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Vous avez la frédha en main, et pourtant la maison de vos parents est toujours, sur le papier, au nom du défunt. Normal : la frédha désigne les héritiers, mais elle ne transfère pas la propriété d’un immeuble. Pour cela, il faut une attestation notariée (الشهادة التوثيقية), publiée à la conservation foncière. C’est l’étape que beaucoup de familles repoussent pendant des années, et qu’elles regrettent le jour où elles veulent vendre.
Cette page fait partie de notre dossier sur la succession immobilière en Algérie.
L’essentiel : La frédha désigne les héritiers, mais elle ne met pas la maison à leur nom. Pour ça, il faut une attestation notariée publiée à la conservation foncière (décret 76-63, article 91), à demander au notaire dans les six mois suivant le décès. Le dossier réunit la frédha, l'acte de décès, le titre du défunt et les pièces des héritiers. Sans elle, impossible de vendre, de partager par acte ou d'hypothéquer.
Frédha et attestation notariée : deux actes différents
La confusion est fréquente, y compris chez les héritiers bien informés. La frédha répond à la question « qui hérite et combien ? ». Elle vaut pour tout le patrimoine du défunt, comptes bancaires compris.
L’attestation notariée répond à une autre question : « à qui appartient désormais ce bien immobilier précis ? ». Elle désigne l’immeuble, le rattache au titre du défunt et constate qu’il passe aux héritiers selon les parts de la frédha. C’est elle qui est publiée à la conservation foncière et qui rend la transmission opposable à tous.
Ce que dit le décret 76-63
Le décret n° 76-63 du 25 mars 1976 relatif à l’institution du livre foncier pose la règle. Son article 91 prévoit que la transmission des droits réels immobiliers par décès doit être constatée par une attestation notariée. Tant qu’elle n’est pas publiée, le fichier immobilier continue de mentionner le défunt comme propriétaire.
Conséquence très concrète : le principe de la publication préalable interdit à un notaire de publier une vente, une hypothèque ou un partage si le droit du vendeur n’est pas lui-même publié. Autrement dit, sans attestation, les héritiers ne peuvent ni vendre, ni partager par acte, ni emprunter en donnant le bien en garantie.
Dans quel délai ?
Selon les commentateurs du décret 76-63, les héritiers doivent demander l’attestation au notaire dans les six mois suivant le décès. Le texte prévoit une amende en cas de retard, mais son montant, fixé en 1976, est devenu symbolique.
Le vrai coût du retard est ailleurs. Plus on attend, plus le dossier se complique : un héritier décède à son tour, un autre part à l’étranger, les documents se perdent. Une succession réglée dans l’année prend quelques semaines ; la même, vingt ans plus tard, peut prendre des mois.
Les documents à réunir
Chaque notaire a sa liste, mais on retrouve presque toujours :
- la frédha établie après le décès ;
- l’acte de décès ;
- le titre de propriété du défunt : acte notarié publié ou livret foncier ;
- les pièces d’identité des héritiers, ou des procurations pour ceux qui sont absents ;
- si le bien est situé en zone cadastrée, les références cadastrales (section, îlot).
Le notaire peut aussi demander un état des inscriptions à la conservation foncière, pour vérifier qu’aucune hypothèque ou saisie ne pèse sur le bien.
Les étapes chez le notaire
- Remise du dossier et vérification du titre du défunt.
- Rédaction de l’attestation, qui décrit le bien et répartit la propriété entre héritiers selon la frédha.
- Enregistrement de l’acte et paiement des droits afférents, dont les éventuels droits de succession.
- Dépôt à la conservation foncière pour publication.
- Retour de l’acte publié, puis mise à jour du livret foncier au nom des héritiers.
Les honoraires suivent le tarif réglementé du décret 08-243, auquel s’ajoutent les frais de publicité foncière. Notre guide des frais de notaire explique ces composantes.
Et si le défunt n’avait pas de titre ?
Beaucoup de maisons familiales ont été achetées par acte sous seing privé, construites sur un terrain jamais régularisé ou transmises oralement d’une génération à l’autre. Dans ce cas, le notaire n’a rien à publier : il n’existe pas de droit inscrit au nom du défunt.
Il faut d’abord régulariser. Selon la situation de la commune, cela passe par un certificat de possession ou par une enquête foncière aboutissant à un titre de propriété. Pour une construction, le certificat de conformité ou la régularisation au titre de la loi 08-15 peuvent aussi être nécessaires. C’est long, mais c’est la seule façon de rendre le bien vendable un jour.
Après la publication
Une fois l’attestation publiée, les héritiers sont inscrits comme copropriétaires, chacun pour sa quote-part. Le bien est alors en indivision. Trois suites sont possibles : le garder en commun, le partager par acte notarié ou en justice, ou le vendre avec l’accord de tous. Notre page sur la sortie d’indivision détaille chaque option.
Pensez aussi à l’assurance catastrophes naturelles : elle est obligatoire pour tout propriétaire, héritiers compris, et elle est exigée lors d’une vente ou d’une location.
Questions fréquentes
Quelle différence entre la frédha et l’attestation notariée ?
La frédha désigne les héritiers et leurs parts. L’attestation notariée transfère un bien immobilier précis aux héritiers et est publiée à la conservation foncière.
Dans quel délai faire l’attestation notariée ?
Selon les commentateurs du décret 76-63, la demande doit être faite dans les six mois suivant le décès. Un retard reste possible à régulariser, mais complique souvent le dossier.
Peut-on vendre un bien hérité sans attestation notariée ?
Non. Le bien reste inscrit au nom du défunt, et le notaire ne peut pas publier une vente consentie par des héritiers dont le droit n’est pas publié.
Que faire si le défunt n’avait pas de titre de propriété ?
Il faut d’abord régulariser la propriété, par exemple par un certificat de possession ou une enquête foncière, avant de pouvoir transmettre le bien aux héritiers.
Le livret foncier est-il refait au nom des héritiers ?
Oui. Après publication de l’attestation, la conservation foncière met à jour le livret foncier au nom des héritiers, en indivision selon leurs parts.
Sources
- Journal officiel (JORADP) : décret n° 76-63 du 25 mars 1976 relatif à l’institution du livre foncier ; décret exécutif n° 08-243 du 3 août 2008
- الشهادة التوثيقية في القانون الجزائري (l’attestation notariée en droit algérien)
- ASJP : l’attestation notariée à la lumière de la législation algérienne
- Lkeria : texte du décret 76-63
