Vous vivez en France, vous possédez un appartement à Alger ou une part de la maison familiale à Sétif. Quels impôts payer, et dans quel pays ? La question revient à chaque location, chaque vente et chaque succession. La réponse tient en un principe : l’immobilier est d’abord imposé là où il se trouve, et une convention fiscale entre la France et l’Algérie organise le reste. Voici un tour d’horizon de la fiscalité d’un bien en Algérie pour un Algérien résidant en France, à compléter par un conseil personnalisé.
Cette page fait partie de notre dossier sur le logement pour les Algériens résidant à l’étranger.
Le principe : l’immeuble est imposé là où il se trouve
La France et l’Algérie sont liées par une convention fiscale signée le 17 octobre 1999, qui répartit le droit d’imposer entre les deux pays. Pour l’immobilier, la logique est classique : un bien situé en Algérie est imposable en Algérie, qu’il s’agisse des revenus qu’il génère ou, en matière de succession, du bien lui-même. L’administration française le rappelle dans sa documentation officielle sur la convention.
Cela ne veut pas dire que la France ignore ce bien. Elle peut devoir en tenir compte dans votre déclaration, tout en appliquant les mécanismes prévus pour éviter une double imposition. C’est ce point qui justifie de se faire conseiller en France.
Pendant la détention : taxe foncière et assurance
En Algérie, le propriétaire doit la taxe foncière sur les propriétés bâties, au taux de base de 3 %. Attention si le logement reste vide la majeure partie de l’année : la loi de finances 2025 a porté à 10 % le taux majoré appliqué aux résidences secondaires non occupées.
S’y ajoute l’assurance CAT-NAT, obligatoire pour tout propriétaire d’un bien construit, avec une prime minimale de 2 500 DA par an depuis l’arrêté du 21 juillet 2026. Elle est exigée pour louer ou vendre, et sans elle aucune indemnisation n’est possible après un séisme.
Si vous louez le bien
Les loyers d’un logement d’habitation sont soumis à l’IRG revenus fonciers au taux de 7 %, à déclarer sur le formulaire G n° 51 dans les vingt premiers jours du mois qui suit l’encaissement. Un proche sur place peut s’en charger avec une procuration. Le bail doit être écrit et enregistré, pour un droit fixe de 1 500 DA. Le détail est dans notre page sur les impôts sur les revenus locatifs.
Si le logement est prêté gratuitement à un parent ou à un enfant, il n’y a pas d’IRG à payer : depuis 2022, les prêts à usage entre ascendants et descendants au premier degré ne sont plus imposables.
Si vous vendez : la plus-value des non-résidents
La revente avec bénéfice déclenche l’impôt sur la plus-value. D’après les précisions de la Direction générale des impôts, le taux est de 20 % pour un non-résident, contre 15 % pour un résident, avec un abattement de 5 % par an à partir de la troisième année de détention, dans la limite de 50 %.
Depuis la loi de finances 2026, si le prix d’achat ne peut pas être justifié, il est fixé forfaitairement à 40 % du prix de vente, sans déduction des travaux. Conservez donc l’acte d’achat et les factures. Toutes les règles sont dans notre page sur les taxes immobilières, et la signature à distance dans notre page sur la procuration immobilière.
Si vous héritez
Un bien immobilier situé en Algérie entre dans la succession selon le droit algérien : parts du code de la famille, frédha, attestation notariée. Côté fiscal algérien, les droits de succession sont de 3 % pour les héritiers en ligne directe et le conjoint, et de 5 % pour les autres, avec une exonération pour le logement occupé par le défunt, selon le guide fiscal de la DGI. Voir notre dossier sur la succession immobilière.
La convention franco-algérienne comporte un volet consacré aux successions : les biens immobiliers sont imposables dans l’État où ils sont situés, et des règles organisent la déduction des dettes. Si le défunt ou les héritiers résident en France, un notaire français doit être consulté pour la partie française.
Et côté français ?
Un résident fiscal français déclare en principe ses revenus mondiaux. Les loyers perçus en Algérie et les plus-values réalisées sur un bien algérien doivent donc être examinés au regard de la convention, qui prévoit comment éviter une double imposition. La méthode exacte dépend de la nature du revenu et de votre situation : c’est une question à poser à votre centre des impôts ou à un conseiller, documents algériens de paiement à l’appui.
Gardez systématiquement la preuve des impôts payés en Algérie : formulaires G n° 51, avis de taxe foncière, décompte du notaire pour une vente. Ce sont ces pièces qui permettent de faire valoir la convention.
Faire circuler l’argent
Depuis la loi de finances 2025, tout achat immobilier en Algérie se paie par les circuits bancaires : il faut donc un compte en Algérie, en dinars ou en devises selon les cas. Pour un achat financé par un crédit, voir notre page sur le crédit pour les non-résidents.
Dans l’autre sens, le transfert à l’étranger du produit d’une vente est encadré par la réglementation des changes de la Banque d’Algérie. Avant de vendre en comptant rapatrier les fonds, renseignez-vous auprès de votre banque sur les conditions applicables, notamment selon l’origine des fonds qui ont servi à acheter le bien.
Questions fréquentes
Où sont imposés les loyers d’un appartement en Algérie pour un résident français ?
En Algérie d’abord, au taux de 7 % pour un logement d’habitation. La convention franco-algérienne du 17 octobre 1999 organise ensuite la prise en compte de ces revenus en France pour éviter une double imposition.
Quel impôt sur la plus-value pour un non-résident ?
20 % selon les précisions de la DGI, contre 15 % pour un résident, avec un abattement de 5 % par an à partir de la troisième année, limité à 50 %.
Un bien en Algérie est-il concerné par la succession en France ?
La convention prévoit que les biens immobiliers sont imposables dans l’État où ils sont situés. Un notaire français doit toutefois être consulté si le défunt ou les héritiers résident en France.
Faut-il payer la taxe foncière sur un logement vide en Algérie ?
Oui, et la loi de finances 2025 a porté à 10 % le taux majoré applicable aux résidences secondaires non occupées.
Peut-on transférer en France le prix de vente d’un bien en Algérie ?
Le transfert est encadré par la réglementation des changes de la Banque d’Algérie. Renseignez-vous auprès de votre banque avant la vente.
Sources
- BOFiP : convention fiscale France-Algérie, fortune et successions
- Ministère des Finances : IRG revenus fonciers
- Liberté : précisions de la DGI sur les plus-values (résidents et non-résidents)
- Grant Thornton : loi de finances 2025 (taxe foncière, paiement bancaire)
- DGI : guide fiscal de l’enregistrement (successions)
