التحققات التي يجب إجراؤها قبل شراء مسكن في الجزائر: قائمة المراجعة

آخر تحديث:

شقة جميلة، وسعر معقول، وبائع مستعجل. غالبًا ما يكون هذا هو الوقت الذي يتهاون فيه المشترون. إلا أن معظم النزاعات العقارية في الجزائر تنشأ عن عدم إجراء التحقق اللازم قبل الشراء: بائع ليس المالك الوحيد، رهن عقاري تم نسيانه، بناء غير مطابق للمواصفات، مسكن مدعوم لا يزال غير قابل للتحويل. إليك قائمة المراجعة التي يجب اتباعها قبل التوقيع على أي شيء، وقبل دفع أي دينار.

تُعد هذه الصفحة جزءًا من دليلنا لشراء مسكن قديم في الجزائر.

الأمر الأساسي: قبل أي تعهد أو دفع عربون، تأكد من أن البائع هو المالك الفعلي (سجل الملكية أو سند موثق ومنشور) وأن سجل الملكية لا يشير إلى أي رهن عقاري أو حجز. هل تمت الميراث بشكل صحيح؟ يلزم تقديم «الفردة» (الوثيقة الشرعية) والشهادة الموثقة وتوقيع كل وريث. اطلب أيضًا رخصة البناء وشهادة المطابقة. بالنسبة للمساكن القديمة من نوع AADL أو LPA أو LPP أو المساكن الاجتماعية، قد تؤدي بند عدم قابلية التنازل إلى استحالة البيع.

قائمة المراجعة في لمحة سريعة

ما يجب التحقق منهالوثيقةأين يمكن الحصول عليه
البائع هو المالكسجل الملكية أو صك موثق ومنشورالبائع، ثم سجل الملكية العقارية
لا توجد رهن عقاري ولا حجزبيان التسجيلات، شهادة عدم وجود رهنسجل الملكية العقارية
جميع المالكين يبيعونالفريضة وشهادة موثقة من الموثق في حالة الميراثالموثق الخاص بالبائع
البناء مطابق للمواصفاترخصة البناء، شهادة المطابقةالبائع، شهادة مطابقة
العقار مؤمن عليهشهادة CAT-NATشركة التأمين الخاصة بالبائع
لا توجد بند يمنع التنازلسند ملكية المسكن المدعومالبائع، الموثق
الرسوم المستحقةشهادة إخلاء ذمة من أمين المجمع السكني، وفواتير الطاقة والمياهمدير المجمع السكني، البائع

يقوم الموثق بالتحقق من جزء منها عند إبرام العقد. لكن الانتظار حتى إبرام العقد لاكتشاف مشكلة ما غالبًا ما يكون متأخرًا جدًّا: فقد تكون قد وقّعت بالفعل على تعهد شراء أو دفعت عربونًا.

سند الملكية والبائع

اطلب نسخة من سند الملكية منذ الزيارة الثانية. في البلديات المسجلة في السجل العقاري، يكون ذلك هو دفتر السجل العقاري. أما في الأماكن الأخرى، فهو عبارة عن سند موثق يجب أن يتضمن إشارة إلى نشره في سجل الملكية العقارية. ولا يُعتبر «السند» الخاص، أو قرار التخصيص، أو مجرد إيصال، سندات ملكية: تشرح صفحتنا الخاصة بالسند الخاص سبب ذلك.

قارن بعد ذلك الاسم المسجل مع بطاقة هوية البائع. إذا كان شخص ما يبيع «نيابة عن أخ في الخارج»، فاطلب توكيلًا موثقًا أو قنصليًا، خاصًا بهذه الصفقة. وتحقق من أن المساحة والوصف يتطابقان مع العقار الذي تمت زيارته: فالطابق المضاف دون ترخيص لا يظهر في سند الملكية.

الرهون العقارية والحجز والاعتراضات

قد يتم تقديم العقار كضمان لبنك، أو حجزه من قبل دائن، أو إصدار اعتراض عليه. وترد هذه التسجيلات في السجل العقاري لدى مصلحة تسجيل الأراضي. يمكن للبائع، أو الموثق، الحصول على كشف بالتسجيلات، كما تطلب البنوك شهادة عدم وجود رهن عقاري صادرة منذ أقل من ثلاثة أشهر لتمويل عملية الشراء.

يمكن للبائع الذي لا يزال يسدد قرضًا أن يبيع العقار دون أي مشكلة، ولكن يجب ترتيب رفع الرهن العقاري عند إبرام العقد، مع دفع جزء من الثمن مباشرةً إلى البنك الذي يتعامل معه. احرص على توثيق ذلك كتابةً.

العقار الموروث أو المشترك

هذا هو سبب التعطيل الأول. عندما يكون العقار من ميراث، فإنه ملك لجميع الورثة، وليس فقط لمن يقوم بعرضه. لذا يجب:

  • «الفردة»، لمعرفة القائمة الكاملة للورثة؛
  • شهادة موثقة ومنشورة، تثبت تسجيل العقار بأسمائهم؛
  • توقيع كل واحد منهم، شخصيًا أو بواسطة توكيل موثق.

يكفي غياب وريث واحد أو معارضته لإعاقة البيع. إذا كان أحدهم يعيش في الخارج، فاحرص على الحصول مسبقًا على التوكيل القنصلي. بالنسبة للحالات التي تنطوي على نزاع، راجع صفحتنا حول الخروج من الملكية المشتركة.

التراخيص والمطابقة القانونية وتسوية الأوضاع

بالنسبة لمنزل أو مبنى حديث البناء، اطلب ترخيص البناء وشهادة المطابقة. هذه الأخيرة مطلوبة لبيع العقار أو رهنه، وكذلك للتوصيل النهائي بشبكات المرافق العامة.

إذا كان البناء غير مكتمل أو غير مطابق للمواصفات، فاستفسر عن حالة تسويته بموجب القانون رقم 08-15. تقديم الملف لا يعني بالضرورة إصدار الشهادة. كما أن وجود طابق مبني بدون ترخيص فوق الشقة التي تشتريها قد يشكل مشكلة للمبنى بأكمله.

السكن العمومي: عدم قابلية التنازل

إذا كان العقار عبارة عن مسكن قديم من نوع AADL أو LSP أو LPA أو LPP أو مسكن اجتماعي تم التنازل عنه من قبل OPGI، فاقرأ سند الملكية الخاص بالبائع سطراً سطراً. تحتوي العديد منها على بند يمنع التنازل عن الملكية لفترة معينة، مرتبط بالمساعدة الحكومية. وطالما كانت هذه الفترة سارية، لا يمكن إجراء بيع موثق لدى الموثق، ولن يحميك أي «بيع» مقنع. تجد التفاصيل في صفحتنا الخاصة بشراء مسكن AADL أو LPP أو مسكن اجتماعي.

في المبنى السكني: الملكية المشتركة

في المبنى السكني الجماعي، ينضم المشتري إلى ملكية مشتركة. اسأل عن الجهة التي تدير المبنى، سواء كان ذلك مديرًا عقاريًّا أو هيئة عامة، وعما إذا كان هناك لائحة للملكية المشتركة، وعما إذا كان البائع قد سدد جميع مستحقاته. فقد تشكل المستحقات غير المسددة أو الأعمال التي تمت الموافقة عليها مسبقًا، مثل المصعد، والعزل المائي، والواجهة، عبئًا ثقيلًا في السنة التالية للشراء.

اطلب أيضًا شهادة التأمين CAT-NAT. فالمرسوم رقم 03-12 يشترطها في جميع عمليات بيع العقارات، وقد يؤدي عدم توفرها إلى تأخير التوقيع.

في الموقع: ما لا تذكره الأوراق

عد لزيارة المكان في وقت آخر، ويفضل أن يكون ذلك بعد هطول المطر. الشقوق في السلالم، وآثار الرطوبة، ورائحة المجاري، وضعف ضغط المياه: كلها مؤشرات لا تذكرها أي وثيقة. اصطحب معك مقاولًا أو مهندسًا معماريًا إذا كان المبلغ كبيرًا.

اطرح أيضًا أسئلة بسيطة على الجيران. هل المسكن مؤجر؟ هل هناك نزاع مع إدارة المبنى أو مع عائلة البائع؟ هل فواتير الكهرباء والغاز والمياه مسددة؟ قد تساعد هذه الإجابات في تجنب الدعاوى القضائية في بعض الأحيان.

وأخيرًا، قارن السعر مع الإعلانات العقارية في الحي. فالسعر الذي يقل كثيرًا عن سعر السوق غالبًا ما يخفي مشكلة قانونية. وتذكر أن مصلحة الضرائب لديها أسعار مرجعية ويمكنها الطعن في أي إقرار ضريبي أقل من القيمة الحقيقية.

اقرأ أيضًا

الأسئلة الشائعة

كيف تتأكد من أن البائع هو المالك الفعلي؟

من خلال طلب سجل الملكية العقارية أو العقد الموثق المنشور، ثم التحقق من مكتب تسجيل الملكية العقارية، غالبًا عن طريق الموثق، من أن العقار مسجل باسمه وخالٍ من أي رهن.

كيف يمكن معرفة ما إذا كان العقار مرهونًا؟

تظهر الرهونات في السجل العقاري. ويمكن التحقق من ذلك من خلال سجل التسجيلات أو شهادة عدم وجود رهن حديثة.

هل يمكن شراء عقار موروث من قبل وريث واحد؟

لا، إلا إذا كان هو المالك الوحيد بعد تقسيم التركة. يجب بيع العقار المشترك بتوقيع جميع الورثة، بعد نشر الشهادة الموثقة.

هل شهادة المطابقة إلزامية للشراء؟

إنه مطلوب لبيع مبنى أو رهنه، وتطلبه البنوك لتمويل مسكن جديد. أما بالنسبة للمباني القديمة، فيجب التحقق من وضعها مع الموثق.

هل يلزم وجود تأمين ضد الكوارث الطبيعية (CAT-NAT) للبيع؟

نعم. تنص المرسوم رقم 03-12 على ضرورة تقديم إثبات تأمين ضد الكوارث الطبيعية لأي عملية بيع أو تأجير لعقار.

المصادر

اترك تعليقًا

يرجى إدخال تعليقك!
يرجى إدخال اسمك هنا