Un rez-de-chaussée sur une rue passante se loue souvent plus cher qu’un appartement, et beaucoup de propriétaires préfèrent y installer un commerce. Mais le bail commercial obéit à des règles différentes de celles d’un logement : forme notariée obligatoire, durée libre, fiscalité plus lourde. Depuis la réforme de 2005, le locataire doit partir à la fin du bail sans indemnité, sauf clause contraire. Voici l’essentiel, côté bailleur comme côté commerçant.
Cette page fait partie de notre guide sur la location immobilière en Algérie.
La réforme de 2005
Pendant longtemps, le commerçant installé dans un local bénéficiait d’un droit au renouvellement de son bail et, à défaut, d’une indemnité d’éviction souvent considérable. Beaucoup de propriétaires hésitaient alors à louer leurs locaux, de peur de ne jamais pouvoir les récupérer.
La loi n° 05-02 du 6 février 2005, modifiant le code de commerce, a changé la logique en ajoutant les articles 187 bis et 187 ter. Pour les baux conclus après sa publication, la liberté contractuelle devient la règle.
Un acte notarié, à peine de nullité
L’article 187 bis du code de commerce impose que les baux commerciaux conclus depuis cette réforme soient dressés en la forme authentique, sous peine de nullité. Concrètement, le bail d’un local commercial se signe chez le notaire. Un contrat sous seing privé, même enregistré, ne suffit pas.
C’est une différence nette avec le bail d’habitation, pour lequel un écrit ayant date certaine suffit, comme expliqué dans notre page sur le contrat de bail. L’avantage de l’acte notarié : il vaut titre exécutoire, ce qui facilite le recouvrement des loyers impayés.
Durée libre et fin du bail
Les parties fixent librement la durée du bail : un an, trois ans, neuf ans. Et sauf stipulation contraire, le preneur doit quitter les lieux à l’expiration du terme, sans qu’un congé soit nécessaire et sans pouvoir réclamer l’indemnité d’éviction prévue par le code de commerce.
Tout se joue donc dans le contrat. Un commerçant qui investit lourdement dans l’aménagement d’un local a intérêt à négocier une durée suffisante, une option de renouvellement ou une indemnité contractuelle. Le bailleur, lui, peut prévoir une révision du loyer et des garanties de paiement. Si le locataire ne part pas au terme, la procédure suit la logique décrite dans notre page sur la fin de bail et l’expulsion.
Et les baux signés avant 2005 ?
L’article 187 ter prévoit que le renouvellement des baux commerciaux conclus avant la publication de la réforme reste régi par la législation en vigueur au moment de leur conclusion. Pour ces anciens baux, le régime protecteur, avec droit au renouvellement et indemnité d’éviction, peut donc toujours s’appliquer.
C’est un point capital avant d’acheter un local occupé : un commerçant installé depuis 1995 n’est pas dans la même situation qu’un locataire arrivé en 2015. Demandez la date et la copie du bail en cours, et faites-les analyser par le notaire.
Impôts et droits d’enregistrement
Les loyers d’un local commercial ou professionnel sont soumis à l’IRG revenus fonciers au taux de 15 %, contre 7 % pour un logement, selon le communiqué du ministère des Finances. Le même communiqué indique que lorsque les loyers annuels dépassent 600 000 DA, le taux applicable est de 7 %, quelle que soit la nature du loyer ; faites-vous confirmer le taux par l’inspection. La déclaration se fait sur le formulaire G n° 51 dans les vingt premiers jours du mois qui suit l’encaissement.
À l’enregistrement, selon le guide fiscal de la DGI, un bail commercial ou professionnel à durée limitée supporte un droit proportionnel de 2 % calculé sur le loyer augmenté des charges, avec un minimum de 1 500 DA. Le notaire l’acquitte au moment de l’enregistrement de l’acte. Tout est détaillé dans notre page sur les impôts sur les revenus locatifs.
Assurance et sécurité
L’assurance catastrophes naturelles est obligatoire pour le propriétaire du local, et pour le commerçant exerçant une activité commerciale, qui doit aussi assurer ses installations et son contenu. Depuis l’arrêté du 21 juillet 2026, la prime minimale est de 3 500 DA pour une installation commerciale ou industrielle. L’attestation est exigée pour toute location, comme le rappelle notre page sur l’assurance CAT-NAT.
Transformer un logement en local commercial
Louer un appartement de rez-de-chaussée à un cabinet médical ou à une boutique n’est pas anodin. Le changement de destination peut nécessiter des autorisations d’urbanisme, surtout si la façade est modifiée, et, en immeuble, l’accord de la copropriété selon le règlement. Voir notre page sur le règlement de copropriété.
Pour les logements publics, AADL ou OPGI, la question ne se pose même pas : ils ne peuvent pas être loués, et encore moins transformés en commerce, comme on l’explique dans notre page louer un logement AADL ou social.
Acheter un local professionnel
Pour financer l’achat d’un local commercial ou professionnel, la CNEP-Banque propose un crédit jusqu’à 90 % du prix, sur 15 ans au plus, dans la limite d’âge de 75 ans, à un taux de 5,75 % à 7 %, avec un différé possible de 36 mois. Les autres formules sont présentées dans notre dossier sur le crédit immobilier.
Questions fréquentes
Un bail commercial doit-il être notarié ?
Oui. L’article 187 bis du code de commerce impose la forme authentique, sous peine de nullité, pour les baux commerciaux conclus depuis la réforme de 2005.
Le commerçant a-t-il droit à une indemnité d’éviction ?
Pour les baux conclus depuis 2005, non, sauf clause contraire : le preneur quitte les lieux à l’expiration du terme sans indemnité. Les baux antérieurs restent soumis à l’ancienne législation pour leur renouvellement.
Quelle est la durée d’un bail commercial ?
Elle est librement fixée par les parties dans l’acte notarié.
Quel impôt sur les loyers d’un local commercial ?
L’IRG revenus fonciers au taux de 15 %, selon le communiqué du ministère des Finances, avec une règle particulière au-delà de 600 000 DA de loyers annuels à faire confirmer par l’inspection.
Combien coûte l’enregistrement d’un bail commercial ?
Un droit de 2 % sur le loyer augmenté des charges, avec un minimum de 1 500 DA, selon le guide fiscal de la DGI.
Sources
- Journal officiel n° 11 de 2005 : loi n° 05-02 du 6 février 2005 modifiant le code de commerce (articles 187 bis et 187 ter)
- Ministère des Finances : communiqué relatif à l’IRG revenus fonciers
- DGI : guide fiscal de l’enregistrement (baux)
- CNEP-Banque : crédit local à usage commercial ou professionnel
- Capmad : primes minimales CAT-NAT (arrêté du 21 juillet 2026)
