Un parent décède et laisse une maison, un appartement ou un terrain. Très vite, les questions arrivent : qui hérite, dans quelle proportion, chez qui faut-il aller, combien ça coûte, et comment mettre le bien au nom des héritiers ? En Algérie, la succession immobilière suit les règles du code de la famille et passe presque entièrement par le notaire. Ce guide pose les étapes dans l’ordre, et chaque point est approfondi dans une page dédiée.
Le cadre légal
Trois textes font l’essentiel du travail. Le code de la famille, issu de la loi n° 84-11 du 9 juin 1984 modifiée par l’ordonnance n° 05-02 du 27 février 2005, fixe qui hérite et dans quelles proportions, en s’inspirant du droit musulman. Le décret n° 76-63 du 25 mars 1976 sur le livre foncier organise la transmission du bien au registre, par l’intermédiaire du notaire. Le code de l’enregistrement, enfin, détermine les droits à payer.
Premier principe à retenir : une succession se règle d’abord par le paiement des frais funéraires et des dettes du défunt, puis l’exécution d’un éventuel testament, limité au tiers des biens. C’est seulement ce qui reste qui se partage entre héritiers.
Les étapes, de l’acte de décès au partage
- Obtenir l’acte de décès auprès de l’APC.
- Faire établir la frédha chez un notaire, qui désigne les héritiers et leurs parts.
- Faire établir l’attestation notariée qui transfère les biens immobiliers aux héritiers, puis la faire publier à la conservation foncière.
- Déposer la déclaration de succession et régler les droits éventuels.
- Décider du sort du bien : rester en indivision, partager ou vendre.
L’ordre a son importance. Sans frédha, rien ne bouge ; sans attestation publiée, le bien reste inscrit au nom du défunt, et personne ne pourra le vendre ni l’hypothéquer.
La frédha, point de départ obligatoire
La frédha, qu’on écrit aussi fridha ou faridha, est l’acte notarié qui établit la liste des héritiers et la part de chacun. On la demande pour presque tout : banque, caisse de retraite, AADL, notaire chargé d’une vente. Le notaire l’établit sur la base de l’état civil du défunt et des héritiers, et de la déclaration de témoins. Les pièces et la procédure sont détaillées dans notre page sur la frédha.
Point important : la frédha dit qui hérite, mais elle ne transfère pas à elle seule la propriété d’un bien immobilier. C’est le rôle de l’attestation notariée.
Qui hérite du logement ?
Le code de la famille distingue les héritiers qui reçoivent une part fixe, comme le conjoint, les filles en l’absence de fils, le père ou la mère, et ceux qui reçoivent le reste, en premier lieu les fils. Quelques repères : l’épouse reçoit le huitième s’il y a des enfants et le quart sinon ; le mari, le quart ou la moitié ; en présence de fils, chaque fils reçoit le double de la part d’une fille.
Le logement familial n’échappe pas à ces règles : il appartient à tous les héritiers selon leurs parts, et non au seul conjoint survivant ou à l’enfant qui y vit. Des exemples chiffrés, le cas des petits-enfants (tanzil) et celui du testament figurent dans notre page sur les parts d’héritage.
Faire passer le bien au nom des héritiers
Pour un bien inscrit au livre foncier, le décret 76-63 exige que la transmission par décès soit constatée par une attestation notariée, publiée à la conservation foncière. Selon les commentateurs du texte, la demande doit être faite dans les six mois suivant le décès. Une fois l’attestation publiée, le livret foncier peut être mis au nom des héritiers. Tout le détail est dans notre page sur l’attestation notariée.
Et si le défunt n’avait pas de titre ? C’est fréquent pour les vieilles maisons familiales. Il faut alors passer par une procédure de régularisation, comme le certificat de possession, avant de pouvoir transmettre proprement le bien.
Ce que coûte une succession
D’après le guide fiscal de l’enregistrement de la Direction générale des impôts, les droits de succession sont de 3 % sur la part nette des héritiers en ligne directe et du conjoint, et de 5 % pour les autres. Le logement occupé par le défunt bénéficie d’une exonération, et une réduction de 10 % est prévue par enfant à charge. La déclaration doit être déposée dans l’année du décès.
S’ajoutent les honoraires du notaire pour la frédha et l’attestation, et la publicité foncière. Le calcul complet est expliqué dans notre page sur les droits de succession.
Après la succession : garder, partager ou vendre
Une fois le bien au nom des héritiers, il se trouve en indivision : chacun possède une quote-part, mais personne ne possède une pièce précise. Trois options se présentent. Rester en indivision, ce qui suppose une bonne entente. Partager à l’amiable chez le notaire, ou en justice en cas de désaccord, comme expliqué dans notre page sur la sortie d’indivision. Ou vendre, avec l’accord de tous, et se répartir le prix.
Bonne nouvelle côté fiscal : la plus-value dégagée lors de la liquidation d’une indivision successorale est exonérée d’impôt, selon les précisions de la DGI.
Les situations qui compliquent tout
Certaines successions traînent des années. Les cas les plus courants : un héritier introuvable ou qui refuse de signer, un bien construit sans permis ni certificat de conformité, un décès ancien jamais réglé sur lequel s’est greffé un second décès, ou un logement public encore en cours d’acquisition.
Ce dernier cas mérite une attention particulière. Quand le défunt était souscripteur AADL ou locataire d’un logement OPGI, ce ne sont pas les règles classiques qui s’appliquent en premier, mais celles de l’organisme. Nous les détaillons dans notre page sur le décès d’un bénéficiaire de logement public.
Hériter quand on vit à l’étranger
Beaucoup d’héritiers vivent en France, au Canada ou ailleurs. Ils n’ont pas besoin de venir à chaque étape : une procuration établie au consulat d’Algérie permet à un proche de les représenter chez le notaire. Les actes d’état civil établis à l’étranger doivent en général être transcrits ou légalisés, et traduits si besoin.
Côté impôts, un héritier résidant dans un pays lié à l’Algérie par une convention fiscale, comme la France, doit vérifier comment la succession est traitée des deux côtés. Un conseil local, notaire ou avocat, évite bien des erreurs.
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Questions fréquentes
Quelle est la première démarche après un décès ?
Obtenir l’acte de décès, puis faire établir la frédha chez un notaire. Cet acte désigne les héritiers et leurs parts et conditionne toutes les démarches suivantes.
La frédha suffit-elle pour vendre le logement hérité ?
Non. Il faut aussi une attestation notariée publiée à la conservation foncière, qui transfère le bien aux héritiers. Ensuite, la vente exige l’accord de tous les héritiers.
Le conjoint survivant hérite-t-il de toute la maison ?
Non. Le logement se partage entre tous les héritiers selon le code de la famille. L’épouse reçoit le huitième en présence d’enfants et le quart en leur absence.
Combien coûtent les droits de succession ?
3 % de la part nette pour les héritiers en ligne directe et le conjoint, 5 % pour les autres, selon le guide fiscal de la DGI. Le logement occupé par le défunt bénéficie d’une exonération.
Un héritier à l’étranger doit-il venir en Algérie ?
Pas nécessairement. Il peut donner procuration à un proche par un acte établi au consulat d’Algérie de son lieu de résidence.
Sources
- Journal officiel (JORADP) : loi n° 84-11 du 9 juin 1984 portant code de la famille, ordonnance n° 05-02 du 27 février 2005, décret n° 76-63 du 25 mars 1976
- Direction générale des impôts : guide fiscal de l’enregistrement (الدليل الجبائي للتسجيل)
- DémarchesDZ : répartir une succession en Algérie
- Liberté : précisions de la DGI sur les plus-values et l’indivision successorale
- الشهادة التوثيقية في القانون الجزائري (l’attestation notariée en droit algérien)
