انتهاء عقد الإيجار والإخلاء في الجزائر: الإخطار المسبق، المتأخرات، الإجراءات

آخر تحديث: 28 سبتمبر 2026

انتهت مدة عقد الإيجار، لكن المستأجر لم يغادر المكان. أو أنه لم يدفع الإيجار منذ ثلاثة أشهر. أو العكس: يتعين على المستأجر الانتقال بسبب عمله قبل انتهاء العقد. منذ صدور القانون رقم 07-05، أصبحت قواعد إنهاء عقد الإيجار دقيقة إلى حد كبير، أما إجراءات الإخلاء فتتطلب دائمًا تدخل محضر قضائي وقاضٍ. إليك ما يمكن لكل طرف فعله، وما يجب تجنبه تمامًا.

هذه الصفحة جزء من دليلنا حول تأجير العقارات في الجزائر.

النقاط الأساسية: منذ صدور القانون رقم 07-05، تنتهي عقد إيجار المسكن في التاريخ المحدد، دون الحاجة إلى إرسال إشعار، ولا يحق للمستأجر البقاء في المكان بعد ذلك. ويجوز له المغادرة قبل الموعد المحدد لأسباب عائلية أو مهنية، بشرط إرسال إشعار مسبق مدته شهرين عن طريق محضر. في حالة عدم سداد الإيجار أو رفض المستأجر المغادرة: يتم الإخلاء دائمًا عن طريق القاضي، ثم المحضر. ولا يزال تغيير الأقفال أو قطع المياه محظورًا.

ينتهي عقد الإيجار عند انتهاء مدته

هذا هو التغيير الكبير الذي طرأ في عام 2007. يُبرم عقد الإيجار السكني لمدة محددة وينتهي في التاريخ المحدد، دون الحاجة إلى إرسال إشعار إنهاء من قبل المالك. لم يعد للمستأجر الحق في البقاء في العقار ولا في التجديد التلقائي.

وإذا رغب الطرفان في استمرار العلاقة، فإنهما يوقّعان عقد إيجار جديدًا أو ملحقًا، ويفضل أن يكون مسجّلًا. إن ترك الوضع على ما هو عليه دون وثيقة مكتوبة، مع استمرار المستأجر في الدفع، يخلق منطقة رمادية لا مصلحة لأحد في تركها مستمرة.

يرغب المستأجر في المغادرة قبل انتهاء العقد

تسمح المادة 469 مكرر 1 من القانون المدني للمستأجر بإنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته لأسباب عائلية أو مهنية. ويجب عليه الالتزام بإشعار مسبق مدته شهران، يتم تسليمه عن طريق إجراء خارج نطاق القضاء، أي عن طريق محضر قضائي. كما يمكن أن ينتهي عقد الإيجار فورًا في حالة تدمير المسكن أو تصبحه غير صالح للاستخدام.

بخلاف هذه الحالات، يتم التفاوض بشأن المغادرة المبكرة. إذا تم دفع إيجار سنة مقدماً، فإن مسألة استرداد قيمة الأشهر التي لم يتم شغلها تعتمد على ما ينص عليه عقد الإيجار: وهو أمر يجب توضيحه عند التوقيع.

وفاة المستأجر

لا يؤدي وفاة المستأجر إلى إنهاء عقد الإيجار: فهو يستمر حتى انتهاء مدته. ومع ذلك، يمكن للورثة الذين كانوا يعيشون معه منذ ستة أشهر على الأقل طلب فسخ العقد إذا أصبحت الأعباء المالية ثقيلة للغاية أو إذا كان المسكن أكبر من احتياجاتهم. ويجب عليهم القيام بذلك في غضون ستة أشهر من الوفاة، مع إخطار مسبق مدته شهرين.

بالنسبة للمساكن العامة، مثل AADL أو OPGI، تُطبق قواعد أخرى: راجع صفحتنا الخاصة بوفاة أحد المستفيدين من السكن العام.

الإيجارات المتأخرة: الإجراءات الواجب اتباعها

لا يُسمح بطرد المستأجر بسبب تأخر دفع الإيجار. تتبع الإجراءات ترتيبًا منطقيًّا:

إرسال تذكير كتابي، ثم إنذار بالدفع، ويفضل أن يتم تسليمه عن طريق محضر قضائي؛
إذا لم يحدث أي تقدم، يتم رفع دعوى قضائية للحصول على سداد المتأخرات، وعند الاقتضاء، إنهاء عقد الإيجار بسبب إخلال المستأجر بشروطه؛
بمجرد صدور الحكم، يقوم المحضر بتنفيذه.

وهنا يكمن الفارق الجوهري في شكل عقد الإيجار. فعقد الإيجار الموثق لدى الموثق يعتبر وثيقة قابلة للتنفيذ: يمكن للمحضر القضائي أن يتصرف بناءً عليه لتحصيل المستحقات، دون الحاجة إلى إعادة النظر في موضوع الدعوى. أما في حالة عقد الإيجار الخاص المسجل، فيجب أولاً الحصول على حكم قضائي. أما في حالة وجود ورقة بسيطة غير مسجلة، فسيتعين على المالك بالإضافة إلى ذلك إثبات وجود عقد الإيجار ومحتواه.

الإخلاء، خطوة بخطوة

هناك حالتان تؤديان إلى الإخلاء: بقاء المستأجر بعد انتهاء عقد الإيجار، أو فسخ عقد الإيجار بسبب مخالفة، غالبًا بسبب عدم سداد الإيجار. في كلتا الحالتين، يتم اللجوء إلى الإجراءات القضائية.

عندما تنتهي مدة عقد الإيجار، يظل المستأجر مقيمًا دون حق. عندئذٍ يمكن للمالك اللجوء إلى قاضي الإجراءات العاجلة، وهي إجراءات طارئة، لإثبات الإقامة دون سند قانوني وإصدار أمر بالإخلاء. يتضمن الملف عقد الإيجار، وإثبات انتهاء مدته، وعادةً ما يتضمن أيضًا إنذارًا بمغادرة المكان صادر عن مأمور التنفيذ.

بمجرد صدور الأمر أو الحكم، يقوم المحضر بتبليغ القرار وأمر إخلاء المكان. وإذا استمر المستأجر في الرفض، يجوز للمحضر طلب مساعدة قوات الأمن. وتتوقف المدة الفعلية على المحكمة ومقاومة المستأجر: توقع عدة أسابيع في أحسن الأحوال، وغالبًا عدة أشهر. ويظل المحامي هو أفضل جهة للتواصل معها لبدء الإجراء المناسب.

ما لا يحق للمالك فعله

تغيير الأقفال في غياب المستأجر، أو قطع المياه أو الكهرباء، أو إخراج أثاثه، أو تهديده: هذه الأساليب محظورة، حتى لو توقف المستأجر عن السداد. فهي تعرض المالك للملاحقة القضائية وتقلب الموقف ضده أمام القاضي.

أما المستأجر، من جانبه، فلا يجوز له التوقف عن السداد بحجة أن المالك لا يقوم بالإصلاحات. عليه أن يوجه إنذاراً رسمياً إليه ثم يلجأ إلى القاضي، كما هو موضح في صفحتنا الخاصة بعقد الإيجار.

انتهاء عقد الإيجار: جرد الأماكن والضمان

عند انتهاء عقد الإيجار، يُسمح جرد الأماكن عند الخروج، مقارنةً بجرد الأماكن عند الدخول، بتسوية مسألة مبلغ التأمين. يجوز للمالك اقتطاع تكلفة الأضرار التي تتجاوز البلى العادي والإيجارات أو المصاريف غير المسددة، لكن عليه إعادة الباقي. وبدون جرد مكتوب، سيصعب على كل طرف إثبات روايته: ومن هنا تأتي أهمية الصور المؤرخة.

تذكر أيضًا الإجراءات الضريبية المتعلقة بإنهاء العقد: يخضع عقد إنهاء عقد الإيجار المسجل لرسوم ثابتة قدرها 1500 دينار جزائري، وفقًا لدليل المديرية العامة للضرائب. تجد الجوانب الضريبية الأخرى في صفحتنا الخاصة بالضرائب على إيرادات الإيجار.

الأسئلة الشائعة

هل يجب على المالك تقديم إشعار إنهاء العقد عند انتهاء مدة الإيجار؟

لا. منذ صدور القانون رقم 07-05، تنتهي مدة عقد الإيجار السكني عند انتهاء المدة المحددة دون الحاجة إلى إخطار.

ما هي مدة الإشعار المسبق التي يجب على المستأجر تقديمها في حالة مغادرته قبل انتهاء مدة العقد؟

شهران، يتم إخطارهما بموجب وثيقة خارج نطاق القضاء، لأسباب عائلية أو مهنية، وفقًا للمادة 469 مكرر 1 من القانون المدني.

هل يستمر عقد الإيجار بعد وفاة المستأجر؟

نعم، حتى انتهاء مدته. ويجوز للورثة الذين كانوا يعيشون معه منذ ستة أشهر طلب فسخ العقد في غضون ستة أشهر من الوفاة، مع إخطار مسبق مدته شهرين.

هل يجوز للمالك تغيير الأقفال إذا لم يدفع المستأجر الإيجار؟

لا. لا يمكن إخلاء المستأجر إلا بموجب قرار قضائي ينفذه محضر قضائي. وأي إخلاء قسري يعرض المالك للملاحقة القضائية.

هل يسهل عقد الإيجار الموثق عملية الإخلاء؟

إنه يسهل عملية التحصيل، لأن العقد الموثق يعتبر وثيقة قابلة للتنفيذ. أما بالنسبة للإخلاء نفسه، فإن قرار القاضي يظل ضروريًا من حيث المبدأ في حالة رفض المغادرة.

انتهاء عقد الإيجار والإخلاء في الجزائر: الإشعار المسبق، المتأخرات، والإجراءات