رسوم الملكية المشتركة في الجزائر: الحساب والمبالغ غير المسددة

آخر تحديث: 28 سبتمبر 2026

«لماذا أدفع رسوم المصعد، وأنا أسكن في الطابق الأول؟» هذا السؤال يتردد في جميع المجمعات السكنية. تعد مصاريف الملاك المشتركين المصدر الرئيسي للنزاعات بين الجيران في الجزائر، والسبب الأول لتدهور حالة المباني: فعندما تتراكم المتأخرات، يتوقف صيانة أي شيء. فيما يلي تفاصيل ما تشمله هذه الرسوم، وكيفية توزيعها، وما يمكن للملكية المشتركة فعله في حالة وجود متخلف عن السداد.

هذه الصفحة جزء من دليلنا حول الملكية المشتركة في الجزائر.

النقاط الأساسية: يدفع كل مالك حصة وفقًا لنصيبه، الذي يُحسب بناءً على المساحة الخاصة بقطعته وفقًا لنموذج اللائحة المرفق بالمرسوم رقم 14-99: وبالتالي، فإن شقة من 4 غرف بمساحة 100 متر مربع تدفع أكثر من شقة من غرفتين بمساحة 55 متر مربع. قد يتم توزيع بعض المصاريف، مثل مصاريف المصعد، بطريقة مختلفة. في حالة وجود مالك متأخر في السداد، يتم الانتقال من الإخطار الكتابي إلى الإنذار النهائي، ثم إلى المحكمة، شريطة أن تكون المصاريف قد تمت الموافقة عليها في الجمعية العامة.

ما تغطيه المصاريف

يمكن تمييز فئتين. أولاً، المصاريف الجارية: تنظيف الأماكن المشتركة، وكهرباء سلالم المبنى والإضاءة الخارجية، ومياه الأماكن المشتركة، والحراسة، وصيانة المصعد والمساحات الخضراء، وأجر المدير، وتأمين المبنى. ثم أعمال الصيانة: عزل الشرفة، وترميم الواجهة، واستبدال مضخة المياه أو المصعد، وإصلاح الشبكات المشتركة.

أما ما يحدث داخل الشقة، فيبقى على عاتق مالكها: تسرب في أنبوب يخدم شقته فقط، أو بلاط مكسور، أو باب يحتاج إلى استبدال.

كيف يتم توزيع التكاليف

القاعدة الأساسية: يدفع كل مالك حصة وفقًا لحصته، المحددة في لائحة الملكية المشتركة. ويحسب النموذج المرفق بالمرسوم التنفيذي رقم 14-99 المؤرخ 4 مارس 2014 هذه الحصص، التي تسمى «النصيب»، بالتناسب مع المساحة الخاصة بكل وحدة. لذلك، فإن شقة من 4 غرف بمساحة 100 متر مربع تدفع أكثر من شقة من غرفتين بمساحة 55 متر مربع في نفس المبنى.

ويُفرّق النموذج نفسه بين عدة فئات من الأجزاء المشتركة: تلك الخاصة بالمجمع السكني بأكمله، وتلك الخاصة بمبنى ما، وتلك الخاصة ببعض المرافق. وتتبع المصاريف هذا المنطق. فلا يدفع سكان مبنى ما تكاليف سقف المبنى المجاور، ويمكن توزيع مصاريف المصعد بطريقة تختلف عن توزيع المصاريف العامة. وهذا ما يجيب، جزئيًا، على سؤال جار الطابق الأول: كل شيء يعتمد على ما تنص عليه لائحتكم.

مثال على الحساب

لنأخذ مثالاً على مبنى مكون من 20 شقة تبلغ مساحة المساحات الخاصة فيها الإجمالية 1600 متر مربع، بميزانية سنوية للمصاريف الجارية تبلغ 1,200,000 دينار جزائري.

المسكن	المساحة	الحصة	المصروفات السنوية	شهريًا
شقة من غرفتين	55 م²	55/1600	41,250 دينار	حوالي 3,440 دينار جزائري
F3	80 م²	80/1600	60,000 دينار	5,000 دينار
F4	100 م²	100/1600	75,000 دينار جزائري	6,250 دينار

هذه المبالغ هي أمثلة توضيحية: الميزانية الفعلية تعتمد على المبنى، ووجود مصعد، وحارس، ومساحات خضراء. الأهم هو المبدأ: يدفع كل شخص نسبةً تتناسب مع ما يملكه.

الميزانية وطلبات المساهمة والمخصصات

يُعد المدير كل عام ميزانية تقديرية تصوت عليها الجمعية العامة. ثم يقوم الملاك المشتركون بدفع حصتهم، عادةً كل ثلاثة أشهر أو شهريًّا. ينص نموذج اللائحة التنظيمية لعام 2014 على تكوين مخصصات لمواجهة النفقات العاجلة، ويسمح للمدير بطلب أموال إضافية.

أما الأعمال الكبرى، فهي تخضع لتصويت خاص، مع تقديم تقدير للتكاليف وخطة تمويل. فمن الأفضل توزيع العبء على عدة سنوات بدلاً من اكتشاف، في اليوم الذي تتسرب فيه المياه من الشرفة، أنه يتعين جمع عدة ملايين في غضون شهر واحد. يتم شرح قواعد التصويت في صفحتنا الخاصة بالجمعية العامة.

في حالة عدم سداد أحد المالكين

تعد المتأخرات في السداد المشكلة الأولى التي تواجه المباني السكنية الجزائرية. وقد أشار ورشة عمل نظمها «المرصد الوطني للتطوير العقاري» في عام 2017 إلى أن هذه المشكلة تشكل بالفعل الصعوبة الرئيسية في إدارة المجمعات السكنية، واقترحت آليات تحفيزية للمستفيدين الذين يسددون مستحقاتهم بانتظام.

وتتبع هذه الإجراءات ترتيبًا بسيطًا:

إرسال إنذار كتابي من المدير، مع بيان بالمبالغ المستحقة؛
إرسال إنذارات، ويفضل أن يكون آخرها عن طريق محضر قضائي؛
رفع دعوى قضائية للحصول على حكم قابل للتنفيذ؛
تنفيذ القرار، الذي قد يصل إلى اتخاذ إجراءات بشأن حصة المدين.

ينظم نموذج اللائحة التنظيمية لعام 2014 عملية التحصيل هذه وينص على ضمانات لصالح جمعية الملاك. الشرط الأساسي: أن تكون الرسوم قد تمت الموافقة عليها بشكل قانوني في الجمعية وأن يكون كشف الحساب واضحًا. ستواجه جمعية الملاك التي لا تعقد جمعيات ولا تحتفظ بحسابات صعوبة كبيرة في الحصول على حكم قضائي ضد أي شخص.

الرسوم في مشاريع AADL وOPGI

في مجمعات AADL الخاضعة لنظام الإيجار مع خيار الشراء، لا توجد حتى الآن جمعية مالكي العقار: فالمبنى مملوك للوكالة، وتقوم شركتها التابعة Gest Immo بإصدار فواتير المصاريف المشتركة مع القسط الشهري. ويتم الدفع بشكل أساسي عبر الإنترنت، كما هو موضح في دليلنا الخاص بالدفع لدى AADL على موقع Gestimmo. وقد يؤدي عدم السداد إلى فقدان المسكن: ففي أغسطس 2025، تم فسخ عقد في سيدي عبد الله بسبب عدم سداد الأقساط الشهرية والمصروفات المشتركة.

أما بالنسبة للمساكن المؤجرة التابعة لمكتب OPGI، فإن المكتب هو الذي يقوم بفوترة المصاريف الإيجارية. وعندما يتم بيع المساكن، يصبح المشترون شركاء في الملكية ويجب عليهم المساهمة في الصيانة المشتركة على غرار المكتب.

المصروفات وبيع الشقة

قبل الشراء في مبنى سكني، اسأل البائع عما إذا كان قد سدد جميع مصاريفه المتأخرة وعما إذا كانت هناك أعمال صيانة قد تمت الموافقة عليها مسبقًا. فقد يشكل تجديد الواجهة أو تركيب مصعد تم اتخاذ قرار بشأنهما قبل البيع مباشرةً، ولكن تم دفع تكاليفهما بعد ذلك، عبئًا ماليًا كبيرًا. ويشكل هذا التحقق جزءًا من قائمة المراجعة الخاصة بنا قبل الشراء. احرص على توضيح في عقد البيع من يتحمل ماذا من بين البائع والمشتري.

الأسئلة الشائعة

كيف تُحسب مصاريف الملكية المشتركة؟

وفقًا للحصة الخاصة بكل وحدة، المحددة في لائحة الملكية المشتركة. ويحسبها نموذج المرسوم 14-99 نسبةً إلى المساحة الخاصة.

هل يجب دفع تكاليف المصعد في الطابق الأرضي؟

هذا يعتمد على اللائحة. نموذج عام 2014 يميز بين عدة فئات من الأجزاء المشتركة ويسمح بتوزيع محدد لبعض المرافق مثل المصعد.

ماذا نفعل تجاه جار لا يدفع المصاريف؟

يقوم المدير بإرسال رسائل تذكيرية ثم إنذارات، ويمكنه بعد ذلك اللجوء إلى القضاء للحصول على حكم قضائي قابل للتنفيذ، شريطة أن تكون المصاريف قد تمت الموافقة عليها في الجمعية العامة.

هل رسوم AADL إلزامية؟

نعم. يتم تحصيلها من قبل شركة «Gest Immo» مع القسط الشهري، وقد يؤدي عدم سدادها إلى فسخ عقد الإيجار مع خيار الشراء.

من يدفع المصاريف في حالة البيع؟

يتحمل البائع المصاريف حتى تاريخ البيع، ثم يتحملها المشتري بعد ذلك. وبالنسبة للأعمال التي تمت الموافقة عليها مسبقًا، يُنصح بتحديد توزيع التكاليف في عقد البيع.

رسوم الملكية المشتركة في الجزائر: الحساب والتوزيع والمبالغ غير المسددة