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Combien coûte un appartement en Algérie ? La réponse varie du simple au triple selon la wilaya, et parfois du simple au double entre deux communes voisines. Pour vous donner des repères fiables, nous avons croisé plusieurs sources : un baromètre des prix demandés calculé sur plusieurs milliers d’annonces, les prix officiels publiés par l’ENPI pour ses programmes, des relevés de loyers et les tarifs des formules aidées. Voici ce que cela donne, wilaya par wilaya.
L’essentiel : Selon le relevé du 11 novembre 2026 portant sur 3 489 annonces d’appartements, le prix médian demandé est d’environ 154 000 DA le m² au niveau national. Alger arrive en tête avec environ 207 500 DA/m², devant Mostaganem (168 000 DA) et Oran (166 700 DA). Constantine (93 100 DA) et El Tarf (69 400 DA) figurent parmi les marchés les plus abordables. Concrètement, un F3 de 80 m² s’affiche autour de 16,6 millions de DA à Alger, 13,3 millions à Oran et 7,4 millions à Constantine. Ce sont des prix demandés, souvent négociables, auxquels il faut ajouter 7 à 10 % de frais.
Comment lire ces prix
Avant les chiffres, trois précautions. D’abord, il s’agit de prix demandés dans les annonces, pas de prix de vente signés chez le notaire. L’écart est réel : la négociation fait souvent baisser la facture de quelques pour cent, parfois davantage pour un bien qui traîne sur le marché.
Ensuite, nous utilisons la médiane, c’est-à-dire le prix au-dessus duquel se situe la moitié des annonces. Elle résiste mieux qu’une moyenne aux annonces farfelues, comme une villa de luxe classée en appartement ou un prix saisi avec un zéro de trop.
Enfin, la fiabilité dépend du nombre d’annonces. Oran et Alger reposent sur des centaines d’offres ; El Tarf ou Biskra sur une vingtaine seulement. Pour ces wilayas, les chiffres donnent une tendance, pas une vérité. Les wilayas absentes du tableau n’ont simplement pas assez d’annonces pour produire une médiane sérieuse.
Pour vérifier ces repères, nous les avons comparés à d’autres relevés publiés cette année : ils situent Alger entre 180 000 et 220 000 DA/m² et Constantine entre 90 000 et 110 000 DA/m², ce qui concorde. Pour Oran, les estimations varient davantage, de 120 000 à plus de 165 000 DA/m² selon les sources et la part de biens neufs dans l’échantillon.
Le prix au m² par wilaya
Le tableau suivant reprend le prix médian demandé pour un appartement à la vente, avec une estimation pour un F3 de 80 m² et le loyer médian mensuel quand il est disponible.
| Wilaya | Prix médian au m² | F3 de 80 m² (estimation) | Loyer médian / mois |
|---|---|---|---|
| Alger | 207 547 DA | 16,6 M DA | 70 000 DA |
| Mostaganem | 168 000 DA | 13,4 M DA | – |
| Oran | 166 666 DA | 13,3 M DA | 80 000 DA |
| Tipaza | 154 761 DA | 12,4 M DA | 57 500 DA |
| Béjaïa | 154 195 DA | 12,3 M DA | 28 000 DA |
| Blida | 145 833 DA | 11,7 M DA | 60 000 DA |
| Annaba | 142 076 DA | 11,4 M DA | 42 000 DA |
| Boumerdès | 128 285 DA | 10,3 M DA | 30 000 DA |
| Sétif | 121 428 DA | 9,7 M DA | 65 000 DA |
| Tizi Ouzou | 111 320 DA | 8,9 M DA | 24 000 DA |
| Tlemcen | 107 594 DA | 8,6 M DA | 65 000 DA |
| Constantine | 93 103 DA | 7,4 M DA | 26 000 DA |
| Sidi Bel Abbès | 89 855 DA | 7,2 M DA | 45 000 DA |
| Biskra | 86 666 DA | 6,9 M DA | – |
| Jijel | 78 571 DA | 6,3 M DA | – |
| El Tarf | 69 444 DA | 5,6 M DA | – |
Relevé du 11 novembre 2026, prix demandés pour des appartements, wilayas comptant au moins vingt annonces. Le F3 est une simple multiplication du prix médian par 80 m².
Premier constat : la côte domine. Les huit wilayas les plus chères sont toutes littorales ou collent à Alger. Deuxième constat : l’intérieur et l’Est restent nettement plus accessibles, avec Constantine sous la barre des 100 000 DA/m², alors que c’est la troisième ville du pays.
Alger, commune par commune
La capitale n’est pas un marché, mais plusieurs. Les hauteurs, Hydra en tête, dépassent largement la moyenne de la wilaya, tandis que l’Est et la périphérie restent plus abordables.
| Commune | Prix médian au m² |
|---|---|
| Hydra | 380 100 DA |
| Chéraga | 280 000 DA |
| Bir Mourad Raïs | 277 800 DA |
| Kouba | 276 800 DA |
| El Achour | 251 100 DA |
| Alger-Centre | 242 700 DA |
| Dely Ibrahim | 234 400 DA |
| Birkhadem | 224 000 DA |
| Ouled Fayet | 220 000 DA |
| Bab Ezzouar | 211 100 DA |
| Djasr Kasentina | 207 900 DA |
| Souidania | 205 900 DA |
| Bordj El Bahri | 203 600 DA |
| Draria | 191 700 DA |
| Baba Hassen | 189 300 DA |
À Hydra, un F3 de 80 m² dépasse donc les 30 millions de DA. À Draria ou Baba Hassen, le même appartement tourne autour de 15 millions. Les communes de l’Est comme Bordj El Kiffan, Dar El Beïda ou Réghaïa, peu représentées dans les relevés, offrent généralement des prix plus bas encore, au prix de trajets plus longs.
Côté location, un relevé de 500 annonces publié cette année situe le loyer médian demandé à 60 000 DA pour un F2 et 97 500 DA pour un F3 sur l’ensemble de la wilaya, avec des écarts très forts : autour de 220 000 DA pour un F2 ou F3 à Hydra, 65 000 DA à Dar El Beïda, 60 000 DA à Draria. Nous détaillons ces chiffres dans notre article louer un appartement à Alger.
Oran et l’Ouest
Oran est le marché le plus actif du pays en nombre d’annonces. Le prix médian y avoisine 166 700 DA/m², avec peu d’écarts entre les principales communes : environ 172 000 DA à Oran même, 171 600 DA à Misserghin, 170 000 DA à Bir El Djir, puis 149 500 DA à Sidi Chami, 144 000 DA à El Kerma, 143 700 DA à Es Sénia et 135 700 DA à Aïn El Turck. Le loyer médian, autour de 80 000 DA par mois, est même supérieur à celui d’Alger dans ce relevé, signe d’une forte demande locative.
Mostaganem surprend avec 168 000 DA/m², sur un échantillon plus réduit et sans doute tiré par des programmes neufs en bord de mer. Tlemcen (107 600 DA) et Sidi Bel Abbès (89 900 DA) restent bien plus accessibles. Pour repère, l’ENPI a mis en vente des logements prêts à habiter à Maghnia, dans la wilaya de Tlemcen, à environ 101 400 DA le m², soit un F3 d’environ 70 m² à un peu plus de 7 millions de DA. Les détails sont dans notre article sur les 172 logements ENPI de Maghnia.
Constantine, Annaba et l’Est
L’Est est contrasté. Annaba se place haut, à environ 142 100 DA/m², et les prix officiels de l’ENPI à la Colline Rose le confirment : environ 141 700 DA/m² pour les F3 et 163 500 DA pour les F4, comme nous l’avons détaillé dans notre article sur les 72 logements ENPI à Annaba.
Constantine, à l’inverse, reste sous les 100 000 DA/m² dans le marché de l’ancien. La nouvelle ville Ali Mendjeli tire une partie de l’offre vers le bas, avec beaucoup de logements récents issus des formules publiques qui reviennent sur le marché. Le haut de gamme existe pourtant : l’ENPI y propose des villas entre 41,5 et 51,8 millions de DA.
Sétif (121 400 DA/m²) profite de son dynamisme économique, avec des loyers élevés pour la région. El Tarf ferme la marche avec environ 69 400 DA/m² en médiane, mais ce chiffre cache un marché balnéaire à part : à El Kala, l’ENPI vend des appartements avec vue sur mer à plus de 216 000 DA/m². Un bon exemple de l’écart entre la médiane d’une wilaya et les prix d’un programme neuf bien situé.
Le Centre et la Kabylie
Autour d’Alger, Tipaza (154 800 DA/m²) et Blida (145 800 DA) profitent du report de la demande de la capitale. Boumerdès, à 128 300 DA, reste un peu moins chère malgré sa proximité.
Béjaïa se distingue avec 154 200 DA/m², au niveau de Tipaza, portée par la rarété du foncier entre mer et montagne. Pourtant, son loyer médian ne dépasse pas 28 000 DA dans ce relevé, ce qui en fait un marché où l’on achète plus qu’on ne loue. Tizi Ouzou, à 111 300 DA, reste plus accessible, avec des loyers parmi les plus bas du tableau.
Neuf, ancien, formules aidées : les écarts
Le marché libre n’est qu’une partie du tableau. Pour un ménage qui y a droit, les formules publiques changent complètement l’équation.
| Formule | Prix d’un F3 | Condition |
|---|---|---|
| AADL 3 (location-vente) | 3 430 000 DA | revenu entre 24 000 DA et 6 fois le SNMG, inscriptions closes |
| LPA (promotionnel aidé) | repère de 3 500 000 DA dans les grandes villes, aide de 400 000 ou 700 000 DA déduite | revenu jusqu’à 6 fois le SNMG |
| ENPI logement promotionnel libre | de 7 à plus de 20 millions de DA selon la wilaya | aucune condition de revenu |
| Marché libre, ancien | de 5,6 à 16,6 millions de DA en médiane selon la wilaya (80 m²) | aucune |
L’écart est spectaculaire : un F3 AADL ou LPA coûte trois à cinq fois moins cher qu’un appartement équivalent sur le marché libre d’Alger. C’est ce qui explique l’engouement pour ces programmes et les longues listes d’attente. Nos comparatifs AADL 3 ou LPA et LPL ou AADL aident à savoir à quoi vous avez droit.
Entre neuf et ancien, l’écart est plus modéré. Les relevés publiés cette année estiment que l’ancien permet d’économiser de 10 à 30 % selon le quartier et l’état du bien, à condition de prévoir un budget travaux et une vérification juridique plus poussée.
Louer ou acheter : ce que disent les loyers
En rapprochant prix de vente et loyers, on obtient un ordre de grandeur du rendement locatif brut, avant charges et impôts :
- Alger : un F3 de 80 m² à 16,6 millions de DA, loué 70 000 DA par mois, rapporte environ 5 % brut par an.
- Oran : 13,3 millions de DA pour 80 000 DA de loyer, soit près de 7 % brut.
- Annaba : 11,4 millions pour 42 000 DA, soit environ 4,4 %.
- Sétif : 9,7 millions pour 65 000 DA, soit autour de 8 %, sur un échantillon réduit.
Ces calculs restent théoriques : vacance locative, impayés, travaux et fiscalité réduisent le rendement réel. Les règles d’imposition des loyers sont expliquées sur notre page impôts sur les revenus locatifs.
Pour un ménage, la comparaison est plus simple : avec un SNMG à 24 000 DA, un loyer médian algérois de 60 000 à 100 000 DA pèse très lourd. C’est souvent ce constat qui pousse vers l’achat, avec un crédit dont la mensualité peut être inférieure au loyer.
Votre budget réel et la négociation
Le prix affiché n’est jamais le prix final. Il faut ajouter les frais de notaire, les droits d’enregistrement et la publication foncière. En pratique, prévoyez 7 à 10 % en plus du prix d’achat. Pour un F3 à 15 millions de DA, cela représente entre 1 et 1,5 million. Le détail est sur notre page frais de notaire.
Quelques conseils pour négocier :
- Comparez le prix au m² demandé avec la médiane de la commune. Un écart de plus de 20 % doit être justifié : étage, vue, ascenseur, parking, état.
- Regardez depuis combien de temps l’annonce circule. Un bien affiché depuis des mois laisse plus de marge.
- Chiffrez les travaux avant de faire une offre et présentez-les au vendeur.
- Vérifiez le dossier juridique avant de discuter du prix. Un bien sans livret foncier ou avec un acte fragile vaut moins, et parfois ne vaut pas le risque. Voir notre guide acheter une maison avec acte sans livret foncier.
- Si vous empruntez, faites simuler votre capacité d’emprunt avant de visiter : vous saurez exactement jusqu’où aller.
Enfin, méfiez-vous des prix déclarés au rabais dans l’acte. L’administration fiscale dispose de valeurs de référence par zone, et une sous-déclaration expose à un redressement, sans parler du risque en cas de litige.
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- Crédit immobilier en Algérie : taux, conditions et banques
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- AADL 3 ou LPA : lequel choisir ?
Questions fréquentes
Quel est le prix du m² en Algérie ?
Selon un relevé de 3 489 annonces d’appartements au 11 novembre 2026, le prix médian demandé est d’environ 154 000 DA le m² au niveau national, avec de fortes différences entre wilayas.
Quelle est la wilaya la plus chère ?
Alger, avec environ 207 500 DA le m² en médiane, et plus de 380 000 DA à Hydra. Suivent Mostaganem et Oran autour de 166 000 à 168 000 DA.
Combien coûte un F3 à Alger ?
Pour 80 m², autour de 16,6 millions de DA en médiane, de 15 millions à Draria ou Baba Hassen à plus de 30 millions à Hydra. Ce sont des prix demandés, hors frais.
Où l’immobilier est-il le moins cher ?
Parmi les wilayas suffisamment représentées, El Tarf, Jijel, Biskra, Sidi Bel Abbès et Constantine affichent les prix médians les plus bas, entre 69 000 et 93 000 DA le m².
Quels frais ajouter au prix d’achat ?
Frais de notaire, droits d’enregistrement et publication foncière : comptez 7 à 10 % du prix en plus.
Ces prix sont-ils les prix de vente réels ?
Non, ce sont des prix demandés dans les annonces. La négociation les fait souvent baisser, et les chiffres des wilayas avec peu d’annonces sont indicatifs.
Sources
Baromètre Lamacta des prix de l’immobilier (relevé du 11 novembre 2026, 3 489 annonces) ; relevés de prix 2026 publiés par J’achète en Algérie ; relevé des loyers à Alger publié par Algérie360 ; ENPI (prix officiels des programmes de Maghnia, Annaba, El Kala et Ali Mendjeli) ; AADL ; Banque nationale de l’habitat.
