Vient ensuite la co-débition. La CNEP-Banque permet d’ajouter le revenu d’un conjoint, d’un membre de la famille ou d’un copropriétaire. Deux salaires de 60 000 DA, c’est 36 000 DA de mensualité possible au lieu de 18 000.
La durée aussi joue, surtout aux taux bas : à 1 %, passer de 30 à 40 ans augmente la capacité d’environ 27 %. L’apport personnel, lui, ne change pas ce que la banque prête mais réduit ce que vous devez emprunter. Enfin, solder un petit crédit auto ou à la consommation avant de déposer le dossier libère de la mensualité.
Ce que la simulation ne dit pas
Emprunter le maximum n’est pas toujours une bonne idée. La simulation ignore les frais d’acquisition, qui restent à payer comptant : droits d’enregistrement, publicité foncière, honoraires, détaillés dans notre guide des frais de notaire. Elle ignore aussi les primes d’assurance décès et invalidité exigées par la banque, les charges du logement et les imprévus de la vie.
L’âge compte également. La CNEP-Banque prête aux emprunteurs de 19 à 70 ans, la BDL jusqu’à 75 ans : plus on commence tard, plus la durée disponible se réduit, et avec elle la capacité d’emprunt. Enfin, un différé de remboursement, jusqu’à 36 mois en vente sur plans, allège les premières années mais ne fait pas disparaître les intérêts.
Une fois le montant en tête, l’étape suivante consiste à préparer le dossier de crédit.
Questions fréquentes
Quel pourcentage du salaire pour un crédit immobilier ?
Le repère courant est une mensualité d’au plus 30 % des revenus nets, plafond retenu par le décret de 2010 sur les crédits bonifiés. Chaque banque garde sa marge d’appréciation.
Combien puis-je emprunter avec 60 000 DA de salaire ?
Avec une mensualité de 18 000 DA, environ 5,6 millions de dinars sur 30 ans à 1 %, ou environ 3 millions sur 30 ans à 6 %, hors assurance.
Quel salaire pour emprunter 8 millions de dinars ?
Sur 30 ans, il faut environ 86 000 DA de revenus mensuels au taux bonifié de 1 %, et environ 160 000 DA au taux de 6 %, en respectant une mensualité de 30 % des revenus.
Peut-on additionner deux salaires ?
Oui, par la co-débition : la CNEP-Banque permet d’ajouter le revenu d’un conjoint, d’un membre de la famille ou d’un copropriétaire pour augmenter le montant du crédit.
Comment calculer une mensualité de crédit ?
Avec la formule Mensualité = C × t ÷ (1 − (1 + t) puissance −n), où C est le capital, t le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mois. Dans un tableur, la fonction VPM donne le même résultat.
Sources
- CNEP-Banque : conditions des crédits immobiliers (âge, durée, co-débition)
- CNEP-Banque : simulateur de crédit
- BDL : crédit immobilier
- Algerie360 : conditions du crédit bonifié de 2010 (mensualité plafonnée à 30 % du salaire)
- APS : SNMG porté à 24 000 DA
