Règlement de copropriété et assemblée générale en Algérie : mode d’emploi

Le règlement de copropriété est le document le plus important de votre immeuble, et souvent le moins lu. C’est lui qui dit ce qui vous appartient, ce que vous payez et comment les décisions se prennent. L’assemblée générale, elle, est le seul lieu où ces décisions deviennent valables. Voici comment lire l’un et organiser l’autre, y compris quand votre immeuble n’a jamais tenu la moindre réunion.

Cette page fait partie de notre guide sur la copropriété en Algérie.

Le règlement de copropriété

Pour les immeubles construits dans le cadre de la promotion immobilière, la loi n° 11-04 du 17 février 2011 impose un règlement de copropriété, dont le modèle a été fixé par le décret exécutif n° 14-99 du 4 mars 2014. Le promoteur l’établit, et il s’impose à tous les acquéreurs successifs.

Où le trouver ? Il est généralement annexé à l’acte de vente ou déposé chez le notaire qui a reçu les premières ventes. Pour les immeubles plus anciens, notamment d’anciens logements publics cédés, les règles du code civil et du décret n° 83-666 du 12 novembre 1983 servent de référence.

Ce qu’il contient

Le modèle de 2014 suit une structure assez claire. On y trouve d’abord la description de l’immeuble et de sa destination, puis la liste des parties privatives et des parties communes, classées par catégories : communes à toute la résidence, à un bâtiment ou à certains équipements.

Viennent ensuite les quotes-parts de chaque lot, calculées selon la surface privative, et la façon dont les charges sont réparties, détaillée dans notre page sur les charges de copropriété. Le règlement organise enfin l’assemblée générale et le rôle de l’administrateur, présenté dans notre page sur le syndic.

Vos obligations au quotidien

Chaque copropriétaire, et chaque occupant, doit respecter le règlement et la destination de l’immeuble, sans porter atteinte aux droits des autres. Concrètement : pas de bruit anormal, pas d’encombrement des parties communes, pas de transformation d’un appartement en atelier ou en commerce si le règlement ne le permet pas.

Le modèle de 2014 prévoit aussi une obligation d’assurance de responsabilité civile. C’est elle qui paiera le jour où une fuite chez vous inondera l’appartement du dessous. Et si vous louez votre logement, votre locataire doit lui aussi respecter le règlement : remettez-lui en une copie avec le bail.

L’assemblée générale : rôle et convocation

L’assemblée générale réunit tous les copropriétaires. Elle vote le budget, approuve les comptes, désigne l’administrateur et décide des travaux. Le modèle de règlement prévoit qu’elle se réunit au moins une fois par an.

La convocation est écrite, adressée à chaque copropriétaire suffisamment à l’avance, quinze jours selon le modèle, et précise l’ordre du jour. Ce point est essentiel : une décision prise sur une question qui ne figurait pas à l’ordre du jour est fragile. Un copropriétaire empêché peut se faire représenter par un mandataire muni d’un pouvoir écrit.

Les majorités selon les décisions

Toutes les décisions ne demandent pas le même accord. Le modèle de 2014 établit une gradation qui, dans ses grandes lignes, se présente ainsi :

• les décisions de gestion courante et d’application du règlement se prennent à la majorité simple ;
• les décisions plus lourdes, comme la désignation de l’administrateur ou certains travaux importants, exigent une majorité renforcée ;
• les actes de disposition sur les parties communes, par exemple céder une partie du terrain, supposent l’unanimité.

Les votes se comptent en général en fonction des quotes-parts, pas par tête. Vérifiez les seuils exacts dans votre propre règlement : c’est lui qui fait foi.

Organiser une première assemblée

Beaucoup d’immeubles n’en ont jamais tenu. Voici une marche à suivre réaliste :

1. Réunir quelques copropriétaires motivés pour former un petit groupe d’initiative.
2. Récupérer le règlement de copropriété et la liste des propriétaires avec leurs quotes-parts.
3. Rédiger un ordre du jour simple : élection d’un administrateur, budget de l’année, travaux urgents.
4. Convoquer tous les copropriétaires par écrit, avec accusé de réception ou décharge signée.
5. Tenir la réunion, faire voter chaque point, et rédiger un procès-verbal signé par le président de séance.
6. Diffuser le procès-verbal à tous les copropriétaires.

Ce procès-verbal est la pièce maîtresse. Sans lui, impossible de réclamer des charges devant le juge ou de prouver qu’un administrateur a bien été désigné.

Décider des travaux

Pour des travaux importants, étanchéité, façade, ascenseur, présentez au moins deux devis comparables, un calendrier et un plan de financement, avec la part de chaque lot. Un vote clair évite les contestations et facilite la collecte.

Les travaux privatifs qui touchent l’aspect extérieur ou la structure, fermeture d’un balcon, ouverture dans un mur porteur, climatiseur en façade, doivent eux aussi obtenir l’accord de l’assemblée, en plus des autorisations d’urbanisme comme le permis de construire quand il est requis.

Contester une décision

Un copropriétaire qui estime qu’une décision viole le règlement ou a été prise irrégulièrement, faute de convocation ou hors ordre du jour par exemple, peut la contester devant le juge civil. Mieux vaut agir vite et réunir les preuves : convocation, procès-verbal, feuille de présence. Avant d’en arriver là, une discussion en assemblée suivante règle souvent le problème.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?

C’est le document qui décrit les parties privatives et communes, fixe les quotes-parts et la répartition des charges, et organise l’assemblée générale et l’administrateur. Son modèle est fixé par le décret exécutif 14-99 du 4 mars 2014.

Où trouver le règlement de copropriété de mon immeuble ?

En général annexé à l’acte de vente ou déposé chez le notaire des premières ventes. À défaut, demandez-le au promoteur.

Combien de fois par an se réunit l’assemblée générale ?

Au moins une fois par an selon le modèle de règlement de 2014, avec une convocation écrite précisant l’ordre du jour.

Faut-il l’unanimité pour décider des travaux ?

Non, en général. Les travaux se votent à la majorité prévue par le règlement. L’unanimité est réservée aux actes de disposition sur les parties communes.

Peut-on contester une décision d’assemblée ?

Oui, devant le juge civil, si elle viole le règlement ou a été prise irrégulièrement, par exemple sans convocation ou hors ordre du jour.

Sources

• Décret exécutif n° 14-99 du 4 mars 2014 fixant le modèle de règlement de copropriété
• Journal officiel (JORADP) : loi n° 11-04 du 17 février 2011, code civil, décret n° 83-666 du 12 novembre 1983
• Lkeria : atelier de l’ONPI sur la gestion immobilière (2017)