آخر تحديث:
لوائح الملكية المشتركة هي الوثيقة الأهم في المبنى الذي تسكن فيه، وغالبًا ما تكون الأقل قراءة. فهي التي تحدد ما يخصك، وما تدفعه، وكيف تُتخذ القرارات. أما الجمعية العامة، فهي المكان الوحيد الذي تصبح فيه هذه القرارات سارية المفعول. إليك كيفية قراءة اللائحة وتنظيم الاجتماع، حتى في حالة عدم عقد أي اجتماع على الإطلاق في مبناك.
هذه الصفحة جزء من دليلنا حول الملكية المشتركة في الجزائر.
النقاط الأساسية: في المبنى الناتج عن مشروع عقاري، يُعد لائحة الملكية المشتركة إلزامية (القانون رقم 11-04، النموذج المحدد بموجب المرسوم التنفيذي رقم 14-99 المؤرخ 4 مارس 2014) وتسري على جميع المشترين. ويحدد اللائحة الأجزاء المشتركة والحصص وتوزيع المصاريف. أما الجمعية العامة، فتُعقد مرة واحدة على الأقل في السنة، بناءً على دعوة خطية تُرسل قبل خمسة عشر يومًا مع جدول الأعمال. ويتم التصويت وفقًا للحصص، وليس على أساس عدد الأفراد.
لائحة ملكية مشتركة
بالنسبة للمباني التي شُيدت في إطار مشاريع الترقية العقارية، يفرض القانون رقم 11-04 المؤرخ 17 فبراير 2011 وضع لائحة ملكية مشتركة، وقد تم تحديد نموذجها بموجب المرسوم التنفيذي رقم 14-99 المؤرخ 4 مارس 2014. يقوم المرقي العقاري بإعداده، ويكون ملزماً لجميع المشترين المتعاقبين.
أين يمكن العثور عليه؟ عادةً ما يكون مرفقًا بعقد البيع أو مودعًا لدى الموثق الذي تولى إجراءات عمليات البيع الأولى. أما بالنسبة للمباني الأقدم، ولا سيما المساكن العامة القديمة التي تم التنازل عنها، فتُستخدم قواعد القانون المدني والمرسوم رقم 83-666 المؤرخ 12 نوفمبر 1983 كمرجع.
ماذا يحتوي عليه
يتبع نموذج عام 2014 هيكلاً واضحاً إلى حد ما. يبدأ أولاً بوصف العقار والغرض من استخدامه، ثم قائمة الأجزاء الخاصة والأجزاء المشتركة، مصنفة حسب الفئات: المشتركة بين جميع سكان المجمع السكني، أو مشتركة بين مبنى واحد، أو مشتركة بين مرافق معينة.
ويلي ذلك حصص كل وحدة، المحسوبة وفقًا للمساحة الخاصة، وطريقة توزيع المصاريف، المفصلة في صفحتنا الخاصة بمصاريف الملكية المشتركة. وأخيرًا، ينظم اللائحة الجمعية العامة ودور المدير، الموضح في صفحتنا الخاصة بالمدير.
التزاماتك اليومية
يجب على كل مالك مشترك، وكل شاغل، الالتزام باللائحة والغرض المخصص للمبنى، دون المساس بحقوق الآخرين. وبشكل ملموس: لا ضوضاء غير عادية، ولا ازدحام في الأجزاء المشتركة، ولا تحويل شقة إلى ورشة أو محل تجاري إذا كانت اللائحة لا تسمح بذلك.
كما ينص نموذج عام 2014 على إلزامية الحصول على تأمين المسؤولية المدنية. فهذا التأمين هو الذي سيغطي التكاليف في حال تسبب تسرب مياه من شقتك في إغراق الشقة الموجودة أسفلها. وإذا كنت تؤجر مسكنك، فيجب على المستأجر أيضًا الالتزام باللائحة: قم بتسليمه نسخة منها مع عقد الإيجار.
الجمعية العامة: دورها وطريقة الدعوة
تجمع الجمعية العامة جميع المالكين المشتركين. وهي تصوت على الميزانية، وتوافق على الحسابات، وتعيّن المدير، وتقرر الأعمال المطلوبة. ينص نموذج اللائحة على أن تنعقد الجمعية العامة مرة واحدة على الأقل في السنة.
يتم إرسال الدعوة كتابةً إلى كل مالك شقة قبل الموعد بوقت كافٍ، خمسة عشر يومًا وفقًا للنموذج، وتحدد جدول الأعمال. هذه النقطة أساسية: فأي قرار يُتخذ بشأن مسألة لم تكن مدرجة في جدول الأعمال يكون غير صحيح. ويجوز لأي مالك ممن يمنعه مانع ما أن يُمثل بواسطة وكيل مزود بتوكيل كتابي.
الأغلبية المطلوبة حسب القرارات
لا تتطلب جميع القرارات نفس الدرجة من الموافقة. يحدد نموذج عام 2014 تسلسلاً تدريجياً، يمكن تلخيصه بشكل عام على النحو التالي:
- تُتخذ قرارات الإدارة الجارية وتطبيق اللوائح بالأغلبية البسيطة؛
- أما القرارات الأكثر أهمية، مثل تعيين المدير أو بعض الأعمال الكبيرة، فتتطلب أغلبية معززة؛
- أما إجراءات التصرف في الأجزاء المشتركة، مثل التنازل عن جزء من الأرض، فتتطلب الإجماع.
يتم احتساب الأصوات عمومًا وفقًا للحصص، وليس على أساس عدد الأفراد. تحقق من الحدود الدنيا المحددة في لائحتكم الخاصة: فهي المرجع المعتمد.
تنظيم الاجتماع الأول
لم تعقد العديد من المباني اجتماعًا من هذا القبيل من قبل. فيما يلي خطوات عملية يمكن اتباعها:
- جمع عدد من المالكين المتحمسين لتشكيل مجموعة مبادرة صغيرة.
- الحصول على لائحة الملكية المشتركة وقائمة المالكين مع حصصهم.
- صياغة جدول أعمال بسيط: انتخاب مدير، وميزانية السنة، والأعمال العاجلة.
- استدعاء جميع المالكين كتابةً، مع إشعار بالاستلام أو إقرار موقّع.
- عقد الاجتماع، وإجراء تصويت على كل بند، وصياغة محضر الاجتماع الموقع من رئيس الجلسة.
- توزيع محضر الاجتماع على جميع المالكين.
يُعد محضر الاجتماع هذا الوثيقة الأساسية. فبدونه، يستحيل المطالبة بالرسوم أمام القاضي أو إثبات أن مديرًا قد تم تعيينه بالفعل.
اتخاذ قرار بشأن الأعمال
بالنسبة للأعمال الكبيرة، مثل أعمال العزل المائي والواجهة والمصعد، يجب تقديم عرضين مقارنين على الأقل، وجدول زمني، وخطة تمويل، مع تحديد حصة كل وحدة. والتصويت الواضح يمنع الخلافات ويسهل تحصيل المبالغ.
أما الأعمال الخاصة التي تمس المظهر الخارجي أو الهيكل، مثل إغلاق شرفة، أو فتح فتحة في جدار حامل، أو تركيب مكيف هواء على الواجهة، فيجب أن تحصل هي الأخرى على موافقة الجمعية، بالإضافة إلى التصاريح العمرانية مثل رخصة البناء عندما تكون مطلوبة.
الطعن في قرار
يمكن لأي مالك مشترك يرى أن قرارًا ما ينتهك اللائحة أو تم اتخاذه بشكل غير قانوني، بسبب عدم إرسال الدعوة أو كونه خارج جدول الأعمال على سبيل المثال، أن يطعن فيه أمام القاضي المدني. ومن الأفضل التصرف بسرعة وجمع الأدلة: الدعوة، ومحضر الجلسة، وقائمة الحضور. وقبل الوصول إلى هذه المرحلة، غالبًا ما تُحل المشكلة من خلال مناقشة في الاجتماع التالي.
الأسئلة الشائعة
ما هو نظام الملكية المشتركة؟
هو الوثيقة التي تصف الأجزاء الخاصة والمشتركة، وتحدد الحصص وتوزيع النفقات، وتنظم عمل الجمعية العامة والمدير. وقد حدد نموذجها المرسوم التنفيذي رقم 14-99 المؤرخ 4 مارس 2014.
أين يمكنني العثور على لائحة ملكية مشتركة لمبنيي؟
عادةً ما يكون مرفقًا بعقد البيع أو مودعًا لدى الموثق الذي أبرم صفقات البيع الأولى. وفي حالة عدم وجوده، اطلبه من المرقي العقاري.
كم مرة في السنة تجتمع الجمعية العامة؟
مرة واحدة على الأقل في السنة وفقًا لنموذج اللائحة التنظيمية لعام 2014، مع إرسال دعوة خطية تحدد جدول الأعمال.
هل يلزم الإجماع لاتخاذ قرار بشأن الأعمال؟
لا، بشكل عام. يتم التصويت على الأعمال بالأغلبية المنصوص عليها في اللائحة. ويقتصر الإجماع على قرارات التصرف في الأجزاء المشتركة.
هل يمكن الطعن في قرار الجمعية؟
نعم، أمام القاضي المدني، إذا كان القرار مخالفًا لللائحة أو تم اتخاذه بشكل غير قانوني، على سبيل المثال دون استدعاء أو خارج جدول الأعمال.
المصادر
- المرسوم التنفيذي رقم 14-99 المؤرخ 4 مارس 2014 الذي يحدد نموذج لائحة الملكية المشتركة
- الجريدة الرسمية (JORADP): القانون رقم 11-04 المؤرخ 17 فبراير 2011، القانون المدني، المرسوم رقم 83-666 المؤرخ 12 نوفمبر 1983
- Lkeria: ورشة عمل المعهد الوطني للملكية الصناعية (ONPI) حول إدارة العقارات (2017)
