البيع على المخطط (VSP) في الجزائر: العقد وجدول السداد

آخر تحديث: 28 سبتمبر 2026

البيع على المخطط، الذي يطلق عليه الجميع اختصاراً «VSP»، هو الطريقة الأكثر شيوعاً لشراء مسكن جديد من مرقٍ عقاري في الجزائر. يتم التوقيع على العقد قبل أن يتم تشييد المبنى، ويتم السداد على مراحل مع تقدم أعمال البناء، ويصبح المشتري مالكاً للمكان تدريجياً مع ارتفاع الجدران. على الورق، توفر هذه الآلية حماية جيدة للمشتري. لكن في الواقع، لا تحميه إلا إذا كان العقد يتوافق مع القواعد المنصوص عليها في القانون رقم 11-04 المؤرخ 17 فبراير 2011 والمرسوم التنفيذي رقم 13-431 المؤرخ 18 ديسمبر 2013. فيما يلي هذه القواعد، واحدة تلو الأخرى. للاطلاع على السياق العام، انظر دليلنا حول الترقية العقارية في الجزائر.

النقاط الأساسية: في نظام البيع على أساس المخطط (VSP)، يتم التوقيع لدى الموثق قبل أن يتم تشييد المبنى، ويتم السداد وفقًا لتقدم الأعمال، في حدود السقوف المحددة في المرسوم رقم 13-431: 20% عند التوقيع، و15% عند وضع الأساسات، و35% عند الانتهاء من الأعمال الإنشائية الأساسية، و25% عند الانتهاء من الأعمال، و5% عند استلام العقار. لا يتم دفع أي مبلغ قبل إبرام العقد. إذا كان السعر قابلاً للمراجعة، فلا يجوز أن تتجاوز الزيادة 20% من السعر الأصلي، ويُحدد سقف غرامات التأخير التي يتحملها المرقي العقاري بنسبة 10%.

مبدأ البيع على المخطط

تحدد المادة 28 من القانون 11-04 العقد على النحو التالي: ينقل العقد إلى المشتري حقوق ملكية الأرض وملكية المباني تدريجيًا مع تقدم أعمال البناء، ويدفع المشتري الثمن تدريجيًا مع تقدم الأعمال. وبالتالي، فإن الأمرين يسيران جنبًا إلى جنب، أي الملكية والدفع.

وهذا ما يميز البيع على المخطط (VSP) عن عقد الحجز. ففي عقد الحجز، يدفع المشتري دفعة مقدمة بحد أقصى 20٪، يتم تجميدها في حساب باسمه لدى هيئة الضمان، ولا يصبح مالكًا إلا عند سداد السعر النهائي. أما في عقد البيع على المخطط (VSP)، فيصبح مالكاً فور التوقيع، بالنسبة للجزء الذي تم تشييده. ولا يجوز إلا لمرقٍ عقاري واحد إبرام أي من هذين العقدين: وهو المطور المعتمد والمسجل في السجل الوطني. انظر صفحتنا حول اعتماد المرقي العقاري.

نقطة مهمة: باستثناء الحجز، فإن أي عقد ينقل ملكية مسكن ويلزم المشتري بالدفع قبل الانتهاء من البناء يجب، تحت طائلة البطلان، أن يتخذ شكل «بيع على المخطط». فـ«وعود البيع» و«قسائم الحجز» وغيرها من الترتيبات غير الرسمية لا مكان لها هنا.

صك موثق ومسجل ومنشور

يُعد عقد البيع على المخطط (VSP) وثيقة رسمية، يتم توقيعها لدى الموثق، وتخضع للتسجيل والإعلان العقاري. ويشمل العقد كلاً من البناء والأرض. لا يجوز دفع أي مبلغ قبل ذلك: يحظر القانون على المرقي العقاري المطالبة بأي دفعة أو قبول أي دفعة أو وديعة أو ورقة تجارية قبل التوقيع، وهذا التوقيع نفسه مشروط بالتوقيع المسبق على الضمان لدى صندوق FGCMPI.

وعمليًّا، تُرفق شهادة ضمان المشروع بالوثيقة. كما أن البنك سيطلب هذه الشهادة، إلى جانب الوثيقة المنشورة، إذا كنت تمول عملية الشراء عن طريق قرض.

ما يجب أن يتضمنه العقد إلزامياً

يرد النموذج القياسي للعقد في مرفق المرسوم رقم 13-431. وهناك عدة بنود يقتضيها القانون، وبعضها تحت طائلة البطلان:

أصل ملكية الأرض، ورقم سند الملكية إن وجد، ومراجع رخصة تقسيم الأرض وشهادة قابلية العيش، وتاريخ ورقم رخصة البناء؛
تكوين السعر وجدول الدفعات وفقاً لتقدم الأعمال، وإلا يعتبر العقد باطلاً؛
ما إذا كان السعر قابلاً للمراجعة أم لا، وفي حالة الإجابة بالإيجاب، شروط المراجعة؛
صيغة حساب غرامة التأخير؛
الخصائص الفنية للمسكن، سواء في الملحق أو بالإشارة إلى المستندات المودعة لدى الموثق.

كما يجب تسليم نموذج لائحة ملكية مشتركة إلى كل مشترٍ عند التوقيع. للاطلاع على القائمة الكاملة للوثائق التي يجب التحقق منها قبل التوقيع، انظر قائمة المراجعة الخاصة بنا للوثائق المطلوبة.

جدول السداد، مع مثال رقمي

يحدد المرسوم رقم 13-431 سقوفًا لكل مرحلة. لتوضيح ذلك، لنأخذ شقة تباع بمبلغ 12,000,000 دينار جزائري. هذا المبلغ هو لأغراض التوضيح فقط.

مرحلة البناء	الحد الأقصى	مثال على مبلغ 12,000,000 دينار جزائري	المبلغ الإجمالي المدفوع
توقيع العقد	20%	2,400,000 دينار جزائري	2,400,000 دينار
تم الانتهاء من الأساسات	15	1,800,000 دينار جزائري	4,200,000 دينار جزائري
اكتمل الهيكل الأساسي، بما في ذلك العزل المائي والجدران الخارجية والداخلية	35	4,200,000 دينار جزائري	8,400,000 دينار جزائري
اكتملت جميع الأعمال الإنشائية، بما في ذلك التوصيلات بشبكات المياه والصرف الصحي والتجهيزات الخارجية	25%	3,000,000 دينار جزائري	11,400,000 دينار جزائري
محضر استلام العقار	5%	600,000 دينار جزائري	12,000,000 دينار جزائري

هذه النسب المئوية هي الحد الأقصى. ويمكن أن ينص العقد على وتيرة أبطأ، ولكن لا يمكن أن تكون أسرع من ذلك. ويفترض كل طلب دفع أن تكون المرحلة قد تم إنجازها فعليًا: حيث يتم التحقق من التقدم المحرز في موقع البناء، وليس بناءً على خطاب من المرقي العقاري. كما أن الرصيد البالغ 5٪ له دور ضماني: حيث تُخصم منه أي غرامات تأخير محتملة.

مراجعة السعر: خاضعة لشروط، وليست محظورة

يمكن أن يكون سعر البناء حسب التكلفة (VSP) ثابتًا أو قابلًا للمراجعة. وإذا كان قابلًا للمراجعة، فيجب أن ينص العقد على ذلك ويصف الصيغة المستخدمة. ويفرض القانون أن تستند هذه الصيغة إلى عوامل تغير التكلفة الذاتية وتطور المؤشرات الرسمية لأسعار المواد والمعدات واليد العاملة.

والأهم من ذلك، أنه يحدد سقفاً أقصى. ما لم تكن هناك ظروف استثنائية وغير متوقعة من شأنها الإخلال بالتوازن الاقتصادي للمشروع، لا يجوز أن تتجاوز المراجعة 20% من السعر الأصلي. وفي جميع الأحوال، يجب تبرير هذه التغيرات. فأي زيادة يتم الإعلان عنها بمجرد رسالة بريدية، دون حسابات أو مؤشرات، لا تلتزم بهذه القواعد.

التزامات المشتري

تُلزم اتفاقية سعر البيع (VSP) الطرفين. يجب على المشتري سداد كل دفعة في الموعد المحدد. ويمنح التأخير المطور الحق في فرض غرامة على المبلغ المستحق. ويؤدي عدم سداد دفعتين متتاليتين تلقائيًا إلى فسخ العقد، بعد إرسال إنذارين كل منهما مدته خمسة عشر يومًا، يتم إخطارهما عن طريق محضر عدلي دون أن يتبعهما أي إجراء.

من الأفضل أن نقول ذلك منذ البداية: قبل التوقيع، يجب التأكد من القدرة على مواكبة وتيرة أعمال البناء، حتى لو تسارعت. فالقرض الذي تمت الموافقة عليه من حيث المبدأ ولكن لم يتم صرفه بعد، أو المساهمة المالية التي تعتمد على بيع عقار آخر، هي مخاطر يجب توقعها. وبمجرد تسليم المسكن، سيتعين على المشتري أيضًا الالتزام بلوائح الملكية المشتركة ودفع حصته من المصاريف.

التأخير في التسليم: الغرامة وكيفية الحصول عليها

أي تأخير في التسليم الفعلي للعقار يستتبع غرامات يتحملها المرقي العقاري. ويحدد المرسوم رقم 13-431 الإطار القانوني لذلك. يجب أن يتضمن العقد صيغة الحساب. باستثناء حالات القوة القاهرة، تعتمد الغرامة على عدد أيام التأخير المثبتة ويتم خصمها من السعر عند سداد الرصيد المتبقي. ولا يجوز أن يتجاوز مبلغها بأي حال من الأحوال 10% من سعر البيع المتفق عليه.

التفصيل الذي يغير كل شيء: يجب أن يتم تسجيل التأخير من قبل محضر قضائي. فبدون هذا التسجيل، سيجد المشتري صعوبة في المطالبة بالغرامة. لذا، من الأفضل الاستعانة بالمحضر القضائي فور انتهاء المهلة التعاقدية، والاحتفاظ بجميع المراسلات المكتوبة مع المرقي العقاري.

استلام العقار

يفرض القانون شرطًا واضحًا: في نظام البيع المسبق (VSP)، لا يجوز للمشتري استلام العقار إلا بعد إصدار شهادة المطابقة. يتم توثيق تسليم المفاتيح في محضر يتم إعداده بحضور الطرفين، في نفس مكتب الموثق الذي تم فيه إبرام عقد البيع، لإثبات أن العقار الذي تم تسليمه يتوافق مع الالتزامات المتفق عليها.

في ذلك اليوم، يجب أن نأخذ وقتنا. نقوم بمقارنة العقار بالوصف الفني، ونختبر المياه والكهرباء والأعمال الخشبية، ونسجل كل عيب. ولا يُعفي هذا المحضر ولا شهادة المطابقة المرقي العقاري من ضمان الإنجاز التام لمدة عام واحد ومن المسؤولية العشرية.

نظام الدفع التدريجي (VSP) أم مسكن جاهز؟

يتمتع نظام VSP بمزايا حقيقية. يتم توزيع الدفعات على مدى مدة المشروع، مما يتيح تمويل الشراء دون دفع المبلغ بالكامل دفعة واحدة. غالبًا ما يكون السعر أقل من سعر المسكن الجاهز، ويمكن أحيانًا اختيار الطابق أو الاتجاه قبل أي شخص آخر.

في المقابل، يتمثل الخطر الرئيسي في عامل الوقت. فقد يتأخر المشروع لعدة أشهر، بل وقد يتوقف تمامًا. تغطي ضمانة صندوق FGCMPI استرداد الدفعات المقدمة وإتمام البناء في حالة التخلف عن السداد، لكن إجراءات استرداد المبلغ تستغرق وقتًا. بالنسبة للعائلة التي تحتاج إلى السكن بسرعة، يظل المنزل الجاهز، الذي يُباع بموجب عقد بيع تقليدي، هو الخيار الأكثر أمانًا. أما بالنسبة للشراء غير العاجل، فإن برنامج VSP يعد خيارًا منطقيًّا، شريطة اختيار المشروع بعناية. وتساعدك قائمتنا لمعايير التعرف على المرقي العقاري الجيد في اتخاذ القرار.

الائتمان المصرفي والضرائب

تقوم البنوك العامة بتمويل عمليات الشراء بنظام VSP، بما في ذلك بأسعار فائدة مخفضة: 1% للدخل الذي يصل إلى ستة أضعاف الحد الأدنى الوطني للأجور (SNMG)، و3% للدخل الذي يتراوح بين ستة وأثني عشر ضعف الحد الأدنى الوطني للأجور (SNMG)، وفقًا للجداول التي تنشرها. ويتطلب الملف في هذه الحالة عقد بيع على المخططات موثقًا ومسجلاً ومنشورًا، مصحوبًا بشهادة الضمان الصادرة عن صندوق FGCMPI. وترد الصيغ الخالية من الفوائد في دليلنا الخاص بالائتمان العقاري الحلال.

اعتبارًا من 1 يناير 2026، يُعفى المشتري الفرد الذي يشتري مسكنًا ليكون مقر إقامته الرئيسي، ضمن مشروع عقاري يتوافق مع القانون رقم 11-04، من رسوم التسجيل، لمرة واحدة وبشروط معينة، بما في ذلك في حالة التمويل عن طريق المرابحة أو الإيجارة. ويظل المرقي العقاري البائع ملزماً بدفع حصته البالغة 2,5٪. بالنسبة للتكاليف الأخرى، انظر أتعاب الموثق في الجزائر.

الأسئلة الشائعة حول البيع على المخطط

ما هو البيع على المخطط في الجزائر؟

هو عقد البيع على المخطط المنصوص عليه في القانون رقم 11-04: يصبح المشتري مالكًا للأرض والمباني تدريجيًا مع تقدم الأعمال، ويدفع الثمن وفقًا لتقدمها.

كم يجب دفعه عند توقيع عقد البيع على المخطط؟

بحد أقصى 20% من السعر المتفق عليه. يلي ذلك 15% عند الانتهاء من الأساسات، و35% عند الانتهاء من الهيكل الأساسي، و25% عند الانتهاء من الأعمال، و5% عند استلام العقار.

هل يجوز للمطور زيادة السعر أثناء تنفيذ الأعمال؟

فقط إذا كان العقد ينص على سعر قابل للمراجعة ويحدد صيغة تلك المراجعة. وباستثناء الظروف الاستثنائية، لا يتجاوز الحد الأقصى للزيادة 20% من السعر الأصلي ويجب تبريرها.

ما هي الغرامة في حالة التأخير في التسليم؟

يتم احتسابها وفقًا للصيغة المنصوص عليها في العقد وعدد أيام التأخير التي يثبتها مأمور التحصيل، وتُخصم من الرصيد المتبقي، ولا تتجاوز 10% من سعر البيع.

ماذا يحدث إذا لم أسدد إحدى الدفعات؟

يجوز للمطور العقاري فرض غرامة على المبلغ المستحق. ويؤدي عدم سداد قسطين متتاليين إلى فسخ العقد، بعد إرسال إنذارين كل منهما مدته خمسة عشر يومًا عن طريق محضر.

هل يمكن الحصول على المفاتيح بدون شهادة المطابقة؟

لا. في البيع على المخططات، لا يمكن استلام العقار إلا بعد إصدار شهادة المطابقة.

هل يتوافق نظام البيع على المخطط (VSP) مع القرض المصرفي؟

نعم. تطلب البنوك العقد الموثق والمسجل والمنشور، وشهادة الضمان الصادرة عن صندوق ضمان القروض العقارية (FGCMPI) للمشروع.

البيع على المخطط (VSP) في الجزائر: العقد، جدول الدفعات، ومراجعة السعر