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C’est le moment où l’on devient propriétaire, ou presque. L’acte de vente signé chez le notaire transfère le logement, à condition d’être ensuite enregistré et publié. Depuis 2025, il ne peut plus être payé en espèces, et depuis 2026, le fisc dispose de trois mois pour contester un prix trop bas. Voici comment se déroule la signature, les pièces à apporter, et ce qui se passe entre le rendez-vous et la remise du titre.
Cette page fait partie de notre guide pour acheter un logement ancien en Algérie.
L’essentiel : Sans acte authentique signé chez le notaire, la vente est nulle. Le jour du rendez-vous, il lit l'acte aux parties, qui signent. Le prix se règle obligatoirement par chèque, virement ou paiement électronique, les espèces étant refusées depuis la loi de finances pour 2025. Ensuite, le notaire fait enregistrer l'acte aux impôts puis le publie à la conservation foncière, et c'est cette publication qui rend la vente opposable à tous.
Le rôle du notaire
En Algérie, aucune vente immobilière ne peut se faire sans lui. L’article 324 bis 1 du code civil impose l’acte authentique à peine de nullité, et seul un notaire peut le dresser pour une vente entre particuliers. Il vérifie le titre du vendeur, l’identité et la capacité des parties, la situation du bien au fichier immobilier, et collecte les droits dus au Trésor.
Le choix du notaire est libre. Rien n’oblige l’acheteur à passer par celui du vendeur ; les tarifs, eux, sont identiques partout, puisqu’ils sont fixés par le décret exécutif n° 08-243.
Les pièces à réunir
Chaque étude a sa liste. En général, on vous demandera côté vendeur :
- le titre de propriété : livret foncier ou acte notarié publié ;
- une pièce d’identité et un extrait de naissance ;
- si le bien est hérité, la frédha et l’attestation notariée publiée, avec la présence ou la procuration de chaque héritier ;
- le certificat de conformité pour une construction récente ;
- l’attestation d’assurance CAT-NAT, exigée pour toute cession par l’ordonnance 03-12.
Côté acheteur :
- une pièce d’identité et un extrait de naissance ;
- le moyen de paiement bancaire du prix et des frais ;
- en cas de crédit, la notification de la banque, qui interviendra aussi pour l’acte d’hypothèque.
Le notaire se charge lui-même de consulter la conservation foncière pour vérifier les inscriptions sur le bien. Les contrôles à faire en amont sont détaillés dans notre page sur les vérifications avant achat.
Le paiement : chèque ou virement obligatoire
La règle a changé en 2025. Depuis 2015, le décret exécutif n° 15-153 imposait déjà un paiement scriptural pour les achats immobiliers d’au moins 5 000 000 DA. La loi de finances pour 2025, dans son article 207, a généralisé l’obligation : tout achat de bien immobilier doit être réglé par les circuits bancaires, chèque, virement ou paiement électronique.
Les notaires ont reçu fin avril 2025 une consigne claire : refuser les actes réglés en espèces, mentionner le mode de paiement dans l’acte et conserver les justificatifs. Dans les faits, les transactions ont nettement ralenti les premiers mois, le temps que les acheteurs bancarisent leur épargne. Si vous gardez des économies en liquide, déposez-les en banque bien avant le rendez-vous.
Le jour de la signature
Le notaire lit l’acte en présence des parties. Relisez surtout la désignation du bien, le prix, la date d’entrée en jouissance, et les éventuelles conditions particulières : bien vendu libre d’occupation, remise des clés, mainlevée d’une hypothèque du vendeur.
Chacun signe, le prix est versé selon les modalités prévues, et l’acheteur règle les droits et honoraires. Si une promesse de vente a été signée avant, l’acte définitif la concrétise et supporte un droit de 2,5 % au lieu de 5 %.
Enregistrement et publication
Après la signature, deux formalités restent à accomplir par le notaire. L’enregistrement d’abord, auprès de l’inspection des impôts, avec le paiement des droits. Puis la publication à la conservation foncière, qui rend la vente opposable à tous.
Cette seconde étape est essentielle. L’article 793 du code civil prévoit que la propriété ne se transfère qu’avec la publicité, et en cas de conflit entre deux acheteurs, le premier acte publié l’emporte. Une fois l’acte publié, le notaire vous remet l’expédition, et en zone cadastrée le livret foncier est mis à votre nom.
Aucun délai unique n’est fixé pour ce parcours : comptez de quelques semaines à quelques mois selon la conservation foncière. Le passage au livret foncier électronique doit accélérer les choses.
Le droit de préemption du fisc
L’administration fiscale peut racheter un bien si elle estime le prix déclaré trop bas. La loi de finances pour 2026 a encadré ce droit : il doit être exercé dans les trois mois suivant l’enregistrement, au lieu d’un an, et le prix payé correspond au prix déclaré majoré des frais de vente. Les cessions familiales jusqu’au quatrième degré en sont notamment exclues.
La leçon est simple : déclarez le prix réel. La DGI dispose de prix de référence actualisés, et une sous-déclaration expose l’acheteur à un redressement, voire à perdre le bien.
Les frais à régler
Sur une vente directe, sans promesse préalable, l’acheteur paie généralement un droit de mutation de 5 %, une taxe de publicité foncière de 1 % et les honoraires du notaire, calculés par tranches, avec leur TVA. Sur un logement à 8 000 000 DA, les seuls droits et taxes représentent 480 000 DA. Le calcul des honoraires est détaillé dans notre guide des frais de notaire, et l’ensemble des taxes dans notre page sur les taxes immobilières.
Questions fréquentes
Peut-on payer le prix d’un logement en liquide chez le notaire ?
Non. Depuis la loi de finances pour 2025, l’achat d’un bien immobilier doit être réglé par chèque, virement ou paiement électronique, et les notaires refusent les actes payés en espèces.
Quand l’acheteur devient-il propriétaire ?
À la publication de l’acte à la conservation foncière. Avant, la vente n’est pas opposable aux tiers.
L’acheteur peut-il choisir son notaire ?
Oui. Le choix est libre et les honoraires sont identiques d’une étude à l’autre, car ils suivent le barème du décret 08-243.
Combien de temps pour recevoir le titre ?
Il n’existe pas de délai unique : de quelques semaines à quelques mois, le temps de l’enregistrement puis de la publication à la conservation foncière.
Le fisc peut-il remettre en cause le prix ?
Oui. Il peut redresser un prix sous-évalué et, depuis la loi de finances 2026, exercer un droit de préemption dans les trois mois suivant l’enregistrement.
Sources
- Journal officiel (JORADP) : code civil (articles 324 bis 1 et 793), lois de finances pour 2025 et 2026
- Décret exécutif n° 15-153 du 16 juin 2015 : seuil des paiements scripturaux
- L’Algérie Aujourd’hui : article 207 de la LF 2025 et prix de référence de la DGI
- L’Express : consigne aux notaires d’avril 2025
- CNCC : droit de préemption dans la LF 2026
