عقار في الجزائر وإقامة في فرنسا: ما هي الضرائب التي يجب دفعها؟

آخر تحديث:

أنت تعيش في فرنسا، وتمتلك شقة في الجزائر أو حصة في منزل العائلة في سيتيف. ما هي الضرائب التي يتعين عليك دفعها، وفي أي بلد؟ يُطرح هذا السؤال عند كل عملية تأجير، وكل عملية بيع، وكل عملية وراثة. وتتلخص الإجابة في مبدأ واحد: تُفرض الضرائب على العقارات في المقام الأول في المكان الذي تقع فيه، وتُنظم اتفاقية ضريبية بين فرنسا والجزائر بقية الأمور. فيما يلي لمحة عامة عن الضرائب المفروضة على العقارات في الجزائر بالنسبة للجزائريين المقيمين في فرنسا، ويُفضل استكمالها بمشورة شخصية.

هذه الصفحة جزء من ملفنا الخاص بالسكن للجزائريين المقيمين في الخارج.

النقاط الأساسية: يخضع العقار الكائن في الجزائر للضريبة في الجزائر أولاً، وتقوم الاتفاقية الضريبية الفرنسية-الجزائرية المؤرخة في 17 أكتوبر 1999 بتنظيم بقية الأمور لتجنب الازدواج الضريبي. في الجزائر، يجب احتساب الضريبة العقارية (3٪، مع زيادة بنسبة 10٪ إذا ظل العقار شاغراً)، وضريبة الدخل العام (IRG) بنسبة 7٪ على الإيجارات، وعند إعادة البيع، 20٪ على الزيادة في القيمة بالنسبة لغير المقيم. في فرنسا، يجب الإقرار عن هذه الإيرادات من حيث المبدأ. احتفظ بكل إثبات دفع.

المبدأ: يخضع العقار للضريبة في المكان الذي يقع فيه

تربط فرنسا والجزائر اتفاقية ضريبية موقعة في 17 أكتوبر 1999، والتي تقسم حق فرض الضرائب بين البلدين. بالنسبة للعقارات، فإن المنطق متبع بشكل تقليدي: العقار الواقع في الجزائر يخضع للضريبة في الجزائر، سواء تعلق الأمر بالإيرادات التي يدرها أو، في ما يتعلق بالميراث، بالعقار نفسه. وتؤكد الإدارة الفرنسية ذلك في وثائقها الرسمية المتعلقة بالاتفاقية.

وهذا لا يعني أن فرنسا تتجاهل هذا العقار. فقد تضطر إلى أخذه في الاعتبار في إقرارك الضريبي، مع تطبيق الآليات المنصوص عليها لتجنب الازدواج الضريبي. وهذه النقطة هي التي تبرر الحصول على المشورة في فرنسا.

أثناء الحيازة: ضريبة الأملاك والتأمين

في الجزائر، يتعين على المالك دفع الضريبة العقارية على العقارات المبنية، بمعدل أساسي يبلغ 3٪. انتبه إذا ظل المسكن شاغراً معظم أيام السنة: فقد رفع قانون المالية لعام 2025 المعدل المُعزز المطبق على المساكن الثانوية غير المأهولة إلى 10٪.

يُضاف إلى ذلك تأمين CAT-NAT، وهو إلزامي لكل مالك لعقار مبني، بقسط أدنى يبلغ 2500 دينار جزائري سنويًّا منذ صدور المرسوم الصادر في 21 يوليو 2026. وهي مطلوبة للتأجير أو البيع، وبدونها لا يمكن الحصول على أي تعويض بعد وقوع زلزال.

في حالة تأجير العقار

تخضع إيجارات المساكن لضريبة الدخل العقاري (IRG) بمعدل 7٪، ويجب الإقرار عنها في النموذج G رقم 51 خلال العشرين يومًا الأولى من الشهر الذي يلي استلام المبلغ. يمكن لأحد الأقارب المقيمين في المكان تولي هذه المهمة بموجب توكيل. يجب أن يكون عقد الإيجار مكتوبًا ومسجَّلًا، مقابل رسوم ثابتة قدرها 1500 دينار جزائري. تجد التفاصيل في صفحتنا الخاصة بالضرائب على إيرادات الإيجار.

إذا تم إعارة المسكن مجانًا لأحد الأقارب أو الأبناء، فلا يتعين دفع ضريبة الدخل العقاري: فمنذ عام 2022، لم تعد الإعارات للاستخدام بين الأقارب من الدرجة الأولى (الآباء والأمهات والأبناء) خاضعة للضريبة.

في حالة البيع: الزيادة في القيمة بالنسبة لغير المقيمين

يؤدي إعادة البيع بربح إلى فرض ضريبة على الزيادة في القيمة. ووفقًا للتوضيحات الصادرة عن المديرية العامة للضرائب، يبلغ المعدل 20٪ لغير المقيم، مقابل 15٪ للمقيم، مع خصم بنسبة 5٪ سنويًا بدءًا من السنة الثالثة من حيازة العقار، بحد أقصى 50٪.

منذ صدور قانون الميزانية لعام 2026، إذا تعذر إثبات سعر الشراء، يتم تحديده بشكل إجمالي بنسبة 40% من سعر البيع، دون خصم تكاليف الأعمال الإنشائية. لذا، احتفظ بعقد الشراء والفواتير. تجد جميع القواعد في صفحتنا الخاصة بالضرائب العقارية، ومعلومات التوقيع عن بُعد في صفحتنا الخاصة بالتوكيل العقاري.

في حالة الميراث

يُدرج العقار الكائن في الجزائر ضمن التركة وفقًا للقانون الجزائري: أحكام قانون الأسرة، والفردة، والشهادة الموثقة. من الناحية الضريبية الجزائرية، تبلغ رسوم الميراث 3٪ للورثة في الخط المباشر والزوج/الزوجة، و5٪ للآخرين، مع إعفاء للمسكن الذي كان يشغله المتوفى، وفقًا للدليل الضريبي للمديرية العامة للضرائب. انظر ملفنا الخاص بالميراث العقاري.

تتضمن الاتفاقية الفرنسية-الجزائرية جزءًا مخصصًا للميراث: تخضع العقارات للضريبة في الدولة التي تقع فيها، وهناك قواعد تنظم خصم الديون. إذا كان المتوفى أو الورثة مقيمين في فرنسا، فيجب استشارة كاتب عدل فرنسي فيما يتعلق بالجزء الفرنسي.

وماذا عن الجانب الفرنسي؟

يُعلن المقيم الضريبي الفرنسي، من حيث المبدأ، عن دخله العالمي. لذا، يجب النظر في الإيجارات المحصلة في الجزائر والأرباح الرأسمالية المحققة من عقار جزائري في ضوء الاتفاقية، التي تنص على كيفية تجنب الازدواج الضريبي. وتعتمد الطريقة الدقيقة على طبيعة الدخل ووضعك: وهي مسألة يجب طرحها على مركز الضرائب الخاص بك أو على مستشار ضريبي، مع إرفاق مستندات الدفع الجزائرية.

احتفظ دائمًا بإثباتات الضرائب المدفوعة في الجزائر: نماذج G رقم 51، وإشعار ضريبة الأملاك، وكشف الحساب الصادر عن الموثق عند البيع. فهذه المستندات هي التي تسمح بالاستفادة من الاتفاقية.

تحويل الأموال

منذ صدور قانون الميزانية لعام 2025، تُدفع جميع عمليات شراء العقارات في الجزائر عبر القنوات المصرفية: لذا، يلزم وجود حساب مصرفي في الجزائر، بالدينار أو بالعملات الأجنبية حسب الحالة. بالنسبة لعملية شراء ممولة بقرض، راجع صفحتنا الخاصة بالقروض المخصصة لغير المقيمين.

وعلى العكس من ذلك، يخضع تحويل عائدات البيع إلى الخارج للوائح الصرف الأجنبي الصادرة عن بنك الجزائر. قبل البيع إذا كنت تنوي إعادة الأموال إلى بلدك، استفسر من مصرفك عن الشروط المطبقة، لا سيما وفقًا لمصدر الأموال التي استُخدمت لشراء العقار.

الأسئلة الشائعة

أين يتم فرض الضرائب على إيجارات شقة في الجزائر بالنسبة لمقيم فرنسي؟

في الجزائر أولاً، بمعدل 7٪ للمسكن السكني. ثم تنظم الاتفاقية الفرنسية-الجزائرية المؤرخة في 17 أكتوبر 1999 كيفية احتساب هذه الإيرادات في فرنسا لتجنب الازدواج الضريبي.

ما هي الضريبة على الزيادة في القيمة بالنسبة لغير المقيم؟

20% وفقًا لتوضيحات المديرية العامة للضرائب، مقابل 15% للمقيم، مع خصم بنسبة 5% سنويًا ابتداءً من السنة الثالثة، بحد أقصى 50%.

هل يخضع العقار الموجود في الجزائر لقانون الميراث في فرنسا؟

تنص الاتفاقية على أن العقارات تخضع للضريبة في الدولة التي تقع فيها. ومع ذلك، يجب استشارة كاتب عدل فرنسي إذا كان المتوفى أو الورثة مقيمين في فرنسا.

هل يجب دفع الضريبة العقارية على مسكن شاغر في الجزائر؟

نعم، وقد رفعت قانون الميزانية لعام 2025 المعدل المُعزَّز المطبق على المساكن الثانوية غير المأهولة إلى 10٪.

هل يمكن تحويل ثمن بيع عقار في الجزائر إلى فرنسا؟

يخضع التحويل للوائح الصرف الأجنبي الصادرة عن بنك الجزائر. يرجى الاستفسار من البنك الذي تتعامل معه قبل البيع.

المصادر

اترك تعليقًا

يرجى إدخال تعليقك!
يرجى إدخال اسمك هنا