آخر تحديث:
منذ صدور القانون رقم 07-05 المؤرخ 13 مايو 2007، الذي عدّل المواد من 467 إلى 507 من القانون المدني الجزائري، أصبحت المدة المحددة إلزامية في جميع عقود إيجار المساكن — وانتهى عهد عقود الإيجار غير المحددة المدة التي كانت تمتد إلى ما لا نهاية بين المؤجر والمستأجر. ومع ذلك، فإن الاستئجار دون عقد مكتوب، أو إبرام عقد غير دقيق، يظل أفضل وسيلة لتجد نفسك في مأزق عندما تسوء الأمور، سواء كنت مستأجراً أو مالكاً. الإطار القانوني موجود، والبنود الأساسية معروفة، وحقوق كل طرف محددة بشكل جيد نسبياً: لنستعرض ذلك بالتفصيل.
الأساسيات: يجب إبرام كل عقد إيجار سكني لمدة محددة: هذه هي القاعدة منذ صدور القانون رقم 07-05 المؤرخ 13 مايو 2007 (المواد من 467 إلى 507 من القانون المدني). ويُعتبر العقد المبرم بين الطرفين صحيحًا. أما العقد الموثق لدى الموثق، فهو ذو قوة تنفيذية، مما يسرع الإجراءات في حالة عدم سداد الإيجار أو رفض المستأجر مغادرة المكان. ويحدد العقد المدة، والإيجار، والضمان (غالبًا ما يكون ما يعادل راتب شهر إلى شهرين)، وحالة المكان عند الاستلام، ويجب إخطار الطرف الآخر قبل شهرين من إنهاء العقد.
تحديث (سبتمبر 2026)
لا يزال الأساس القانوني لعقد الإيجار — القانون رقم 07-05 المؤرخ 13 مايو 2007، المواد من 467 إلى 507 من القانون المدني — والإشعار المسبق بالفسخ لمدة شهرين الموضح أدناه دون تغيير. لم تُجرَ أي إصلاحات حديثة تُغير القواعد المطبقة على تأجير المساكن في الجزائر. آخر تحديث: 23 سبتمبر 2026.
الإطار القانوني لعقد الإيجار
يخضع عقد الإيجار لأحكام القانون المدني الجزائري، في الجزء المخصص لعقود الانتفاع، بصيغته المعدلة بموجب القانون رقم 07-05 المؤرخ 13 مايو 2007 (المواد من 467 إلى 507). منذ هذا الإصلاح، أصبحت المدة المحددة إلزامية لعقود إيجار المساكن — فقد ولت أيام عقود الإيجار غير المحددة المدة، التي كانت تؤدي في كثير من الأحيان إلى خلافات لا نهاية لها بين المؤجر والمستأجر.
عقد خاص أو عقد موثق: ما الفرق؟
ليس هناك ما يُلزم باللجوء إلى الموثق: فالعقد الخاص البسيط، الذي يتم صياغته وتوقيعه بين الطرفين، يظل ساري المفعول تمامًا. لكن المشكلة تظهر في حالة النزاع — مثل عدم سداد الإيجار، أو رفض المستأجر مغادرة العقار: في هذه الحالة، يتعين على المالك الشروع في إجراءات قضائية كاملة للدفاع عن حقوقه. أما العقد الموثق فيغير الوضع تمامًا، بفضل قوته التنفيذية التي تسمح أحيانًا باستعادة العقار بسرعة أكبر في حالة الإخلال الجسيم بالشروط، دون الحاجة إلى اللجوء إلى دعوى قضائية رسمية.
يلخص الجدول التالي، نقطةً بنقطة، الاختلافات العملية بين شكلي العقد:
| المعيار | عقد خاص | العقد الموثق |
|---|---|---|
| الصلاحية | صالح تمامًا بمجرد توقيع الطرفين، دون أي إجراءات إضافية | صالح تمامًا، مع تصديق إضافي من قبل موظف عام |
| الدليل | يُعتبر دليلاً بين الطرفين، لكن التوقيع أو التاريخ قد يُطعن فيهما في حالة النزاع | التاريخ مؤكد والمحتوى يصعب الطعن فيه، وقابل للتنفيذ ضد الغير |
| القوة التنفيذية | لا توجد: يلزم صدور حكم قضائي قبل أي تنفيذ (الإخلاء، التحصيل) | نعم، يعتبر العقد الموثق سنداً تنفيذياً، مما يسرع بعض الإجراءات |
| التكلفة | منخفض أو معدوم (عند إبرام العقد بين الأفراد) | يجب توقع أتعاب الموثق ورسوم التسجيل |
| سبل الانتصاف في حالة النزاع | إجراءات قضائية كاملة، بدءًا من تقديم الطلب وحتى صدور الحكم | غالبًا ما يكون التنفيذ أسرع بفضل القوة التنفيذية، دون الحاجة إلى المرور بشكل منهجي بإجراءات محاكمة في موضوع الدعوى |
البنود الأساسية لعقد الإيجار
- المدة المحددة لعقد الإيجار، مع تواريخ بدايته ونهايته؛
- مبلغ الإيجار وطريقة دفعه — شهريًا أو سنويًا؛
- مبلغ التأمين، الذي يتراوح عادةً بين إيجار شهر واحد وإيجار شهرين؛
- الغرض من العقار، سكني أو تجاري، وهو أمر يحدد النظام القانوني الذي سيُطبق لاحقًا؛
- بيان مفصل بحالة العقار، يتم إعداده عند بدء الإيجار، ويفضل إعادة إعداده عند انتهاء الإيجار.
المستندات المطلوبة
من جانب المالك، تكفي نسخة من بطاقة الهوية وسند الملكية — سواء كان عقدًا موثقًا أو سجلًا عقاريًا أو شهادة حيازة. أما بالنسبة للمستأجر، فيكفي تقديم بطاقة الهوية إذا كان فردًا؛ أما إذا كان شركة، فيجب تقديم السجل التجاري والنظام الأساسي للشركة وهوية المدير بالإضافة إلى ذلك.
التزامات المالك
- تسليم المسكن في حالة صالحة للسكن، وفقًا لما تم الاتفاق عليه في البداية؛
- ضمان التمتع بالمسكن بهدوء طوال مدة عقد الإيجار؛
- تحمل تكاليف الإصلاحات الكبرى — الهيكل، والأعمال الإنشائية الكبرى، وشبكات المياه والكهرباء الرئيسية.
التزامات المستأجر
- سداد الإيجار في المواعيد المحددة؛
- الالتزام بالغرض المحدد في العقد، وعدم تحويل المسكن السكني إلى محل تجاري دون موافقة مسبقة؛
- الاهتمام بالصيانة الروتينية — الإصلاحات الصغيرة، ونظافة المسكن؛
- إعادة العقار عند انتهاء عقد الإيجار في حالة مماثلة لحالته عند الاستلام، باستثناء البلى الطبيعي.
ماذا تفعل إذا لم يلتزم المالك بواجباته؟
تدهور حالة المسكن دون إجراء إصلاحات، أو إهمال صيانة شبكات المياه أو الكهرباء، أو الاضطرابات التي تمنع التمتع بالمسكن بهدوء: عندما يتخلف المالك عن الوفاء بالالتزامات التي يفرضها عليه القانون المدني، فإن المستأجر ليس عاجزًا عن اتخاذ الإجراءات اللازمة. تتمثل الخطوة الأولى، والأبسط، في تقديم طلب رسمي كتابي — رسالة أو إنذار موجه إلى المالك، يصف بدقة الإخلال الملحوظ ويحدد مهلة معقولة لتصحيحه.
وإذا لم يتخذ المالك أي إجراء على الرغم من هذا الإنذار، يجوز للمستأجر اللجوء إلى المحكمة المدنية المختصة لإثبات الإخلال والحصول، حسب الحالة، على التنفيذ القسري للإصلاحات التي تقع على عاتق المالك، أو تخفيض الإيجار بما يتناسب مع الإزعاج الذي تعرض له، أو حتى فسخ عقد الإيجار بسبب خطأ المالك. يندرج هذا المسار ضمن القانون العام للمسؤولية التعاقدية؛ ويعتمد سير الإجراءات بالتفصيل (المهل الزمنية، المستندات المطلوب تقديمها، المحكمة المختصة) على الحالة الملموسة، ويظل الاستعانة بمحامٍ، في الحالات الفعلية، الحل الأكثر أمانًا لبناء ملف قضائي قوي والالتزام بالإجراءات المعمول بها.
هل هناك حد أقصى للإيجار؟
لا، لا يوجد حد أقصى. منذ تحرير القطاع، يتم تحديد الإيجار بحرية بين الطرفين، دون قيود تنظيمية عامة — باستثناء، بالطبع، المساكن العامة التي تديرها OPGI، والتي تخضع لقواعد منفصلة.
كيف يمكن إنهاء عقد الإيجار؟
يجب على المستأجر الذي يرغب في المغادرة قبل انتهاء مدة عقد الإيجار، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، الالتزام بإشعار مسبق مدته شهرين. وماذا لو تغير مالك المسكن في أثناء مدة العقد؟ يرث المالك الجديد العقد الساري: وسيتعين عليه انتظار انتهاء مدته قبل أن يتمكن من استرداد العقار للاستخدام الشخصي.
ماذا تفعل في حالة عدم سداد الإيجار أو رفض مغادرة العقار؟
تكرر عدم سداد الإيجار، أو إعادة التأجير السري، أو الإتلاف المتعمد — في حالة حدوث مخالفة جسيمة، يجوز للمالك طلب الفسخ القضائي لعقد الإيجار. يُسهّل العقد الموثق الأمور بشكل كبير بفضل قوته التنفيذية (انظر الجدول أعلاه)، في حين أن العقد الخاص يتطلب المرور بإجراءات قضائية كاملة، تتبع عملياً عدة خطوات:
- إنذار: يوجه المالك إلى المستأجر إنذارًا كتابيًا بالسداد، أو بوقف المخالفة المثبتة، مع تحديد مهلة لتصحيح الوضع؛
- اللجوء إلى المحكمة: إذا لم يستجب المستأجر في غضون المهلة المحددة، يلجأ المالك إلى المحكمة المدنية المختصة بطلب فسخ عقد الإيجار، وعند الاقتضاء، استرداد الإيجارات المستحقة؛
- قرار المحكمة: تصدر المحكمة حكمها بعد فحص ملف القضية — العقد، وإخطارات الإنذار، وأدلة عدم السداد — ويجوز لها أن تقضي بفسخ عقد الإيجار وتأمر بإخلاء المستأجر المتخلف عن السداد؛
- التنفيذ: بمجرد أن يصبح القرار نهائياً، يتم إخلاء العقار فعلياً وفقاً لأحكام القانون العام، بمساعدة مأمور المحكمة إذا لزم الأمر.
يتبع هذا الإجراء القانون العام للإجراءات المدنية الجزائرية؛ وتختلف آجالها وشروطها الدقيقة حسب ظروف كل ملف، ويُنصح بشدة باللجوء إلى محامٍ في الحالات الملموسة، سواء من جانب المالك أو من جانب المستأجر.
وديعة الضمان (الكفالة): ما يجب معرفته
ما الغرض من الكفالة المدفوعة عند بدء الإيجار؟ لتغطية المالك ضد أي أضرار محتملة أو متأخرات في السداد يتم ثبوتها عند مغادرة المستأجر. ويجب أن يُرد المبلغ بالكامل إلى المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار، مطروحًا منه التكلفة الفعلية للإصلاحات المرتبطة بالاستخدام غير العادي — أما البلى الطبيعي الناتج عن مرور الزمن، فيبقى على عاتق المالك. في حالة الخلاف حول المبلغ الذي يجب إرجاعه، لا شيء يضاهي محضر جرد عند الدخول والخروج، مؤرخ وموقع من الطرفين.
وبشكل ملموس، بالنسبة لإيجار شهري قدره 30,000 دينار جزائري، يتراوح مبلغ التأمين، وفقًا لما هو متفق عليه في العقد، بين 30,000 دينار جزائري (إيجار شهر واحد) و60,000 دينار جزائري (إيجار شهرين). ويجب أن يُدرج هذا المبلغ والشروط الدقيقة لاسترداده كتابةً في العقد، لتجنب أي نزاع عند انتهاء عقد الإيجار.
اقرأ أيضًا
الأسئلة الشائعة حول عقد الإيجار
هل عقد الإيجار الخاص صالح في الجزائر؟
نعم، إنه صالح تمامًا من الناحية القانونية. لكنه يوفر ضمانات أقل في حالة النزاع مقارنة بالعقد المبرم أمام الموثق، حيث تسهل قوة التنفيذ لهذا الأخير تحصيل الإيجارات أو استعادة العقار.
هل يمكن للمالك زيادة الإيجار بحرية أثناء مدة عقد الإيجار؟
لا، ليس دون موافقة. يظل الإيجار ثابتًا طوال مدة العقد؛ وأي زيادة خلال مدة عقد الإيجار تتطلب إما موافقة المستأجر، أو وجود بند مراجعة منصوص عليه صراحةً منذ البداية.
ماذا يحدث إذا باع المالك العقار المؤجر؟
لا يتغير شيء بالنسبة للمستأجر: يجب على المشتري الجديد الالتزام بعقد الإيجار حتى انتهاء مدته ولا يجوز له طرد المستأجر لمجرد أن العقار قد انتقل إلى مالك جديد.
هل يجب الإبلاغ عن عقد الإيجار لدى مصلحة الضرائب؟
من حيث المبدأ، نعم: تخضع إيرادات الإيجار للضرائب المطبقة على الدخل العقاري. وأسهل طريقة هي الاستفسار مباشرةً من الدوائر الضريبية في مكان الإقامة، حيث تختلف الالتزامات الإعلانية حسب طبيعة ومبلغ الإيجار المحصل.
هل يجوز لشريك في السكن التوقيع على عقد الإيجار بدلاً من المستأجر الرئيسي؟
لا: فالشخص المذكور في العقد بصفته المستأجر هو وحده صاحب الحق تجاه المالك. أما الشريك في السكن الذي يشغل المسكن دون أن يكون مذكورًا في العقد، فلا يملك أي حق مباشر في عقد الإيجار — في حالة رحيل المستأجر الرئيسي أو نشوب نزاع، فإن المستأجر الرئيسي هو الذي يظل مسؤولاً أمام المالك، ما لم يتم ذكر جميع الأشخاص المعنيين بالاسم كشركاء في السكن في العقد منذ البداية، أو من خلال ملحق موقّع من قبل المالك.
ماذا تفعل إذا رفض المالك إعادة مبلغ التأمين؟
يجب على المستأجر أولاً تقديم طلب كتابي، مصحوباً بتقرير حالة المكان عند المغادرة، يطالب فيه باسترداد مبلغ التأمين بالكامل في حالة عدم وجود أضرار ناتجة عن الاستخدام غير العادي. وإذا لم يرد المالك أو رفض دون مبرر، يجوز للمستأجر اللجوء إلى المحكمة المدنية المختصة، حيث يُعتبر مبلغ التأمين مبلغًا مستحقًا له بحكم القانون، باستثناء الأضرار التي تم ثبوتها فعليًّا وتقدير قيمتها.
