Le prix affiché par un promoteur n’est jamais le coût final d’un logement. S’y ajoutent des droits reversés à l’État, une taxe de publicité foncière et les honoraires du notaire. Bonne nouvelle pour les acheteurs : depuis le 1er janvier 2026, la loi de finances a modifié la répartition des droits d’enregistrement en leur faveur, sous conditions. Encore faut-il savoir qui y a droit, et ce qui reste à payer. Cette page fait le point, poste par poste. Elle complète notre guide de la promotion immobilière en Algérie.
Les postes de dépense en un coup d’œil
| Poste | Taux ou règle | Qui paie |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement (mutation à titre onéreux) | 5 % en règle générale ; depuis 2026, part de l’acheteur exonérée sous conditions dans une promotion immobilière | Le promoteur reste redevable de 2,5 % |
| TVA | Taux réduit de 9 % sur le logement promotionnel | En principe incluse dans le prix du promoteur |
| Taxe de publicité foncière | 1 % du prix | L’acheteur |
| Honoraires du notaire | Barème dégressif fixé par décret, TVA de 19 % sur les honoraires | L’acheteur, sauf accord contraire |
Ces taux sont des repères. Le décompte exact dépend de l’acte, de la situation de l’acheteur et de ce que le prix inclut déjà. Le notaire est le seul à pouvoir vous donner un chiffre définitif : demandez-lui une estimation écrite avant de signer.
L’exonération de la loi de finances 2026
Jusqu’en 2025, l’exonération des droits d’enregistrement dans les opérations de promotion immobilière profitait d’abord au promoteur. L’article 41 de la loi de finances pour 2026 a inversé la logique. Désormais, l’exonération est réservée à l’acheteur, personne physique, qui acquiert un logement destiné à sa résidence principale, dans le cadre d’une promotion immobilière réalisée conformément à la loi n° 11-04.
Le promoteur, lui, ne bénéficie plus de cet avantage et reste redevable de sa part, soit 2,5 %. La mesure s’applique depuis le 1er janvier 2026 et a fait l’objet d’une instruction de la Direction générale des impôts. Elle couvre aussi les acquisitions financées par Mourabaha ou Ijara, des formules qui transitent par une banque et qui, jusque-là, posaient question.
Qui y a droit, et à quelles conditions
L’exonération n’est pas automatique pour tout achat chez un promoteur. Plusieurs conditions se cumulent.
- L’acheteur est une personne physique, pas une société.
- Le logement est destiné à sa résidence principale.
- L’opération est une promotion immobilière conforme à la loi 11-04, donc menée par un promoteur agréé.
- L’exonération ne joue qu’une seule fois, sauf si le produit de la vente d’un logement est réinvesti dans l’achat d’un autre logement de même type.
Un point à garder en tête pour plus tard : un logement acquis avec exonération sera soumis au taux plein de 5 % au moment de sa revente. L’avantage est donc réel à l’achat, mais il se reporte sur la transaction suivante.
La condition de résidence principale mérite une attention particulière pour les Algériens de l’étranger qui achètent un pied-à-terre. Selon la situation, un logement occupé quelques semaines par an peut ne pas remplir cette condition. À vérifier avec le notaire, cas par cas. Voir aussi notre page pour acheter chez un promoteur depuis l’étranger.
La TVA, souvent déjà dans le prix
Contrairement à un logement ancien acheté à un particulier, un logement neuf vendu par un promoteur est soumis à la TVA, au taux réduit de 9 % pour le logement promotionnel. Dans la plupart des cas, elle est déjà comprise dans le prix affiché. Autant le vérifier : la mention « prix TTC » ou « TVA incluse » doit figurer clairement dans le contrat. Un prix « hors taxes » qui s’alourdit de 9 % au moment de signer, c’est une mauvaise surprise qu’on évite en posant la question tôt.
Publicité foncière et honoraires du notaire
La taxe de publicité foncière finance l’inscription de l’acte au fichier immobilier, à la conservation foncière. C’est cette publication qui rend votre propriété opposable à tous. Son taux usuel est de 1 % du prix, à la charge de l’acheteur. L’exonération de 2026 porte sur les droits d’enregistrement, pas sur cette taxe.
Restent les honoraires du notaire, fixés par un barème réglementaire dégressif, auxquels s’ajoute la TVA. Plus le prix est élevé, plus le pourcentage baisse. Le détail des tranches et un exemple chiffré figurent sur notre page consacrée aux frais de notaire en Algérie. En vente sur plans, le même notaire établit le contrat puis le procès-verbal de prise de possession.
Les confusions fréquentes
Première confusion : croire que l’exonération couvre « tous les frais de notaire ». Elle ne concerne que les droits d’enregistrement de l’acheteur. La publicité foncière et les honoraires restent dus.
Deuxième confusion, plus récente. La loi de finances 2026 a aussi instauré un droit de 2,5 % sur les actes portant promesse de vente d’immeubles, et un droit de 2,5 % sur l’acte qui concrétise cette vente. Ce régime vise les promesses de vente, typiquement entre particuliers. Il ne faut pas le confondre avec le contrat de vente sur plans ou le contrat de réservation prévus par la loi 11-04. En cas de doute sur la qualification de l’acte qu’on vous propose, c’est au notaire de trancher.
Troisième confusion : penser qu’une promotion non agréée ouvre les mêmes droits. L’exonération suppose une opération conforme à la loi 11-04. Un logement acheté à un particulier qui construit sans agrément n’en bénéficie pas, sans parler des autres risques décrits sur notre page sur les faux promoteurs.
Après l’achat : les impôts locaux
Une fois propriétaire, vous devenez redevable de la taxe foncière, calculée sur la valeur locative cadastrale du bien, et de la taxe d’habitation, modeste et généralement collectée via la facture d’électricité. Depuis 2026, les notaires transmettent électroniquement les mutations, ce qui accélère la mise à jour de la taxe foncière au nom du nouveau propriétaire.
Questions fréquentes sur les frais d’achat chez un promoteur
L’acheteur paie-t-il encore des droits d’enregistrement ?
Depuis le 1er janvier 2026, l’acheteur personne physique d’un logement destiné à sa résidence principale, dans une promotion conforme à la loi 11-04, en est exonéré, une seule fois et sous conditions.
Le promoteur paie-t-il des droits d’enregistrement ?
Oui. Depuis la loi de finances 2026, il reste redevable de sa part, soit 2,5 %.
L’exonération s’applique-t-elle avec un financement Mourabaha ou Ijara ?
Oui, la loi de finances 2026 l’a étendue aux acquisitions financées par ces formules.
La TVA est-elle incluse dans le prix d’un logement promotionnel ?
En général oui, au taux réduit de 9 %. Vérifiez que le contrat précise bien un prix toutes taxes comprises.
Que se passe-t-il à la revente d’un logement exonéré ?
La revente est soumise aux droits d’enregistrement au taux plein de 5 %.
L’exonération couvre-t-elle la taxe de publicité foncière ?
Non. Elle porte sur les droits d’enregistrement. La publicité foncière et les honoraires du notaire restent dus.
Sources
- Echorouk : exonération des droits d’enregistrement, loi de finances 2026
- TSA : taxes sur l’immobilier, ce qui change en 2026
- Darrna : TVA sur le logement promotionnel
- Loi n° 11-04 du 17 février 2011 (PDF)
