Fin de bail et expulsion en Algérie : préavis, impayés et procédure

Le bail arrive à échéance, le locataire ne bouge pas. Ou il ne paie plus depuis trois mois. Ou c’est l’inverse : le locataire doit déménager pour son travail avant la fin du contrat. Depuis la loi n° 07-05, les règles de la fin de bail sont assez précises, et celles de l’expulsion passent toujours par un huissier et un juge. Voici ce que chacun peut faire, et ce qu’il ne faut surtout pas faire.

Cette page fait partie de notre guide sur la location immobilière en Algérie.

Le bail prend fin à son terme

C’est le grand changement de 2007. Le bail d’habitation est conclu pour une durée déterminée et prend fin à la date prévue, sans que le propriétaire ait besoin d’envoyer un congé. Le locataire n’a plus de droit au maintien dans les lieux ni au renouvellement automatique.

Si les deux parties veulent continuer, elles signent un nouveau bail ou un avenant, idéalement enregistré. Laisser courir la situation sans écrit, avec un locataire qui continue de payer, crée une zone grise que personne n’a intérêt à laisser traîner.

Le locataire veut partir avant la fin

L’article 469 bis 1 du code civil permet au locataire de mettre fin au bail avant son terme pour une raison familiale ou professionnelle. Il doit respecter un préavis de deux mois, signifié par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par huissier de justice. Le bail peut aussi prendre fin immédiatement si le logement est détruit ou devient inutilisable.

En dehors de ces cas, un départ anticipé se négocie. Si un an de loyer a été versé d’avance, la question du remboursement des mois non occupés dépend de ce que prévoit le bail : à préciser dès la signature.

Décès du locataire

Le décès du locataire ne met pas fin au bail : il se poursuit jusqu’à son terme. Les héritiers qui vivaient avec lui depuis au moins six mois peuvent toutefois demander la résiliation si les charges deviennent trop lourdes ou si le logement dépasse leurs besoins. Ils doivent le faire dans les six mois qui suivent le décès, avec un préavis de deux mois.

Pour les logements publics, AADL ou OPGI, d’autres règles s’appliquent : voir notre page sur le décès d’un bénéficiaire de logement public.

Loyers impayés : la marche à suivre

Un loyer en retard n’autorise pas à mettre le locataire dehors. La procédure suit un ordre logique :

  1. un rappel écrit, puis une mise en demeure de payer, de préférence signifiée par huissier ;
  2. si rien ne bouge, une action en justice pour obtenir le paiement des arriérés et, le cas échéant, la résiliation du bail pour manquement du locataire ;
  3. une fois la décision obtenue, son exécution par l’huissier.

C’est là que la forme du bail change tout. Un bail notarié vaut titre exécutoire : l’huissier peut agir sur sa base pour le recouvrement, sans repasser par un procès sur le fond. Avec un bail sous seing privé enregistré, il faut d’abord obtenir un jugement. Avec un simple papier non enregistré, le propriétaire devra en plus prouver l’existence et le contenu du bail.

L’expulsion, étape par étape

Deux situations mènent à une expulsion : le locataire reste après la fin du bail, ou le bail a été résilié pour faute, souvent pour impayés. Dans les deux cas, le parcours est judiciaire.

Quand le bail est arrivé à son terme, l’occupant se maintient sans droit. Le propriétaire peut alors saisir le juge des référés, procédure d’urgence, pour faire constater l’occupation sans titre et ordonner l’expulsion. Le dossier comprend le bail, la preuve de son terme et, en général, une sommation de quitter les lieux délivrée par huissier.

Une fois l’ordonnance ou le jugement rendu, l’huissier signifie la décision et un commandement de quitter les lieux. Si l’occupant refuse toujours, l’huissier peut requérir le concours de la force publique. Les délais réels dépendent du tribunal et de la résistance du locataire : comptez plusieurs semaines au mieux, souvent plusieurs mois. Un avocat reste le meilleur interlocuteur pour lancer la procédure adaptée.

Ce que le propriétaire n’a pas le droit de faire

Changer les serrures en l’absence du locataire, couper l’eau ou l’électricité, sortir ses meubles, le menacer : ces méthodes sont interdites, même si le locataire ne paie plus. Elles exposent le propriétaire à des poursuites et retournent la situation contre lui devant le juge.

Le locataire, de son côté, ne peut pas cesser de payer au motif que le propriétaire ne fait pas les réparations. Il doit le mettre en demeure puis saisir le juge, comme expliqué dans notre page sur le contrat de bail.

La sortie : état des lieux et caution

À la fin du bail, un état des lieux de sortie comparé à celui d’entrée permet de régler la question de la caution. Le propriétaire peut retenir le coût des dégradations dépassant l’usure normale et les loyers ou charges impayés, mais doit restituer le reste. Sans état des lieux écrit, chacun aura du mal à prouver sa version : d’où l’intérêt des photos datées.

Pensez aussi à la résiliation fiscale : l’acte de résiliation d’un bail enregistré supporte un droit fixe de 1 500 DA, selon le guide de la DGI. Les autres aspects fiscaux sont dans notre page sur les impôts sur les revenus locatifs.

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Questions fréquentes

Le propriétaire doit-il donner congé à la fin du bail ?

Non. Depuis la loi 07-05, le bail d’habitation prend fin à son terme sans qu’un congé soit nécessaire.

Quel préavis pour un locataire qui part avant la fin ?

Deux mois, signifiés par acte extrajudiciaire, pour une raison familiale ou professionnelle, selon l’article 469 bis 1 du code civil.

Le bail continue-t-il après le décès du locataire ?

Oui, jusqu’à son terme. Les héritiers qui vivaient avec lui depuis six mois peuvent demander la résiliation dans les six mois suivant le décès, avec un préavis de deux mois.

Le propriétaire peut-il changer les serrures si le locataire ne paie pas ?

Non. L’expulsion passe obligatoirement par une décision de justice exécutée par un huissier. Toute expédition par la force expose le propriétaire à des poursuites.

Un bail notarié facilite-t-il l’expulsion ?

Il facilite le recouvrement, car l’acte notarié vaut titre exécutoire. Pour l’expulsion elle-même, une décision du juge reste en principe nécessaire en cas de refus de partir.

Sources

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