مدير مجمع سكني في الجزائر: الدور ومدير الأصول

آخر تحديث: 28 سبتمبر 2026

في مبنى سكني مشترك، يجب أن يكون هناك شخص ما يتولى إدارة الحسابات، وتحصيل الرسوم، وترتيب إصلاح المصعد، ودعوة الجيران إلى الاجتماعات. وهذا هو دور «المسؤول عن إدارة المبنى»، الذي يُطلق عليه في النصوص الجزائرية اسم «المُدير». ويمكن أن يكون هذا الشخص مالكًا مشاركًا يتطوع للقيام بهذه المهمة أو محترفًا، أي «مدير العقارات»، الذي أصبحت مهنته خاضعة للتنظيم منذ عام 2009. وفيما يلي كيفية تعيينه، وما يجب عليه القيام به، وكيفية التحقق من أن المحترف معتمد بالفعل.

تُعد هذه الصفحة جزءًا من دليلنا حول الملكية المشتركة في الجزائر.

النقاط الأساسية: يُعيَّن المدير، أو «المسؤول» كما يُعرف في اللغة الدارجة، من قبل الجمعية العامة لمدة محددة قابلة للتجديد، ويقوم بتطبيق اللوائح، وجمع الرسوم، ودفع فواتير الأجزاء المشتركة، وتمثيل الملكية المشتركة، بما في ذلك أمام القضاء. ويمكن لأحد المالكين المتطوعين أن يضطلع بهذا الدور. أما المحترف، فيجب أن يكون معتمدًا كمدير عقارات: ويصدر الترخيص، الذي تبلغ مدة صلاحيته خمس سنوات، عن الوالي منذ عام 2019. اطلب نسخة منه قبل التوقيع.

دور المدير

يقوم المدير بتنفيذ ما تقرره جمعية الملاك. ووفقًا لنموذج اللائحة المحدد بموجب المرسوم التنفيذي رقم 14-99 المؤرخ 4 مارس 2014، فإنه يحرص على تطبيق اللائحة، ويدير المبنى، ويعد الميزانية، ويدير الموظفين إن وجدوا، ويمثل جمعية الملاك، بما في ذلك أمام القضاء.

وعلى الصعيد اليومي، يعني ذلك: تحصيل الرسوم، ودفع فواتير الكهرباء الخاصة بالمناطق المشتركة وعقد المصعد، واستدعاء الحرفيين، وإدارة حسابات واضحة، والدعوة إلى عقد الجمعية العامة، ومتابعة المتأخرين في السداد. إنها مهمة شاقة حقًّا، وهو ما يفسر سبب بقاء العديد من المباني دون مدير.

كيف يتم تعيينه

يُعيَّن المدير من قبل الجمعية العامة للمالكين المشتركين، لمدة محددة قابلة للتجديد. ويسمح نموذج اللائحة التنظيمية لعام 2014 باختياره من بين سكان المبنى أو من خارج المبنى، وينص على أن تحدد الجمعية العامة أجره.

في المبنى الجديد، غالبًا ما يتولى المرقي العقاري الإدارة في البداية، في انتظار انعقاد الجمعية العامة الأولى. لا تدع هذه الفترة تطول: فما دام لم يتم انتخاب مدير، لا يملك أحد تفويضًا واضحًا للتصرف نيابة عن المالكين المشتركين. تجدون تفاصيل قواعد الدعوة إلى الاجتماع والتصويت في صفحتنا الخاصة بالجمعية العامة.

متطوع أم محترف؟

في المبنى الصغير، يكفي تمامًا وجود مالك شريك متفرغ ودقيق، وغالبًا ما يكون متقاعدًا. فهو يعرف المكان والجيران، ولا يكلف شيئًا أو يكاد. لكن الخطر يكمن في الإرهاق، والشكوك التي تنتاب الملاك عندما لا يتم تدوين الحسابات بشكل سليم.

أما عندما يتجاوز المبنى حجمًا معينًا، ويضم عدة مبانٍ ومصاعد وموظفين وديونًا متأخرة، فغالبًا ما يصبح اللجوء إلى محترف أمرًا ضروريًا. إنه يكلف مالًا، لكنه يوفر الأدوات اللازمة، ومحاسبة سليمة، وخبرة في إجراءات التحصيل الموضحة في صفحتنا الخاصة بنفقات الملكية المشتركة.

مدير العقارات: مهنة معتمدة

ينظم المرسوم التنفيذي رقم 09-18 المؤرخ 20 يناير 2009 مهنة الوكيل العقاري، التي تضم ثلاث أنشطة: وكالة العقارات، التي تتولى التفاوض بشأن عمليات البيع والتأجير؛ والوسيط العقاري، الذي يعمل على التوفيق بين الأطراف؛ ومدير العقارات، الذي يدير العقارات نيابة عن مالكيها.

وللحصول على الترخيص كفرد، يشترط النص على وجه الخصوص:

أن يكون عمره 25 عامًا على الأقل؛
شهادة جامعية في القانون أو التجارة أو الإدارة أو العقارات، أو شهادة فني عالٍ؛
خبرة مهنية لا تقل عن ثلاث سنوات في مجال العقارات؛
الجنسية الجزائرية والإقامة في الجزائر؛
سجل جنائي نظيف؛
ضمان مالي في شكل كفالة وتأمين ضد المسؤولية المدنية المهنية.

يُمنح الترخيص لمدة خمس سنوات قابلة للتجديد. ومنذ صدور المرسوم التنفيذي رقم 19-242 في سبتمبر 2019، أصبح الترخيص يُصدر عن الوالي وليس عن وزارة السكن، وتُقدم الطلبات عبر المنصة الإلكترونية التابعة للوزارة. ويجب على المهني الاحتفاظ بسجل مرقّم وموقع بالأحرف الأولى لعملياته، ويُحتفظ به لمدة عشر سنوات، والعمل بموجب تفويض كتابي.

ولا يزال عدد العاملين في هذه المهنة محدوداً. فقد أشارت ورشة عمل نظمها «المرصد الوطني للتسويق العقاري» في عام 2017 إلى أنه لم يكن هناك سوى حوالي مائة مدير عقارات معتمد في البلاد.

تحقق من المؤهلات المهنية قبل التوقيع

اطلب نسخة من ترخيص الاعتماد، وتأكد من أنه باسم الشخص أو الشركة الموقعة، وأنه لا يزال ساري المفعول.
اطلب شهادة التأمين ضد المسؤولية المدنية المهنية وإثبات الضمان المالي.
اطلب عقدًا مكتوبًا يحدد المهام ومدة العقد والأجر والتقارير المطلوبة.
احرص على أن تتم الموافقة على هذا العقد من قبل الجمعية العامة، وليس من قبل عدد قليل من الجيران.
احرصوا على فتح حساب مصرفي باسم الملاك المشتركين، منفصل عن حساب المدير.

هذه النقطة الأخيرة تمنع الكثير من النزاعات. إن دفع مصاريف مبنى بأكمله إلى الحساب الشخصي لمدير المجمع السكني هو مصدر مؤكد للنزاع.

مراقبة المدير، وتغييره إذا لزم الأمر

يقدم المدير تقريراً إلى الجمعية العامة، التي توافق على الحسابات كل عام. ولا يمنع أي شيء المالكين المشتركين من تعيين اثنين أو ثلاثة منهم لمتابعة الإدارة عن كثب، والتحقق من الفواتير، والتحضير للجمعية.

وإذا كانت الإدارة غير مرضية، يجوز للجمعية العامة عدم تجديد ولايته أو استبداله، وفقًا لشروط الأغلبية المنصوص عليها في اللائحة. وعندئذٍ يتعين على المدير السابق تسليم جميع مستندات وعقود وأموال المجمع السكني إلى خليفته. وفي حالة الرفض أو الاختلاس، يجب اللجوء إلى القاضي.

الأسئلة الشائعة

من الذي يعين مدير المبنى؟

الجمعية العامة لمالكي الوحدات، لفترة محددة قابلة للتجديد، من بين سكان المبنى أو من خارج المبنى.

هل يمكن لأحد المالكين المشتركين أن يكون مديرًا للمبنى؟

نعم. يسمح نموذج لائحة الملكية المشتركة لعام 2014 باختيار المدير من بين سكان المبنى.

ما هي الشروط اللازمة ليكون المرء مدير عقارات معتمدًا؟

وفقًا للمرسوم رقم 09-18: أن يكون عمره 25 عامًا على الأقل، وأن يكون حاصلاً على شهادة جامعية أو شهادة فني عالٍ، ولديه ثلاث سنوات من الخبرة في مجال العقارات، وسجله الجنائي نظيف، ولديه ضمان مالي وتأمين ضد المسؤولية المدنية المهنية.

من الذي يصدر ترخيص مدير العقارات؟

الوالي، منذ صدور المرسوم التنفيذي رقم 19-242 في سبتمبر 2019. وتبلغ مدة صلاحية الترخيص خمس سنوات قابلة للتجديد.

كيف يمكن تغيير مدير العقارات؟

بقرار من الجمعية العامة، وفقًا لشروط الأغلبية المنصوص عليها في اللائحة. ويجب على المدير السابق تسليم الوثائق والعقود والأموال إلى خليفته.

الوصي ومدير العقارات في الجزائر: الدور، والتعيين، والترخيص