Entre la poignée de main et la signature de l’acte de vente, il se passe souvent plusieurs semaines : le temps d’obtenir un crédit, de réunir les documents, de faire venir un héritier de l’étranger. Pour sécuriser cette période, acheteur et vendeur signent une promesse de vente. Depuis le 1er janvier 2026, elle coûte 2,5 % du prix en droits d’enregistrement. Raison de plus pour savoir ce qu’elle engage, comment la rédiger et quand elle est vraiment utile.
Cette page fait partie de notre guide pour acheter un logement ancien en Algérie.
Ce qu’est une promesse de vente
C’est un contrat par lequel le vendeur, et souvent aussi l’acheteur, s’engagent à conclure la vente plus tard, à un prix et dans un délai fixés dès maintenant. L’article 71 du code civil précise qu’une telle promesse n’a d’effet que si elle mentionne les éléments essentiels du contrat projeté, c’est-à-dire le bien et le prix, ainsi que le délai dans lequel il doit être conclu.
On parle de promesse unilatérale quand seul le vendeur s’engage, l’acheteur gardant la liberté d’acheter ou non. Quand les deux s’engagent, c’est une promesse synallagmatique, qu’on appelle souvent compromis. En pratique, c’est cette seconde forme qu’on rencontre le plus pour un logement.
Pourquoi elle doit passer chez le notaire
Le même article 71 ajoute que lorsque la loi impose une forme pour le contrat définitif, la promesse doit respecter cette forme. Or la vente d’un immeuble doit être conclue par acte authentique, à peine de nullité, selon l’article 324 bis 1 du code civil.
Conséquence : une promesse de vente immobilière rédigée sur papier libre, même signée devant témoins ou légalisée à l’APC, ne vaut pas promesse. Elle peut, au mieux, servir de commencement de preuve d’un accord. Pour être protégé, il faut un acte notarié. C’est d’ailleurs cet acte que vise la loi de finances 2026.
Ce qu’elle coûte depuis 2026
La loi de finances pour 2026 a modifié l’article 252 du code de l’enregistrement. Désormais :
- l’acte portant promesse de vente d’un immeuble est soumis à un droit de 2,5 % ;
- l’acte qui concrétise ensuite la vente est lui aussi taxé à 2,5 % ;
- un acte de résiliation de la promesse supporte un droit fixe de 5 000 DA.
Au total, on retrouve les 5 % du droit de mutation habituel, mais la moitié est payée dès la promesse. D’après les analyses publiées sur ce texte, si la vente ne se fait pas, ce premier paiement reste acquis au Trésor. Sur un appartement à 8 000 000 DA, cela représente 200 000 DA versés à la signature de la promesse, en plus des honoraires du notaire. Les autres taxes sont détaillées dans notre page sur les taxes immobilières.
Ce qu’elle doit contenir
Au-delà du minimum légal, une promesse bien faite prévoit :
- la désignation précise du bien et les références de son titre ;
- le prix et ses modalités de paiement, par chèque ou virement ;
- la date limite de signature de l’acte définitif ;
- le montant des arrhes éventuelles et leur sort ;
- ce qui se passe si le crédit bancaire de l’acheteur est refusé ;
- l’engagement du vendeur de livrer le bien libre de toute occupation et de toute hypothèque.
La clause sur le crédit mérite une attention particulière. Si vous empruntez, faites préciser que la promesse tombe sans pénalité en cas de refus de la banque, dans un délai donné. Sans elle, un refus de prêt peut vous coûter vos arrhes.
Les arrhes : qui perd quoi
Le code civil encadre les arrhes (العربون) à l’article 72 bis. Leur versement donne à chaque partie le droit de se dédire dans le délai convenu, sauf clause contraire. La règle est symétrique : si c’est l’acheteur qui renonce, il perd les arrhes versées ; si c’est le vendeur, il doit les restituer au double.
Deux précautions. Faites mentionner le montant et la qualification d’arrhes dans l’acte notarié, pas sur un reçu à part. Et versez-les par chèque ou virement : depuis la loi de finances 2025, le paiement d’un bien immobilier doit passer par les circuits bancaires.
Si le vendeur refuse de signer l’acte
Le vendeur a trouvé un acheteur plus offrant et ne répond plus ? L’article 72 du code civil prévoit que, si le promettant refuse de conclure alors que les conditions de la promesse sont réunies, l’autre partie peut saisir le juge. Le jugement, une fois définitif, tient lieu de contrat.
Cette action n’est possible qu’avec une promesse valable, donc notariée. Et elle prend du temps. En attendant, rien n’empêche matériellement le vendeur de signer ailleurs : c’est le premier acte publié à la conservation foncière qui l’emporte. D’où l’intérêt de ne pas laisser traîner la signature définitive.
Faut-il vraiment une promesse ?
Pas toujours. Si l’acheteur paie comptant, que les documents sont prêts et que les deux parties sont disponibles, mieux vaut signer directement l’acte de vente. Vous payez les mêmes 5 %, en une fois, sans risque de perdre la première moitié.
La promesse reste utile quand un délai est inévitable : crédit en cours d’instruction, héritier à faire venir, document à obtenir. Dans ce cas, elle vous protège réellement. Avant de la signer, faites quand même les vérifications essentielles, puis préparez l’acte de vente.
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Questions fréquentes
Une promesse de vente immobilière doit-elle être notariée ?
Oui. L’article 71 du code civil impose à la promesse la forme exigée pour le contrat définitif, et la vente d’un immeuble doit être faite par acte authentique.
Combien coûte une promesse de vente en 2026 ?
Un droit d’enregistrement de 2,5 % du prix, auquel s’ajoutent les honoraires du notaire. L’acte définitif est ensuite taxé à 2,5 %, et une résiliation coûte un droit fixe de 5 000 DA.
Que se passe-t-il si l’acheteur renonce ?
S’il a versé des arrhes, il les perd, selon l’article 72 bis du code civil, sauf clause contraire, par exemple en cas de refus du crédit prévu dans l’acte.
Et si c’est le vendeur qui se rétracte ?
Il doit restituer le double des arrhes. S’il refuse de signer alors que la promesse est valable, l’acheteur peut saisir le juge, dont la décision tient lieu de contrat.
Peut-on se passer de promesse de vente ?
Oui, si tout est prêt, on peut signer directement l’acte de vente. On évite ainsi de payer 2,5 % dès la promesse avec le risque de les perdre si la vente échoue.
Sources
- Journal officiel (JORADP) : ordonnance n° 75-58 portant code civil (articles 71, 72, 72 bis et 324 bis 1)
- Ministère des Finances : loi de finances pour 2026 (article 252 du code de l’enregistrement)
- CNCC : principales dispositions fiscales de la LF 2026
- TSA : les promesses de vente désormais taxées
