« Pourquoi je paierais l’ascenseur, j’habite au premier ? » La question revient dans toutes les cités. Les charges de copropriété sont la source principale de conflits entre voisins en Algérie, et la première cause de dégradation des immeubles : quand les impayés s’accumulent, plus rien n’est entretenu. Voici ce que recouvrent ces charges, comment elles se répartissent, et ce que la copropriété peut faire face à un mauvais payeur.
Cette page fait partie de notre guide sur la copropriété en Algérie.
Ce que couvrent les charges
On distingue deux familles. Les charges courantes d’abord : nettoyage des parties communes, électricité de la cage d’escalier et de l’éclairage extérieur, eau des parties communes, gardiennage, entretien de l’ascenseur et des espaces verts, rémunération de l’administrateur, assurance de l’immeuble. Puis les travaux : étanchéité de la terrasse, ravalement de façade, remplacement d’une pompe à eau ou d’un ascenseur, réfection des réseaux communs.
Ce qui se passe à l’intérieur d’un appartement, en revanche, reste à la charge de son propriétaire : une fuite sur une canalisation qui ne dessert que son logement, un carrelage cassé, une porte à changer.
Comment elles sont réparties
La règle de base : chaque copropriétaire paie selon sa quote-part, fixée dans le règlement de copropriété. Le modèle annexé au décret exécutif n° 14-99 du 4 mars 2014 calcule ces quotes-parts, appelées tantièmes, en proportion de la surface privative de chaque lot. Un F4 de 100 m² paie donc plus qu’un F2 de 55 m² dans le même immeuble.
Le même modèle distingue plusieurs catégories de parties communes : celles de toute la résidence, celles d’un bâtiment, celles de certains équipements. Les charges suivent cette logique. Les habitants d’un bâtiment ne paient pas la toiture du bâtiment voisin, et les charges d’ascenseur peuvent être réparties autrement que les charges générales. C’est ce qui répond, en partie, au voisin du premier étage : tout dépend de ce que prévoit votre règlement.
Un exemple de calcul
Prenons un immeuble de 20 appartements totalisant 1 600 m² de surfaces privatives, avec un budget annuel de charges courantes de 1 200 000 DA.
| Logement | Surface | Quote-part | Charges annuelles | Par mois |
|---|---|---|---|---|
| F2 | 55 m² | 55/1 600 | 41 250 DA | environ 3 440 DA |
| F3 | 80 m² | 80/1 600 | 60 000 DA | 5 000 DA |
| F4 | 100 m² | 100/1 600 | 75 000 DA | 6 250 DA |
Ces montants sont illustratifs : le budget réel dépend de l’immeuble, de la présence d’un ascenseur, d’un gardien, d’espaces verts. L’essentiel est le principe : chacun paie en proportion de ce qu’il possède.
Budget, appels de fonds et provisions
Chaque année, l’administrateur prépare un budget prévisionnel que l’assemblée générale vote. Les copropriétaires versent ensuite leur part, en général par trimestre ou par mois. Le modèle de règlement de 2014 prévoit la constitution d’une provision pour faire face aux dépenses urgentes, et permet à l’administrateur de lancer des appels de fonds complémentaires.
Les gros travaux, eux, font l’objet d’un vote spécifique, avec un devis et un plan de financement. Mieux vaut étaler l’effort sur plusieurs années que découvrir, le jour où la terrasse fuit, qu’il faut réunir plusieurs millions en un mois. Les règles de vote sont expliquées dans notre page sur l’assemblée générale.
Face à un copropriétaire qui ne paie pas
Les impayés sont le premier problème des immeubles algériens. Un atelier de l’Observatoire national de la promotion immobilière, en 2017, en faisait déjà la difficulté principale de la gestion des résidences, et proposait des mécanismes incitatifs pour les bons payeurs.
La démarche suit un ordre simple :
- un rappel écrit de l’administrateur, avec le décompte des sommes dues ;
- des mises en demeure, dont la dernière de préférence par huissier ;
- une action en justice pour obtenir un titre exécutoire ;
- l’exécution de la décision, qui peut aller jusqu’à des mesures sur le lot du débiteur.
Le modèle de règlement de 2014 organise ce recouvrement et prévoit des garanties au profit de la copropriété. Condition indispensable : que les charges aient été votées régulièrement en assemblée et que le décompte soit clair. Une copropriété sans assemblée ni comptes aura beaucoup de mal à faire condamner qui que ce soit.
Charges AADL et OPGI
Dans les cités AADL en location-vente, il n’y a pas encore de copropriété : l’immeuble appartient à l’agence, et sa filiale Gest Immo facture les charges communes avec la mensualité. Le paiement se fait notamment en ligne, comme expliqué dans notre guide du paiement AADL sur Gestimmo. Les impayés peuvent coûter le logement : en août 2025, un contrat a été résilié à Sidi Abdellah pour non-paiement des mensualités et des charges communes.
Pour les logements OPGI loués, les charges locatives sont facturées par l’office. Quand des logements ont été cédés, les acquéreurs deviennent copropriétaires et doivent contribuer à l’entretien commun au même titre que l’office.
Charges et vente d’un appartement
Avant d’acheter dans un immeuble, demandez au vendeur s’il est à jour de ses charges et si des travaux ont déjà été votés. Un ravalement ou un ascenseur décidé juste avant la vente, mais payé après, peut peser lourd. Cette vérification fait partie de notre liste de contrôle avant achat. Faites préciser dans l’acte qui paie quoi entre vendeur et acheteur.
Questions fréquentes
Comment sont calculées les charges de copropriété ?
Selon la quote-part de chaque lot, fixée dans le règlement de copropriété. Le modèle du décret 14-99 la calcule en proportion de la surface privative.
Doit-on payer l’ascenseur au rez-de-chaussée ?
Cela dépend du règlement. Le modèle de 2014 distingue plusieurs catégories de parties communes et permet une répartition spécifique pour certains équipements comme l’ascenseur.
Que faire contre un voisin qui ne paie pas les charges ?
L’administrateur envoie des rappels puis des mises en demeure, et peut ensuite agir en justice pour obtenir un titre exécutoire, à condition que les charges aient été votées en assemblée.
Les charges AADL sont-elles obligatoires ?
Oui. Elles sont facturées par Gest Immo avec la mensualité, et leur non-paiement peut entraîner la résiliation du contrat de location-vente.
Qui paie les charges en cas de vente ?
Le vendeur doit les charges jusqu’à la vente, l’acheteur ensuite. Pour les travaux déjà votés, il est prudent de prévoir la répartition dans l’acte de vente.
Sources
- Décret exécutif n° 14-99 du 4 mars 2014 fixant le modèle de règlement de copropriété
- Lkeria : atelier de l’ONPI sur la gestion immobilière (2017)
- Le Courrier d’Algérie : résiliation d’un contrat AADL pour impayés
- Journal officiel (JORADP) : code civil, décret n° 83-666 du 12 novembre 1983
