Mis à jour le
Vous avez obtenu un permis de construire, puis le chantier a pris une autre direction : un étage en plus, une fenêtre qui n’était pas sur les plans, une emprise un peu plus large que prévu. C’est très courant en Algérie. Le décret exécutif 22-55, que beaucoup appellent « loi 22-55 », a été pris pour ces situations. Il permet de régulariser une construction non conforme au permis délivré, moyennant une amende calculée sur la seule partie modifiée.
L’essentiel : Le décret exécutif 22-55 du 2 février 2022 (JO n° 9 du 3 février 2022) concerne uniquement les constructions qui ont un permis de construire mais ne le respectent pas, réalisées ou en chantier avant sa publication. Quatre infractions sont régularisables sous conditions : empiètement sur le recul à l’intérieur de la propriété, ouvertures non prévues, étages ajoutés et dépassement d’emprise au sol. Le dossier se dépose aux services de l’urbanisme de l’APC. L’amende vaut 10 %, 15 % ou 20 % de la valeur de la partie ajoutée ou modifiée, selon l’usage du bâtiment. À la clé : un permis de construire modificatif ou un certificat de conformité « à titre de régularisation ».
Loi ou décret 22-55 : de quel texte parle-t-on ?
Sur les réseaux sociaux et dans les bureaux d’études, on dit « la loi 22-55 ». Juridiquement, c’est un décret exécutif : le décret n° 22-55 du 2 février 2022 fixant les conditions de régularisation des constructions non conformes au permis de construire délivré, publié au Journal officiel n° 9 du 3 février 2022.
Il ne sort pas de nulle part. Il applique l’article 113 de la loi de finances pour 2017, modifié par l’article 151 de la loi de finances pour 2022. Cet article ouvrait la porte à une régularisation contre paiement d’une amende, avec trois exigences : respecter les droits du voisinage, respecter les normes de construction et de sécurité, et terminer les travaux dans les délais fixés par le permis modificatif. Le décret en a fixé le mode d’emploi.
Quelles constructions sont concernées ?
La condition de départ est simple, et elle élimine beaucoup de monde : il faut avoir un permis de construire. Le décret s’applique aux constructions achevées ou en cours de réalisation qui disposent d’un permis mais ne lui sont pas conformes, à condition que ces écarts soient antérieurs à sa publication (3 février 2022).
Une maison construite sans aucun permis n’entre donc pas dans ce cadre. Elle relève du dispositif de la loi 08-15 sur la mise en conformité des constructions, qui a ses propres règles.
Deuxième filtre : la construction doit respecter les règles générales d’urbanisme (mitoyenneté, distance entre bâtiments, ouvertures sur façade, emprise au sol, gabarit) ainsi que les normes de construction et de sécurité, en particulier en zone sismique. Sur ce dernier point, le ministre de l’Habitat a été clair devant le Conseil de la nation en juin 2022 : un dossier sans l’accord de l’organisme national de contrôle technique de la construction (CTC), quand il est exigé, sera rejeté. Pour mesurer ce que cela implique, voyez notre page sur les normes parasismiques RPA 2024.
Les quatre infractions régularisables
Le décret liste quatre écarts au permis. Pour chacun, il trace la même frontière : ce qui ne gêne personne se régularise avec une amende, ce qui touche les voisins ou la sécurité se démolit ou se ferme.
| Infraction | Régularisable si… | Sinon |
|---|---|---|
| Empiètement sur l’espace de recul | la surface empiétée reste à l’intérieur de votre propriété | démolition si l’espace appartient à un tiers, public ou privé |
| Ouvertures sur façade non prévues | pas de vis-à-vis direct sur le voisinage | fermeture des ouvertures |
| Niveaux ou étages ajoutés | respect des règles d’urbanisme et des normes de sécurité | démolition |
| Dépassement de l’emprise au sol | pas d’atteinte au voisinage, aux règles d’urbanisme ni à la sécurité | démolition |
Dit autrement, la démolition ou la fermeture n’est pas une sanction en plus de l’amende : c’est la pénalité prévue quand l’infraction n’est pas régularisable.
Le dossier à déposer
La demande se fait sur un formulaire type annexé au décret. Elle s’accompagne d’une copie numérique et d’un dossier papier en trois exemplaires pour une habitation individuelle, cinq pour les autres projets. Les plans doivent faire apparaître toutes les modifications. Le contenu change un peu selon l’état du chantier.
Construction encore en chantier
- la demande remplie sur le modèle officiel ;
- une copie des pièces graphiques visées du permis de construire initial ;
- les pièces écrites et graphiques prévues par le décret 15-19, établies par un architecte et un ingénieur en génie civil agréés, qui distinguent les parties modifiées et celles encore en travaux ;
- une notice avec le devis descriptif et estimatif, qui chiffre la partie modifiée ou ajoutée ;
- un rapport illustré de photos ;
- le délai d’achèvement des travaux, évalué par l’architecte ;
- si la structure porteuse a été touchée, un rapport d’expertise d’un ingénieur en génie civil agréé.
Construction achevée
Même logique, sans le délai d’achèvement : copie des plans visés, pièces écrites et graphiques montrant l’état des lieux tel que réalisé, notice descriptive et estimative, rapport photo et, le cas échéant, expertise sur la structure.
Pour les habitations collectives, les établissements recevant du public et les projets d’investissement, il faut en plus un rapport d’expertise approuvé par le CTC. En pratique, c’est souvent la pièce la plus longue à obtenir.
Procédure et délais
Le dossier se dépose aux services de l’urbanisme de la commune où se trouve la construction. On vous remet un récépissé le jour même, après vérification des pièces. Ensuite, les délais sont fixés par le texte :
- sous 48 heures, l’APC transmet le dossier complet au guichet unique compétent, qui le remet au président de la commission dans les 48 heures suivantes ;
- la commission a 30 jours au maximum pour visiter le site, vérifier les infractions, remplir la fiche d’instruction et donner son avis sur la régularisation et le montant de l’amende. S’il manque une pièce, elle vous la réclame via le président d’APC, et le délai est suspendu jusqu’à réception ;
- le guichet unique instruit ensuite la demande dans les délais du décret 15-19 et rend un avis favorable, favorable avec réserves ou défavorable, notifié par le P/APC sous 8 jours ;
- en cas d’avis favorable, vous payez l’amende à la trésorerie communale. L’arrêté de permis modificatif ou de certificat de conformité vous est notifié sous 8 jours après la remise du reçu ;
- avec des réserves, l’arrêté n’est délivré qu’une fois les réserves levées dans les délais fixés, constat de la commission à l’appui, et l’amende payée.
La commission est créée par arrêté du président d’APC, du wali délégué ou du wali. Elle réunit un représentant des services de l’État chargés de l’urbanisme, qui la préside, le service de l’urbanisme de la commune et la protection civile. Pour les logements collectifs, les établissements recevant du public ou les projets d’investissement, elle peut s’élargir à Sonelgaz, aux travaux publics, aux ressources en eau, à l’industrie ou à l’environnement. Un avis défavorable peut faire l’objet d’un recours, selon les formes prévues par le décret 15-19.
Le calcul de l’amende
Première bonne nouvelle : l’amende ne porte que sur la partie ajoutée ou modifiée, pas sur toute la maison. Deuxième point : elle ne dépend pas du prix du marché. Le décret fixe une valeur forfaitaire au mètre carré et par façade, puis applique un pourcentage selon l’usage du bâtiment.
| Type de construction | Valeur au m² | Forfait par façade | Taux de l’amende |
|---|---|---|---|
| Logements ruraux aidés et lotissements sociaux aidés par l’État (Sud et Hauts-Plateaux) | 5 000 DA | 10 000 DA | 10 % |
| Habitations individuelles et logements collectifs | 10 000 DA | 30 000 DA | 15 % |
| Projets d’investissement (hôtel, centre commercial, clinique…) et établissements recevant du public | 15 000 DA | 50 000 DA | 20 % |
La loi de finances autorisait jusqu’à 25 %. Le plafond retenu dans le décret est de 20 %, une baisse présentée par le ministère comme un geste pour les citoyens.
Prenons un cas concret. Une maison individuelle avec un étage non prévu de 20 m² et des ouvertures ajoutées sur une façade. En suivant le texte, la valeur retenue serait de 20 × 10 000 = 200 000 DA pour l’étage, plus 30 000 DA pour la façade, soit 230 000 DA. À 15 %, l’amende tournerait autour de 34 500 DA. Certains praticiens appliquent le forfait de façade directement comme amende, ce qui donne un total plus élevé : le montant exact est celui retenu par la commission, mieux vaut le lui faire confirmer.
Décret 22-55 ou loi 08-15 : lequel vous concerne ?
Les deux textes sont souvent confondus. Ils ne visent pas les mêmes situations.
La loi 08-15 du 20 juillet 2008 est le grand dispositif de mise en conformité : constructions sans permis, inachevées, ou non conformes, avec des délais prolongés à plusieurs reprises. Un amendement au projet de loi de finances 2027 prévoit même de prolonger ce dispositif jusqu’à fin 2027.
Le décret 22-55, lui, est plus étroit et plus rapide. Il ne traite que le cas « j’ai un permis mais je ne l’ai pas respecté », avec un barème connu à l’avance et des délais courts. Si votre construction n’a jamais eu de permis, c’est vers la loi 08-15 qu’il faut se tourner. Dans tous les cas, l’objectif reste le même : obtenir le certificat de conformité, sans lequel vous ne pourrez ni vendre normalement, ni hypothéquer, ni obtenir les raccordements définitifs.
À lire aussi
- Permis de construire en Algérie : procédure, documents et délais
- Régularisation des constructions : ce que prévoit la loi 08-15
- Certificat de conformité : dossier, contrôle et recours
- Construire sa maison en Algérie, étape par étape
Questions fréquentes
La loi 22-55 permet-elle de régulariser une maison construite sans permis ?
Non. Le décret 22-55 ne concerne que les constructions qui disposent d’un permis de construire mais ne le respectent pas. Une construction sans permis relève de la loi 08-15.
Où déposer le dossier de régularisation ?
Aux services de l’urbanisme de l’APC du lieu de la construction, contre un récépissé délivré le jour même.
Combien coûte la régularisation d’un étage ajouté ?
Pour une habitation individuelle, la valeur retenue est de 10 000 DA par m² ajouté et l’amende est de 15 % de cette valeur, soit environ 1 500 DA par m², auxquels s’ajoute le montant lié aux façades modifiées.
Quel est le délai de traitement ?
La commission dispose de 30 jours maximum après réception du dossier. Viennent ensuite l’instruction par le guichet unique, puis 8 jours pour la notification de la décision et 8 jours pour l’arrêté après paiement de l’amende.
Que se passe-t-il si l’infraction n’est pas régularisable ?
La partie en infraction doit être démolie, ou les ouvertures fermées s’il s’agit de fenêtres avec vis-à-vis direct. C’est la pénalité prévue par le décret.
Sources
Décret exécutif n° 22-55 du 2 février 2022, Journal officiel n° 9 du 3 février 2022 ; loi de finances pour 2017 (article 113) et loi de finances pour 2022 (article 151) ; déclarations du ministre de l’Habitat devant le Conseil de la nation, juin 2022 (Ennahar) ; La Sentinelle.
