الضرائب العقارية في الجزائر: عقد بيع مبدئي، الزيادة في القيمة، الضريبة العقارية

آخر تحديث: 28 سبتمبر 2026

إن شراء أو بيع أو استئجار مسكن في الجزائر يعني أيضًا دفع سلسلة من الضرائب التي لا يعرف الكثيرون كيفية حسابها قبل التوقيع. وقد أدخل قانون الميزانية لعام 2026، الساري المفعول منذ 1 يناير، تعديلات على العديد من هذه الضرائب: أصبحت عقود الوعود بالبيع تخضع الآن لضريبة بنسبة 2,5٪، وتغيرت طريقة حساب الزيادة في القيمة عندما يكون سعر الشراء غير معروف، كما تمت إعادة تنظيم حق الشراء المسبق للسلطات الضريبية. نظرة عامة على الضرائب العقارية، من الشراء إلى إعادة البيع.

النقاط الأساسية: عند الشراء، يخضع العقد الموثق لضريبة نقل ملكية بنسبة 5% وضريبة تسجيل عقاري بنسبة 1%، ويدفعها عادةً المشتري. منذ صدور قانون الميزانية لعام 2026، يُفرض ضريبة بنسبة 2,5% على عقد الوعود بالبيع، وكذلك على العقد النهائي. عند إعادة البيع، تخضع الزيادة في القيمة لضريبة الدخل العام (IRG): 15% للمقيمين، و20% لغير المقيمين، مع خصم بنسبة 5% سنويًا ابتداءً من السنة الثالثة، حتى يصل إلى 50%. هل سعر الشراء غير معروف؟ يُحدد عند 40٪ من سعر البيع.

الضرائب حسب المراحل

لتوضيح الأمر، أسهل طريقة هي تتبع دورة حياة العقار. عند الشراء، يدفع المشتري رسوم التسجيل، وضريبة الإعلان العقاري، وأتعاب الموثق. وطالما احتفظ المالك بالمسكن، فإنه يتحمل ضريبة الملكية العقارية، وإذا قام بتأجيره، فإنه يتحمل ضريبة الإيجار. وعند إعادة بيع العقار، يتم فرض الضريبة على الزيادة في القيمة، وتقع هذه الضريبة هذه المرة على عاتق البائع.

ترد تفاصيل الأتعاب ومثال كامل للحساب في دليلنا الخاص بأتعاب الموثق في الجزائر. هنا، نركز على الجانب الضريبي.

اتفاقية البيع: 2,5% فور التوقيع

هذه هي الإجراء الأكثر إثارة للجدل في قانون المالية لعام 2026. تنص المادة 252 الجديدة من قانون التسجيل على فرض رسوم بنسبة 2,5% على صكوك وعود البيع الخاصة بالعقارات والحقوق العقارية. كما يخضع العقد الذي يُنجز عملية البيع لاحقًا لرسوم بنسبة 2,5٪. وفي حالة فسخ عقد الوعد بالبيع، تُفرض رسوم ثابتة قدرها 5 000 دينار جزائري.

وبإجمال، بين عقد الوعد والبيع النهائي، يصل المبلغ إلى 5٪، وهو المستوى المعتاد لرسوم نقل الملكية. ويكمن الاختلاف في الجدول الزمني: حيث يُدفع النصف عند إبرام عقد الوعد. ووفقاً للتحليلات المنشورة حول النص، إذا لم تتم عملية البيع، فإن هذا الدفع الأول يبقى في خزينة الدولة.

بشكل عملي، قبل التوقيع على عقد الوعود لدى الموثق، تأكد من أن التمويل قد تم تأمينه بالفعل وأن مستندات العقار سليمة. فقد أصبح التخلي عن عقد الوعود الآن مكلفاً مالياً.

عند الشراء: رسوم التسجيل والإعلان العقاري

في عملية البيع التقليدية، يخضع العقد الموثق لرسوم نقل الملكية مقابل مقابل مالي بنسبة 5٪ وضريبة الإعلان العقاري بنسبة 1٪. تُحسب هذه المبالغ على أساس السعر المعلن وتُدفع إلى الخزانة العامة عن طريق الموثق. وفقًا للعرف الجزائري، يتحمل المشتري هذه الرسوم في الغالب، لكن لا يوجد ما يمنع الطرفين من الاتفاق على خلاف ذلك.

في حالة شقة بيعت بمبلغ 8,000,000 دينار جزائري دون اتفاق مسبق، يمثل ذلك 400,000 دينار جزائري كضريبة نقل الملكية و80,000 دينار جزائري كضريبة تسجيل عقاري، قبل أتعاب الموثق وضريبة القيمة المضافة عليها. من الأفضل أخذ ذلك في الاعتبار عند التفاوض على السعر.

احذر من إغراء الإبلاغ عن قيمة أقل من الحقيقية. يمكن للإدارة التحقق من القيمة السوقية، وكما سنرى أدناه، شراء العقار بالسعر المعلن.

عند إعادة البيع: ضريبة الزيادة في القيمة

يدفع الفرد الذي يعيد بيع عقار مبني أو غير مبني مع تحقيق ربح ضريبة الدخل الإجمالي (IRG) على هذه الزيادة في القيمة. ووفقًا للتوضيحات الصادرة عن المديرية العامة للضرائب (DGI) بعد صدور قانون الميزانية لعام 2021، يبلغ المعدل 15٪ كضريبة نهائية للمقيمين و20٪ لغير المقيمين.

وتؤدي مدة الحيازة إلى خفض المبلغ المستحق. يُطبق خصم بنسبة 5% سنويًا بدءًا من السنة الثالثة التالية لتاريخ الاستلام، بحد أقصى 50%. وبالتالي، ينخفض المعدل الفعلي في أفضل الأحوال إلى 7,5%.

يُحسب الربح الرأسمالي على أساس الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء. أما بالنسبة للعقار الذي تم الحصول عليه عن طريق الهبة أو الميراث، فإن القيمة السوقية وقت نقل الملكية هي التي تُستخدم كمرجع. خبر سار صغير للورثة: تُعفى الزيادات في القيمة الناتجة عن تصفية الملكية المشتركة للورثة من الضريبة، وهو أمر مفيد إذا كنت تفكر في الخروج من الملكية المشتركة.

جديد: سعر الشراء الإجمالي بنسبة 40%

ماذا تفعل عندما لا يعرف أحد السعر الذي تم شراء العقار أو بنائه به؟ وهذا أمر شائع في حالة المنازل العائلية، أو عمليات التقاسم غير الرسمية، أو العقارات الموروثة منذ زمن طويل.

يعدل المادة 9 من قانون الميزانية لعام 2026 المادة 78 من قانون الضرائب المباشرة والضرائب المماثلة. ومن الآن فصاعدًا، عندما يتعذر تحديد سعر الشراء أو التكلفة، يُحدد السعر بشكل إجمالي بنسبة 40% من سعر البيع. وقد أوضحت المديرية العامة للضرائب (DGI) الشروط في التعميم رقم 09/MF/DGI/LF.2026 المؤرخ 4 مارس 2026.

المثال أوضح من الكلام. منزل بيع بـ 10 000 000 دينار جزائري، دون أي مستند يثبت الشراء: سيكون سعر الشراء المعتمد 4 000 000 دينار جزائري، وستكون الزيادة في القيمة الخاضعة للضريبة 6 000 000 دينار جزائري. على الجانب الآخر، مع هذا المبلغ الثابت، لا يمكن خصم تكاليف الشراء والصيانة والتحسينات. إذا كانت لديك فواتير وسند شراء، فاحتفظ بها.

إعادة تنظيم حق الشراء المسبق للسلطات الضريبية

يمكن للسلطة الضريبية شراء العقار عندما ترى أن السعر المعلن منخفض جدًّا. وقد أعاد قانون المالية لعام 2026 صياغة هذه الآلية: حيث تم تمديد المهلة المحددة لممارسة هذا الحق إلى ثلاثة أشهر بعد التسجيل، بدلاً من سنة واحدة، ويتم تحديد سعر الشراء وفقًا للسعر المعلن مضافًا إليه تكاليف البيع.

يُستثنى من هذا النظام بعض عمليات البيع، ولا سيما المبيعات إلى الهيئات العامة، والعقارات المخصصة للعبادة، والمبيعات بالمزاد العلني، وعمليات نقل الملكية داخل الأسرة حتى الدرجة الرابعة. وبالنسبة للمشتري الحسن النية، يُعد تقصير المهلة خبراً ساراً إلى حد ما: فالشكوك تستمر لفترة أقصر.

أثناء فترة الحيازة: الضريبة العقارية والإيجارات

يُحسب الضريبة العقارية على العقارات المبنية على أساس القيمة الإيجارية الضريبية للمتر المربع، والتي تُحدد حسب المنطقة والمنطقة الفرعية، مضروبة في المساحة. ويبلغ المعدل الأساسي 3٪. ويُمنح خصم بسبب تقادم المبنى بنسبة 2% سنويًّا، بحد أقصى 40%. وتُعفى المباني الجديدة المخصصة للسكن من الضريبة لمدة سبع سنوات.

إذا قمت بتأجير المسكن، تخضع الإيجارات للضريبة على الدخل العام (IRG) ضمن فئة الدخل العقاري. ووفقًا للبيان الصادر عن وزارة المالية عقب إقرار قانون الميزانية لعام 2022، تبلغ النسبة 7% للإيجارات السكنية و15% للمحلات التجارية أو المكاتب. يتم الإعلان عن الضريبة على النموذج G رقم 51 خلال العشرين يومًا الأولى من الشهر الذي يلي استلام الإيجارات، ويُعتبر المبلغ المدفوع ائتمانًا ضريبيًّا قابلاً للخصم من ضريبة الدخل الإجمالية (IRG) النهائية.

أصبح ترك المسكن شاغراً أكثر تكلفة الآن: فقد رفع قانون الميزانية لعام 2025 المعدل المُضاف للضريبة العقارية المطبقة على المساكن الثانوية غير المأهولة من 7% إلى 10%.

يتم الإعلان عن الضريبة بناءً على عقد الإيجار، الذي يجب أن يكون مكتوبًا. كما أن عقد الإيجار المسجل يحمي كلًا من المالك والمستأجر في حالة نشوب نزاع.

المرابحة، وإعادة التأهيل: التدابير الأخرى

هناك بندان في قانون الميزانية لعام 2026 يستحقان الاطلاع عليهما.

الأولى تتعلق بالتمويل الإسلامي. توسع المادة 41 من القانون نطاق الإعفاء من رسوم نقل الملكية مقابل عوض، المنصوص عليه لشراء مسكن يُستخدم بشكل أساسي للسكن، ليشمل عمليات الشراء الممولة عن طريق المرابحة أو الإيجار المنتهي بالتملك. وحتى الآن، كانت آلية هذه التمويلات، التي يشتري فيها البنك العقار ثم يعيد بيعه، تثير التساؤلات. لفهم هذه الصيغ، انظر صفحتنا حول القرض العقاري بدون فوائد.

أما التعديل الثاني فيتعلق بالمساكن القديمة. ينص قانون الميزانية لعام 2026 على إخضاع أعمال ترميم وتجهيز المباني السكنية القديمة لمعدل ضريبة القيمة المضافة المخفض البالغ 9٪. وبالنسبة للمالك الذي يقوم بتجديد مبنى قديم بالتعاقد مع شركة، فإن الفاتورة تنخفض بشكل ملحوظ.

الأسئلة الشائعة

كم تبلغ تكلفة عقد نية البيع اعتبارًا من عام 2026؟

يخضع عقد الوعد بالبيع لعقار لرسوم تسجيل بنسبة 2,5٪، ثم يخضع عقد البيع النهائي لنفس النسبة. ويكلف فسخ عقد الوعد بالبيع رسومًا ثابتة قدرها 5 000 دينار جزائري.

ما هو معدل الضريبة على الزيادة في قيمة العقار؟

15% كضريبة نهائية للمقيم و20% لغير المقيم، مع خصم بنسبة 5% سنويًا بدءًا من السنة الثالثة من الحيازة، بحد أقصى 50%.

كيف يتم حساب الزيادة في القيمة في حالة عدم وجود عقد شراء؟

اعتبارًا من 1 يناير 2026، عندما يتعذر تحديد سعر الشراء، يتم تحديده بشكل إجمالي بنسبة 40% من سعر البيع. ولا تُخصم في هذه الحالة تكاليف الشراء والأعمال الإنشائية.

من يدفع رسوم التسجيل عند الشراء؟

في الممارسة العملية، يتحملها المشتري. ومع ذلك، يمكن للأطراف الاتفاق على توزيع آخر في عقد البيع.

ما هي الضريبة المفروضة على إيجارات الشقة؟

تخضع إيجارات المساكن المخصصة للسكن لضريبة الدخل العام (IRG) بمعدل 7٪، ويتم الإقرار عنها في النموذج G رقم 51 خلال العشرين يومًا الأولى من الشهر التالي لتلقيها.

الضرائب العقارية في الجزائر: الرسوم، وزيادة القيمة، والمستجدات في قانون المالية