عقد بيع عقار لدى الموثق: الإجراءات، الدفع، والنشر

آخر تحديث:

هذه هي اللحظة التي تصبح فيها مالكاً للعقار، أو تكاد. إن عقد البيع الموقع لدى الموثق ينقل ملكية المسكن، شريطة أن يتم تسجيله ونشره لاحقاً. منذ عام 2025، لم يعد من الممكن دفع ثمن العقار نقدًا، ومنذ عام 2026، أصبح لدى مصلحة الضرائب ثلاثة أشهر للطعن في السعر إذا كان منخفضًا جدًّا. إليك كيفية سير عملية التوقيع، والمستندات التي يجب إحضارها، وما يحدث بين موعد التوقيع وتسليم سند الملكية.

هذه الصفحة جزء من دليلنا لشراء مسكن قديم في الجزائر.

النقطة الأساسية: بدون عقد موثق موقّع لدى الموثق، تكون عملية البيع باطلة. في يوم الموعد، يقرأ الموثق العقد على الأطراف، الذين يوقعون عليه. يجب دفع الثمن بالضرورة عن طريق شيك أو تحويل مصرفي أو دفع إلكتروني، حيث تم رفض الدفع النقدي منذ صدور قانون المالية لعام 2025. بعد ذلك، يقوم الموثق بتسجيل العقد لدى مصلحة الضرائب ثم ينشره في السجل العقاري، وهذا النشر هو الذي يجعل البيع نافذًا على الجميع.

دور الموثق

في الجزائر، لا يمكن إتمام أي عملية بيع عقاري بدونه. تنص المادة 324 مكرر 1 من القانون المدني على وجوب إبرام عقد موثق تحت طائلة البطلان، ولا يجوز إلا لالموثق أن يحرره في حالة البيع بين الأفراد. ويقوم الموثق بالتحقق من سند ملكية البائع، وهوية الأطراف وأهليتهم، ووضع العقار في السجل العقاري، كما يتولى تحصيل الرسوم المستحقة للخزانة العامة.

اختيار الموثق حر. ولا شيء يُلزم المشتري باللجوء إلى الموثق الذي اختاره البائع؛ أما الرسوم فهي متماثلة في كل مكان، حيث إنها محددة بموجب المرسوم التنفيذي رقم 08-243.

المستندات المطلوبة

لكل مكتب قائمة خاصة به. بشكل عام، سيُطلب منك بصفتك البائع:

  • سند الملكية: دفتر الملكية أو سند موثق منشور؛
  • بطاقة هوية وشهادة ميلاد؛
  • إذا كان العقار موروثًا، فإن «الفردة» والشهادة الموثقة المنشورة، مع حضور كل وريث أو توكيله؛
  • شهادة المطابقة للمباني الحديثة؛
  • شهادة التأمين CAT-NAT، المطلوبة لأي عملية نقل ملكية بموجب المرسوم رقم 03-12.

من جانب المشتري:

  • بطاقة هوية وشهادة ميلاد؛
  • وسيلة الدفع المصرفي للسعر والمصاريف؛
  • في حالة الحصول على قرض، إخطار من البنك، الذي سيتدخل أيضًا في إجراءات سند الرهن العقاري.

يتولى الموثق بنفسه مراجعة سجلات الملكية العقارية للتحقق من التسجيلات المتعلقة بالعقار. ترد تفاصيل الإجراءات التحققية التي يجب إجراؤها مسبقًا في صفحتنا الخاصة بـ«التحقق قبل الشراء».

الدفع: يشترط الدفع بشيك أو تحويل مصرفي

تغيرت القاعدة في عام 2025. منذ عام 2015، كان المرسوم التنفيذي رقم 15-153 يفرض بالفعل الدفع غير النقدي لعمليات شراء العقارات التي تبلغ قيمتها 5,000,000 دينار جزائري على الأقل. وقد عمم قانون المالية لعام 2025، في مادته رقم 207، هذا الالتزام: يجب أن يتم سداد ثمن أي عملية شراء لعقار عبر القنوات المصرفية، سواء بالشيك أو التحويل المصرفي أو الدفع الإلكتروني.

وقد تلقى الموثقون في أواخر أبريل 2025 تعليمات واضحة: رفض صكوك السداد النقدي، وذكر طريقة الدفع في الصك، والاحتفاظ بالإثباتات. في الواقع، تباطأت المعاملات بشكل ملحوظ في الأشهر الأولى، ريثما يقوم المشترون بإيداع مدخراتهم في البنوك. إذا كنت تحتفظ بمدخرات نقدية، فقم بإيداعها في البنك قبل الموعد بوقت كافٍ.

يوم التوقيع

يقرأ الموثق العقد بحضور الأطراف. احرص بشكل خاص على مراجعة وصف العقار، والسعر، وتاريخ بدء الاستمتاع بالملكية، وأي شروط خاصة محتملة: بيع العقار خالياً من الشاغلين، وتسليم المفاتيح، ورفع الرهن العقاري عن البائع.

يوقع كل طرف، ويتم دفع السعر وفقًا للشروط المتفق عليها، ويقوم المشتري بتسديد الرسوم والأتعاب. إذا تم توقيع عقد مبدئي للبيع مسبقًا، فإن العقد النهائي يُجسده ويخضع لرسوم بنسبة 2,5% بدلاً من 5%.

التسجيل والنشر

بعد التوقيع، يبقى على الموثق إنجاز إجراءين رسميين. أولاً، التسجيل لدى مصلحة الضرائب، مع دفع الرسوم. ثم النشر في السجل العقاري، مما يجعل البيع نافذ المفعول تجاه الجميع.

هذه الخطوة الثانية أساسية. تنص المادة 793 من القانون المدني على أن الملكية لا تنتقل إلا بعد الإعلان، وفي حالة وجود نزاع بين مشترين، يكون للعقد الأول الذي تم نشره الأسبقية. بمجرد نشر السند، يسلمك الموثق نسخة منه، وفي المناطق المسجلة في السجل العقاري، يُسجل السجل العقاري باسمك.

لم يتم تحديد مدة زمنية محددة لهذه العملية: توقع أن تستغرق من بضعة أسابيع إلى بضعة أشهر حسب مكتب تسجيل الأراضي. ومن المتوقع أن يؤدي التحول إلى السجل العقاري الإلكتروني إلى تسريع هذه الإجراءات.

حق الشراء المسبق للسلطات الضريبية

يمكن للسلطة الضريبية شراء العقار إذا رأت أن السعر المعلن منخفض جدًّا. وقد حدد قانون الميزانية لعام 2026 إطارًا لهذا الحق: يجب ممارسته في غضون ثلاثة أشهر من التسجيل، بدلاً من عام واحد، ويكون السعر المدفوع هو السعر المعلن مضافًا إليه تكاليف البيع. وتُستثنى من ذلك بشكل خاص عمليات التنازل العائلية حتى الدرجة الرابعة.

والدرس بسيط: أعلن السعر الحقيقي. فإدارة الضرائب العامة (DGI) لديها أسعار مرجعية محدثة، والإبلاغ عن سعر أقل من السعر الحقيقي يعرض المشتري لتعديل ضريبي، بل وحتى لفقدان العقار.

الرسوم الواجب سدادها

في حالة البيع المباشر، دون تعهد مسبق، يدفع المشتري عادةً رسوم نقل ملكية بنسبة 5٪، وضريبة تسجيل عقاري بنسبة 1٪، وأتعاب الموثق، التي تُحسب على دفعات، مع ضريبة القيمة المضافة عليها. في حالة مسكن بقيمة 8,000,000 دينار جزائري، تبلغ الرسوم والضرائب وحدها 480,000 دينار جزائري. يرد تفصيل حساب أتعاب الموثق في دليلنا الخاص بأتعاب الموثق، وتفاصيل جميع الضرائب في صفحتنا الخاصة بالضرائب العقارية.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن دفع ثمن العقار نقدًا لدى الموثق؟

لا. منذ صدور قانون الميزانية لعام 2025، يجب سداد ثمن شراء العقار عن طريق شيك أو تحويل مصرفي أو دفع إلكتروني، ويرفض الموثقون الصكوك المدفوعة نقدًا.

متى يصبح المشتري مالكًا للعقار؟

عند نشر العقد في سجل الملكية العقارية. قبل ذلك، لا يكون البيع نافذًا تجاه الغير.

هل يمكن للمشتري اختيار الموثق الذي يتعامل معه؟

نعم. الاختيار حر والأتعاب متماثلة بين مكاتب الموثقين، لأنها تتبع الجدول المحدد في المرسوم رقم 08-243.

كم من الوقت يستغرق استلام سند الملكية؟

لا يوجد مهلة محددة: قد يستغرق الأمر من بضعة أسابيع إلى بضعة أشهر، وهي المدة اللازمة للتسجيل ثم النشر في السجل العقاري.

هل يمكن للسلطات الضريبية الطعن في السعر؟

نعم. يمكنها تعديل السعر في حالة التقييم بأقل من قيمته الحقيقية، ومنذ صدور قانون المالية لعام 2026، يمكنها ممارسة حق الشراء الأولي خلال الثلاثة أشهر التالية للتسجيل.

المصادر

اترك تعليقًا

يرجى إدخال تعليقك!
يرجى إدخال اسمك هنا