Le code civil algérien (ordonnance n° 75-58, articles 713 et suivants) encadre l’indivision immobilière et prévoit trois issues possibles : le partage amiable, la vente forcée à la majorité des trois quarts, ou le partage judiciaire avec vente aux enchères si le bien ne se divise pas matériellement. Une baraque héritée à plusieurs, un terrain de famille, un appartement transmis par le père — et le dossier reste bloqué pendant des années, parfois des décennies, faute d’accord entre héritiers. Cette page détaille chaque voie, ses délais, et ce qu’elle coûte réellement.
Mise à jour (septembre 2026)
Aucune réforme du régime de l’indivision n’est intervenue depuis l’ordonnance 75-58, et le barème notarial fixé par le décret exécutif n° 08-243 reste inchangé cette année. Le seul mouvement à signaler concerne certaines wilayas qui généralisent progressivement le dépôt numérique du dossier de fridha auprès des études notariales, sans que cela change la procédure de fond décrite ci-dessous. Dernière vérification : 23 septembre 2026.
Le cadre légal : le code civil et l’indivision
Techniquement, l’indivision naît dès qu’un bien appartient à plusieurs personnes — le plus souvent des héritiers — sans avoir été matériellement divisé entre elles. Personne ne possède un mur ou une pièce en particulier : chacun détient une quote-part abstraite sur l’ensemble du bien. Ce régime est encadré par le code civil algérien, dans les articles consacrés à l’indivision (713 et suivants). Le bien concerné peut reposer sur un acte notarié classique, un livret foncier, ou parfois seulement sur un certificat de possession — ce qui, dans ce dernier cas, complique un peu plus le partage.
Le préalable : établir la fridha
Avant même de parler de partage, il faut un document : la fridha, cet acte notarié ou judiciaire qui liste officiellement les héritiers et la part revenant à chacun. Sans elle, rien n’est possible — ni vente, ni partage, ni quoi que ce soit sur le bien indivis. C’est la première case à cocher. Et beaucoup de familles restent bloquées simplement parce qu’elles ne l’ont jamais fait établir, souvent par manque de temps ou parce qu’un héritier traîne des pieds.
Première voie : le partage amiable
Quand tout le monde est d’accord, c’est de loin la solution la plus simple. Un passage chez le notaire suffit, et c’est aussi la moins chère des trois options. Trois scénarios sont possibles. Le bien peut d’abord être physiquement divisé en lots distincts, quand sa nature le permet — un terrain ou un immeuble à plusieurs niveaux, typiquement. Un ou plusieurs héritiers peuvent aussi racheter les parts des autres pour devenir seuls propriétaires. Ou alors, tout le monde s’accorde pour vendre à un acheteur extérieur — y compris, parfois, un terrain plutôt qu’un bien bâti, auquel cas notre page sur l’achat de terrain à bâtir détaille les pièges côté acquéreur — et le notaire se charge ensuite de répartir le prix entre les ayants droit selon leurs quotes-parts légales.
Un bémol cependant : si l’un des héritiers est mineur, cette voie amiable se ferme automatiquement. L’article 181 du code de la famille impose alors le passage devant le tribunal, quel que soit par ailleurs l’accord des héritiers majeurs.
Deuxième voie : la vente forcée à la majorité des trois quarts
Autre option, moins connue : des indivisaires réunissant au moins les trois quarts des parts peuvent décider de vendre, à condition de justifier de motifs sérieux et d’en avertir officiellement les héritiers minoritaires. Ces derniers ne sont pas pour autant sans recours. Ils gardent deux mois pour contester la vente devant le tribunal, qui tranchera sur son bien-fondé.
Troisième voie : le partage judiciaire
Pas d’accord possible, ou un mineur dans le tableau des héritiers ? Direction le tribunal territorialement compétent. La procédure suit à peu près ce déroulé :
- l’un des indivisaires saisit le tribunal ;
- un expert judiciaire — souvent un géomètre-expert — est désigné pour établir si le bien peut être matériellement divisé ;
- s’il l’est, chacun reçoit le lot correspondant à sa quote-part ;
- s’il ne l’est pas (une maison qu’on ne peut pas couper en deux sans en ruiner la valeur, par exemple), le tribunal ordonne une vente aux enchères et répartit ensuite le produit entre les ayants droit.
Le droit de préemption entre indivisaires
Un indivisaire qui vend sa part à un étranger à la famille ? Les autres ne sont pas obligés de l’accepter. Ils disposent d’un droit de retrait : dans le mois qui suit, ils peuvent se substituer à l’acheteur en lui remboursant le prix et les frais engagés, et ainsi garder le bien dans le giron familial. Ce mécanisme évite qu’un tiers non désiré s’invite dans une propriété partagée.
Combien coûte une procédure de partage ou de fridha
Le décret exécutif n° 08-243 fixe un barème dégressif pour les honoraires du notaire chargé d’établir la fridha et l’acte de partage :
| Tranche de la valeur du bien | Taux des honoraires |
|---|---|
| Jusqu’à 500 000 DA | 3 % |
| De 500 001 à 1 000 000 DA | 2 % |
| Au-delà de 1 000 000 DA | 1 % |
Ajoutez à cela des droits d’enregistrement d’environ 1,5 % de la valeur de la succession. Pour le détail complet du calcul — TVA sur les honoraires, publicité foncière, exemple chiffré — direction notre page sur les frais et honoraires du notaire en Algérie.
Pourquoi éviter de laisser traîner une indivision
Le temps ne joue jamais en faveur d’une indivision. Chaque année qui passe, des héritiers décèdent à leur tour, et leurs propres enfants entrent dans l’indivision. Le nombre de personnes à faire consentir à la moindre décision ne fait qu’augmenter. Résultat : une vieille indivision avec des dizaines d’ayants droit dispersés, parfois à l’étranger, coûte et complique bien plus qu’une indivision toute récente entre deux ou trois frères et sœurs.
Indivision et héritiers résidant à l’étranger
Beaucoup de successions algériennes comptent au moins un héritier installé hors du pays, ce qui ralentit forcément la recherche d’un accord amiable. Dans ce cas, une procuration notariée spéciale, légalisée auprès du consulat d’Algérie du pays de résidence, permet à cet héritier de mandater un proche ou un avocat en Algérie pour signer la fridha et l’acte de partage à sa place. Et si aucun accord amiable n’aboutit ? La voie judiciaire reste ouverte même avec des héritiers hors du territoire national : le tribunal peut statuer en leur absence, dès lors qu’ils ont été régulièrement convoqués ou représentés.
Questions fréquentes
Un seul héritier peut-il forcer le partage ?
Oui, en principe. N’importe quel indivisaire peut demander le partage du bien, sauf convention contraire qui aurait limité temporairement le maintien en indivision — dans la limite de cinq ans, renouvelable.
Que faire si un héritier refuse catégoriquement de vendre ou de partager ?
Deux options s’offrent alors aux autres indivisaires : réunir les trois quarts des parts pour décider seuls la vente, ou saisir le tribunal pour un partage judiciaire — qui peut déboucher sur une vente aux enchères si le bien s’avère indivisible.
La présence d’un héritier mineur bloque-t-elle le partage ?
Elle bloque uniquement le partage amiable simple. Le code de la famille impose alors la voie judiciaire, sous contrôle du tribunal, pour protéger les intérêts du mineur.
