آخر تحديث:
ابن عم «عثر على صفقة رابحة»، شقة جديدة تُباع على المخطط بسعر لا يُضاهى، قطعة أرض «أوراقها قيد التسوية»: يُعد الجزائريون المقيمون في الخارج هدفاً مفضلاً لعمليات الاحتيال العقاري. فهم يمتلكون مدخرات، ولا يقضون سوى وقت قصير في البلد، ولديهم ثقة طبيعية في العائلة والمعارف. فيما يلي أكثر الحيل شيوعاً، والخطوات التي تسمح بالشراء في الجزائر من الخارج دون خسارة مدخراتك.
هذه الصفحة جزء من ملفنا الخاص بالسكن للجزائريين المقيمين في الخارج.
أهم النقاط: المرقي العقاري المزيف الذي يتقاضى «رسوم حجز» في مكتب المبيعات، والبائع الذي ليس المالك الحقيقي، والمسكن التابع لـ«AADL» أو المسكن الاجتماعي «المتنازل عنه» بسبب الانسحاب، والأرض التي «أوراقها قيد التسوية»: هذه هي الفخاخ الأكثر شيوعاً. والحل يكمن في أمور بسيطة. اطلبوا صكًّا موثقًا ومنشورًا وسند ملكية باسم البائع تم التحقق منه لدى مصلحة تسجيل العقارات، ولا تشتروا أبدًا عقارًا باسم أحد الأقارب.
لماذا يتم استهداف الجالية
هناك ثلاثة أسباب متكررة. أولاً، المسافة: من المستحيل الذهاب إلى مكتب تسجيل العقارات صباح يوم الثلاثاء أو إعادة معاينة العقار قبل الدفع. ثانياً، الجدول الزمني: تُتخذ جميع القرارات خلال الأسابيع الثلاثة من العطلة الصيفية، في ظل الاستعجال. وأخيرًا، مسألة الثقة: يُعهد بالأمر إلى أحد الأقارب، الذي قد يعهد بدوره أحيانًا إلى وسيط لا يعرفه أحد.
المطور المزيف و«الحجز»
السيناريو المعتاد: مشروع يُباع على أساس المخططات، ونموذج أولي جذاب، و«عقد حجز» يُوقَّع في مكتب المبيعات مقابل دفعة مقدمة كبيرة. وبعد سنوات، لم يتقدم العمل في الموقع، ولا يمكن الاتصال بالمرقي العقاري.
ومع ذلك، فإن القانون واضح. لا يجوز للمطور العقاري المطالبة بأي دفعة قبل توقيع عقد بيع على المخططات أو عقد حجز مطابق للأصول، يتم إبرامه لدى الموثق، ويجب أن يكون المطور معتمدًا ومسجلاً في السجل الوطني ومنتمياً إلى FGCMPI. تفصّل صفحتنا الخاصة بالمرقين العقاريين المزيفين علامات التحذير، كما يوضح دليلنا الخاص بالبيع على المخطط الجدول الزمني القانوني للمدفوعات.
البائع الذي ليس مالكًا
هناك حيلة أخرى شائعة: أن الشخص الذي يبيع ليس المالك، أو ليس المالك الوحيد. مثل وريث يبيع منزل العائلة دون موافقة إخوته وأخواته، أو مستأجر يتظاهر بأنه المالك، أو سجل عقاري مزور. يتم تحصيل الدفعة المقدمة، لكن لا يمكن أبدًا توقيع عقد البيع.
يكمن الحل في إجراء التحقق التالي: التحقق من سند الملكية المنشور باسم البائع لدى سجل العقارات، وغالبًا ما يقوم بذلك الموثق. بالنسبة للعقار الموروث، يلزم وجود «الفردة»، وهي الشهادة الموثقة المنشورة وتوقيع جميع الورثة. تتضمن قائمة المراجعة الخاصة بنا قبل الشراء كل نقطة من هذه النقاط.
المسكن العام «المتنازل عنه» عن طريق الانسحاب
شقة من ثلاث غرف (F3) تابعة لبرنامج «AADL» «للبيع مع التنازل»، أو مسكن اجتماعي «مع توكيل عام»: هذه العروض كثيرة وتستهدف غالبًا المهاجرين الذين لا يعرفون القواعد جيدًا. إلا أن هذه المساكن لا يمكن بيعها قبل نقل الملكية، وغالبًا ما تخضع المساكن المدعومة لشرط عدم قابلية التنازل عنها لمدة عشر سنوات. ولا يؤدي التنازل أو التوكيل إلى منحك حق الملكية. كل شيء موضح في صفحتنا الخاصة بشراء مسكن AADL أو LPP أو مسكن اجتماعي.
الأرض غير المسجلة
«الأوراق قيد الإعداد». هذه الأرض المخصصة للبناء، التي تُباع بموجب عقد خاص، وأحيانًا في مجمع سكني لم يُصرح به قط، لن تتمكن من الحصول على رخصة بناء ولن يمكن إعادة بيعها بشكل قانوني. يجب أن تكون صفقة بيع العقار موثقة ونشرت، وإلا فإنها لا توفر لك الحماية، كما هو موضح في صفحتنا الخاصة بالعقد الخاص.
عندما يكون الوسيط أحد الأقارب
الحالة الأكثر إيلامًا. يتلقى أخ أو ابن عم المال لشراء العقار باسمك، ثم يشتريه باسمه. أو يستخدم توكيلًا عامًا لبيع عقار لم تكن ترغب أبدًا في التنازل عنه. نادرًا ما تنشأ هذه المواقف عن نية خبيثة في البداية، لكنها تدمر الأسر.
الوقاية بسيطة: لا تطلب أبدًا شراء عقار باسم طرف ثالث، وقم بتحويل الأموال مباشرةً إلى حساب البائع أو الموثق، وقصر كل توكيل على معاملة محددة، كما هو موضح في صفحتنا الخاصة بالتوكيل العقاري.
سبع قواعد للشراء عن بُعد
- لا تدفع أي مبلغ قبل الاطلاع على سند الملكية المنشور الخاص بالبائع.
- اطلب من كاتب عدل تختاره بنفسك التحقق من العقار.
- بالنسبة للعقارات الجديدة، تحقق من ترخيص المرقي العقاري وضمانه من FGCMPI.
- ادفع فقط عن طريق التحويل المصرفي، إلى حساب البائع أو وفقًا لتعليمات الموثق، ولا تدفع أبدًا نقدًا.
- امنح توكيلًا خاصًا، يقتصر على عقار واحد وعملية واحدة، مع تحديد تاريخ انتهاء.
- ارفض أي «بيع» لمسكن عام عن طريق التنازل أو التوكيل.
- احتفظ بنسخ من كل شيء: سندات الملكية، والعقود، وإيصالات التحويل، والمراسلات المكتوبة.
منذ صدور قانون الميزانية لعام 2025، أصبح الدفع المصرفي إلزامياً في جميع الأحوال عند شراء عقار. وهذا إجراء وقائي بقدر ما هو قيد: فكل دينار يتم دفعه يترك أثراً.
إذا كنت ضحية
اجمعوا جميع الأدلة: العقود، والإيصالات، والتحويلات، والرسائل، والإعلانات. قدموا شكوى لدى أجهزة الأمن أو المدعي العام في مكان وقوع الواقعة؛ ويمكن لمحامٍ محلي القيام بذلك نيابةً عنكم، بموجب توكيل. في حالة وجود مرقٍ عقاري مزيف، قم بالإبلاغ عنه أيضًا إلى إدارة الإسكان في الولاية وإلى FGCMPI. كلما أسرعت في تقديم الشكوى، زادت فرص استرداد أموالك بشكل فعلي.
الأسئلة الشائعة
كيف يمكن تجنب عمليات الاحتيال العقاري في الجزائر من الخارج؟
عن طريق التحقق من سند الملكية المنشور الخاص بالبائع، واللجوء إلى كاتب عدل تختاره بنفسك، والدفع عن طريق التحويل المصرفي فقط، وقصر التوكيلات على معاملة محددة.
هل يجوز للمطور العقاري طلب دفعة مقدمة قبل إبرام العقد؟
لا. يحظر القانون على المرقي العقاري المطالبة بدفع أي مبلغ أو قبوله قبل توقيع عقد بيع على المخططات أو عقد حجز مطابق.
هل يمكن شراء مسكن AADL من مشترك؟
لا يمكن ذلك قبل نقل الملكية وانتهاء فترة عدم قابلية التنازل المنصوص عليها في العقد. ولا يؤدي الانسحاب أو التوكيل إلى نقل الملكية.
هل يجب الوثوق بأحد الأقارب ليشتري نيابة عنك؟
يمكنك منحه توكيلًا خاصًا للتوقيع، لكن يجب شراء العقار باسمك ودفع الثمن مباشرةً إلى البائع أو وفقًا لتعليمات الموثق.
ماذا تفعل في حالة التعرض للاحتيال؟
جمع الأدلة، وتقديم شكوى إلى أجهزة الأمن أو المدعي العام، ربما عن طريق محامٍ، والإبلاغ عن المرقي العقاري المزيف إلى إدارة الإسكان وإلى FGCMPI.
المصادر
- الجريدة الرسمية (JORADP): القانون رقم 11-04 المؤرخ 17 فبراير 2011 بشأن الترقية العقارية، القانون المدني، قانون الميزانية لعام 2025
- TSA: ما يجب أن تعرفه الجالية المغتربة لشراء مسكن في الجزائر
- Algerie360: حظر بيع وتأجير مساكن AADL
- Algerie360: عدم قابلية المساكن المدعومة للتحويل