FGCMPI: ضمان البيع على أساس المخططات في الجزائر

آخر تحديث: 28 سبتمبر 2026

تم إنشاء صندوق الضمان والكفالة التعاونية للتنمية العقارية (FGCMPI) بموجب المرسوم التنفيذي رقم 97-406 المؤرخ 3 نوفمبر 1997، تنفيذاً للمادة 13 من المرسوم التشريعي رقم 93-03 المؤرخ 1 مارس 1993 المتعلق بالنشاط العقاري، الذي أدخل إلى الجزائر مبدأ البيع على المخططات (VSP) الذي يخضع لضمان مالي إلزامي. مهمته: ضمان الدفعات المسبقة التي يسددها المشترون المستقبليون للمساكن أو المحلات التجارية عند الطلب إلى المرقين العقاريين الخاصين المنتسبين. توضح هذه الصفحة تفاصيل طريقة عمله، وإدارته، والتحققات التي يجب إجراؤها قبل الشراء على المخطط، وبيانات الاتصال به.

ما هو FGCMPI؟

FGCMPI هو مؤسسة تعاونية غير ربحية، تخضع لإشراف وزارة السكن والتعمير والمدن، وتتمتع بالشخصية الاعتبارية والاستقلال المالي. وتتمثل مهمته في ضمان المدفوعات التي يسددها المشترون المستقبليون للمساكن أو العقارات المخصصة لأغراض غير السكنية على شكل دفعات مقدمة عند الطلب، في إطار عملية بيع على المخطط. بعبارة أخرى، إذا أفلس مرقٍ عقاري منتسب، أو تخلّى عن موقع البناء، أو لم يكمل المشروع، فيمكن للمشترين الذين دفعوا دفعات مقدمة تفعيل ضمان الصندوق لاسترداد أموالهم، أو لتمكين إنجاز المشروع. وكما هو الحال مع ANURB، فإن صندوق FGCMPI تابع لوزارة السكن — لكن دوره مالي، وليس تخطيطي.

الأساس القانوني

يبدأ كل شيء بالمرسوم التشريعي رقم 93-03 المؤرخ 1 مارس 1993 المتعلق بالنشاط العقاري، الذي أدخلت المادة 13 منه مبدأ البيع على المخطط في الجزائر، مع ضمان مالي إلزامي. ثم جاء المرسوم التنفيذي رقم 97-406 المؤرخ 3 نوفمبر 1997 ليجسد إنشاء الصندوق فعليًا. ومنذ ذلك الحين، أصبح الانضمام إلى صندوق ضمان العقارات السكنية (FGCMPI) التزامًا قانونيًا على كل مرقٍ عقاري يرغب في تسويق مساكن بموجب عقود البيع على المخطط: فبدون ذلك، لا يكون عقد البيع على المخطط متوافقًا مع اللوائح التنظيمية.

كيف تعمل الضمانة لصالح المشتري

عندما يطرح مرقٍ عقاري منتسب مشروعًا للبيع على المخطط، يجب أن يشير عقد الحجز ثم عقد البيع النهائي إلى شهادة الضمان الصادرة عن الصندوق لهذا المشروع المحدد. ووفقًا لموقع «Zoom Algérie»، الذي يقدم بانتظام تفاصيل حول كيفية عمل ضمان VSP، فإن هذه الشهادة تضمن تغطية الدفعات المسبقة التي يسددها المشترون — عند الطلب، ثم في المراحل المختلفة لتقدم الأعمال —. وإذا تعثر المرقي العقاري (توقف النشاط، أو التخلي عن موقع البناء، أو التصفية القضائية)، فإن لجنة الضمان التابعة لصندوق FGCMPI هي التي تدرس ملفات المشترين المتضررين وتبت في تفعيل الضمان، وفقًا للمعايير المعتمدة من قبل وزارة السكن.

كيف تتأكد من أن المرقي العقاري مسجل بالفعل قبل الشراء

قبل دفع أي دفعة مقدمة لمشروع عقاري جديد، لا بد من إجراء بعض التحققات:

• اطلب من المرقي العقاري رقم عضويته في صندوق FGCMPI بالإضافة إلى شهادة الضمان الخاصة بالمشروع المعني — وليس شهادة عامة للشركة؛
• تحقق من هذه المعلومات مباشرةً لدى FGCMPI، التي تنشر بانتظام قائمة بالمرقين العقاريين المنتسبين والمشاريع المضمونة؛
• تأكد من أن عقد البيع على المخططات يشير صراحةً إلى مراجع هذه الضمانة، كما تنص عليه اللوائح؛
• احذروا من أي مرقٍ عقاري يرفض الإفصاح عن هذه التفاصيل، أو يقترح «ترتيبات» خارج الإطار الرسمي لـ VSP.

هيئات إدارة الصندوق

تستند حوكمة صندوق FGCMPI إلى التضامن والمشاركة الفعالة من جانب المطورين الأعضاء أنفسهم.

صندوق ضمان القروض العقارية للأفراد (FGCMPI) بالأرقام

شهد الصندوق نمواً قوياً في محفظة المشتركين والمشاريع المضمونة منذ إنشائه — وهو ما يدل على أن التمويل العقاري المضمون أصبح الآن يحتل مكانة مركزية في سوق الإسكان الخاص الجزائري.

هذه الأرقام هي تلك التي نشرها الموقع الرسمي للصندوق، fgcmpi.org.dz.

بيانات الاتصال بصندوق FGCMPI

المقر الرئيسي: المنطقة الإدارية، ص.ب. 66 كواتر، أولاد فايت، 16094، الجزائر.
هاتف: 020 31 41 36 / 020 31 41 37.
البريد الإلكتروني: [email protected].

الموقع الرسمي: fgcmpi.org.dz
، حيث تُنشر القوائم المحدثة للمطورين العقاريين المنتسبين والمشاريع المضمونة — ويجب الاطلاع عليها قبل التوقيع على أي عقد.

VSP: ما يجب أن يتضمنه العقد المطابق للوائح

لا يكفي شهادة الضمان الصادرة عن FGCMPI وحدها. يجب أن يتضمن عقد البيع على المخطط المطابق للوائح الجزائرية أيضًا الوصف الفني للمسكن (المساحة، عدد الغرف، المستوى)، وجدول السداد المرتبط بالتقدم الفعلي للأعمال — وليس بتواريخ ثابتة لا علاقة لها بموقع البناء —، والموعد النهائي للتسليم المنصوص عليه في العقد، بالإضافة إلى الغرامات المطبقة في حالة التأخير. أما بالنسبة للمسكن الذي تم الانتهاء من بنائه بالفعل، فإن شهادة الحيازة هي التي تثبت الملكية: أما ضمان الصندوق FGCMPI، فهو لا يغطي سوى مرحلة البناء، بين تاريخ الطلب وتسليم العقار. من الأفضل أن يراجع كاتب عدل هذا العقد قبل التوقيع عليه، والاحتفاظ بجميع مستندات الدفع (إيصالات، تحويلات بنكية)، التي ستكون ضرورية في حالة اللجوء إلى ضمان صندوق FGCMPI.

اقرأ أيضًا

• الدليل الشامل: الترقية العقارية في الجزائر

الأسئلة الشائعة

هل الانتساب إلى الصندوق الإلجيبي لضمان مشاريع البناء والتشييد (FGCMPI) إلزامي لجميع المرقين العقاريين؟

نعم. يجب على كل مرقٍ عقاري يقوم بتسويق عقارات للبيع على المخطط (VSP) أن يكون منتسباً إلى صندوق FGCMPI وأن يمتلك شهادة ضمان لكل مشروع معني، وفقاً للمرسوم التشريعي رقم 93-03.

ماذا يحدث إذا لم يكن المرقي العقاري الخاص بي عضوًا في الصندوق؟

لن تسري أي ضمانات في حالة التخلف عن السداد: الدفعات المسبقة المدفوعة ليست محمية. من الأفضل عدم دفع أي مبلغ لمرقٍ عقاري غير قادر على إثبات انتسابه وشهادة الضمان الخاصة بالمشروع.

هل يضمن صندوق FGCMPI أيضًا المساكن AADL أو LPL؟

لا. لا تغطي ضمانات صندوق FGCMPI سوى المشاريع العقارية الخاصة التي تُباع على أساس المخططات. أما برامج AADL والمساكن العامة المؤجرة التي تديرها OPGI، فهي تخضع لآليات وضمانات منفصلة.

المصادر

• Zoom Algérie (zoomalgerie.com): كيفية عمل الضمان على البيع على المخطط (VSP).
• صندوق FGCMPI (fgcmpi.org.dz): الأرقام الرسمية (المرقون العقاريون الأعضاء، والمشاريع المضمونة) وبيانات الاتصال.
• الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية (joradp.dz): المرسوم التشريعي رقم 93-03 المؤرخ 1 مارس 1993 والمرسوم التنفيذي رقم 97-406 المؤرخ 3 نوفمبر 1997.