Dans une copropriété, quelqu’un doit tenir les comptes, appeler les charges, faire réparer l’ascenseur et convoquer les voisins. C’est le rôle du syndic, appelé administrateur dans les textes algériens. Il peut être un copropriétaire bénévole ou un professionnel, l’administrateur de biens, dont le métier est réglementé depuis 2009. Voici comment il est désigné, ce qu’il doit faire, et comment vérifier qu’un professionnel est bien agréé.
Cette page fait partie de notre guide sur la copropriété en Algérie.
Le rôle de l’administrateur
L’administrateur exécute ce que décide la copropriété. Selon le modèle de règlement fixé par le décret exécutif n° 14-99 du 4 mars 2014, il veille à l’application du règlement, administre l’immeuble, prépare le budget, gère le personnel éventuel et représente la copropriété, y compris en justice.
Au quotidien, cela veut dire : appeler et encaisser les charges, payer les factures d’électricité des parties communes et le contrat d’ascenseur, faire intervenir les artisans, tenir une comptabilité claire, convoquer l’assemblée générale et relancer les mauvais payeurs. C’est un vrai travail, qui explique pourquoi tant d’immeubles restent sans gestionnaire.
Comment il est désigné
L’administrateur est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, pour une durée déterminée renouvelable. Le modèle de règlement de 2014 permet de le choisir parmi les occupants ou en dehors de l’immeuble, et prévoit que sa rémunération est fixée par l’assemblée.
Dans un immeuble neuf, c’est souvent le promoteur qui assure la gestion au début, en attendant la première assemblée. Ne laissez pas cette période s’éterniser : tant qu’aucun administrateur n’est élu, personne n’a de mandat clair pour agir au nom des copropriétaires. Les règles de convocation et de vote sont détaillées dans notre page sur l’assemblée générale.
Bénévole ou professionnel ?
Dans un petit immeuble, un copropriétaire disponible et rigoureux, souvent un retraité, fait très bien l’affaire. Il connaît les lieux et les voisins, et ne coûte rien ou presque. Le risque, c’est l’épuisement, et les soupçons quand les comptes ne sont pas tenus.
Au-delà d’une certaine taille, avec plusieurs bâtiments, des ascenseurs, du personnel et des impayés, un professionnel devient souvent nécessaire. Il coûte de l’argent, mais apporte des outils, une comptabilité en règle et l’habitude des procédures de recouvrement expliquées dans notre page sur les charges de copropriété.
L’administrateur de biens : un métier agréé
Le décret exécutif n° 09-18 du 20 janvier 2009 réglemente la profession d’agent immobilier, qui regroupe trois activités : l’agence immobilière, qui négocie ventes et locations, le courtier, qui met en relation, et l’administrateur de biens, qui gère des immeubles pour le compte de leurs propriétaires.
Pour être agréé comme personne physique, le texte exige notamment :
- d’avoir au moins 25 ans ;
- un diplôme supérieur en droit, commerce, gestion ou immobilier, ou un diplôme de technicien supérieur ;
- une expérience professionnelle d’au moins trois ans dans l’immobilier ;
- la nationalité algérienne et la résidence en Algérie ;
- un casier judiciaire vierge ;
- une garantie financière résultant d’un cautionnement et une assurance de responsabilité civile professionnelle.
L’agrément est accordé pour cinq ans renouvelables. Depuis le décret exécutif n° 19-242 de septembre 2019, il est délivré par le wali et non plus par le ministère de l’Habitat, et la demande se fait sur la plateforme en ligne du ministère. Le professionnel doit tenir un registre coté et paraphé de ses opérations, conservé dix ans, et travailler sur mandat écrit.
La profession reste peu fournie. Un atelier de l’Observatoire national de la promotion immobilière relevait en 2017 qu’on ne comptait qu’une centaine d’administrateurs de biens agréés dans le pays.
Vérifier un professionnel avant de signer
- Demandez une copie de l’agrément, vérifiez qu’il est au nom de la personne ou de la société qui signe, et qu’il est encore valide.
- Demandez l’attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle et la preuve de la garantie financière.
- Exigez un contrat écrit précisant les missions, la durée, la rémunération et les comptes à rendre.
- Faites approuver ce contrat par l’assemblée générale, pas par quelques voisins.
- Prévoyez l’ouverture d’un compte bancaire au nom de la copropriété, distinct de celui du gestionnaire.
Ce dernier point évite bien des disputes. Les charges de tout un immeuble versées sur le compte personnel d’un gestionnaire, c’est une source de conflit assurée.
Contrôler et, si besoin, changer d’administrateur
L’administrateur rend compte à l’assemblée générale, qui approuve les comptes chaque année. Rien n’empêche les copropriétaires de désigner deux ou trois d’entre eux pour suivre la gestion de plus près, vérifier les factures et préparer l’assemblée.
Si la gestion ne donne pas satisfaction, l’assemblée peut ne pas renouveler son mandat ou le remplacer, dans les conditions de majorité prévues par le règlement. L’ancien administrateur doit alors remettre tous les documents, contrats et fonds de la copropriété à son successeur. En cas de refus ou de détournement, c’est au juge qu’il faut s’adresser.
Questions fréquentes
Qui désigne le syndic d’un immeuble ?
L’assemblée générale des copropriétaires, pour une durée déterminée renouvelable, parmi les occupants ou en dehors de l’immeuble.
Un copropriétaire peut-il être syndic ?
Oui. Le modèle de règlement de copropriété de 2014 permet de choisir l’administrateur parmi les occupants de l’immeuble.
Quelles conditions pour être administrateur de biens agréé ?
Selon le décret 09-18 : avoir au moins 25 ans, un diplôme supérieur ou de technicien supérieur, trois ans d’expérience dans l’immobilier, un casier vierge, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Qui délivre l’agrément d’administrateur de biens ?
Le wali, depuis le décret exécutif 19-242 de septembre 2019. L’agrément est valable cinq ans renouvelables.
Comment changer de syndic ?
Par une décision de l’assemblée générale, dans les conditions de majorité du règlement. L’ancien administrateur doit remettre documents, contrats et fonds à son successeur.
Sources
- Décret exécutif n° 09-18 du 20 janvier 2009 relatif à la profession d’agent immobilier
- Ministère de l’Habitat : agent immobilier (décret 19-242, plateforme d’agrément)
- Décret exécutif n° 14-99 du 4 mars 2014 : modèle de règlement de copropriété
- Lkeria : atelier de l’ONPI sur la gestion immobilière (2017)
- Radio Algérienne : l’agrément des agents immobiliers transféré aux walis (2019)
