اتفاقية بيع عقاري في الجزائر: الشكل والتكلفة والعربون

آخر تحديث:

غالبًا ما تمر عدة أسابيع بين المصافحة وتوقيع عقد البيع: وهي المدة اللازمة للحصول على قرض، وتجهيز المستندات، واستقدام وريث من الخارج. ولتأمين هذه الفترة، يوقع المشتري والبائع على «اتفاقية بيع مبدئية». ومنذ 1 يناير 2026، تبلغ رسوم التسجيل على هذه الاتفاقية 2,5% من السعر. وهذا سبب إضافي لمعرفة ما تنطوي عليه هذه الاتفاقية، وكيفية صياغتها، ومتى تكون مفيدة حقًّا.

هذه الصفحة جزء من دليلنا لشراء مسكن قديم في الجزائر.

النقطة الأساسية: لا يكون لـ«وعد البيع» العقاري أي قيمة إلا إذا تم توقيعه لدى الموثق؛ أما إذا كان على ورقة عادية، حتى لو تم تصديقه لدى مكتب الشؤون المدنية (APC)، فإنه لا يوفر أي حماية. منذ صدور قانون المالية لعام 2026، يخضع هذا العقد لرسوم تسجيل بنسبة 2,5٪، كما يخضع عقد البيع النهائي لنفس النسبة. وإذا فشل البيع، فإن هذا المبلغ الأول يظل محتفظًا به الخزانة العامة. أما بالنسبة للعربون، فالقاعدة متماثلة: المشتري الذي يتنازل عن الصفقة يفقد العربون، أما البائع الذي يتراجع عن الصفقة فيعيد ضعف مبلغ العربون.

ما هو عقد الوعد بالبيع

هو عقد يلتزم بموجبه البائع، وغالبًا المشتري أيضًا، بإتمام عملية البيع لاحقًا، بسعر وفي موعد محددين مسبقًا. تنص المادة 71 من القانون المدني على أن مثل هذا الوعد لا يكون ساري المفعول إلا إذا تضمن العناصر الأساسية للعقد المزمع إبرامه، أي العقار والسعر، بالإضافة إلى المهلة التي يجب إبرام العقد خلالها.

يُطلق مصطلح «الوعد الأحادي الجانب» عندما يلتزم البائع وحده، بينما يحتفظ المشتري بحرية الشراء أو عدم الشراء. وعندما يلتزم الطرفان معًا، يكون الوعد متبادلًا، ويُطلق عليه غالبًا اسم «اتفاق مبدئي». في الممارسة العملية، هذا النوع الثاني هو الأكثر شيوعًا في مجال العقارات السكنية.

لماذا يجب إبرامه لدى الموثق

ويضيف المادة 71 نفسها أنه عندما يفرض القانون شكلاً معيناً للعقد النهائي، يجب أن يلتزم وعد البيع بهذا الشكل. وبحسب المادة 324 مكرر 1 من القانون المدني، يجب إبرام بيع العقار بموجب صك موثق، وإلا كان باطلاً.

النتيجة: إن وعد البيع العقاري المكتوب على ورقة عادية، حتى لو تم توقيعه أمام شهود أو تم تصديقه لدى مكتب التصديق على الوثائق (APC)، لا يعتبر وعدًا. ويمكن، في أحسن الأحوال، أن يُستخدم كدليل أولي على وجود اتفاق. وللحصول على الحماية القانونية، لا بد من وجود عقد موثق. وهذا العقد بالذات هو ما يستهدفه قانون المالية لعام 2026.

تكلفة هذا العقد منذ عام 2026

عدّل قانون المالية لعام 2026 المادة 252 من قانون التسجيل. ومن الآن فصاعدًا:

  • يخضع عقد وعد بيع العقار لرسوم بنسبة 2,5%؛
  • يخضع العقد الذي يُجسّد عملية البيع لاحقًا أيضًا لرسوم بنسبة 2,5٪؛
  • يخضع عقد فسخ الوعد برسوم ثابتة قدرها 5000 دينار جزائري.

إجمالاً، يبلغ مجموع الرسوم 5% من رسوم نقل الملكية المعتادة، لكن يُدفع نصفها عند إبرام عقد الوعد بالبيع. ووفقاً للتحليلات المنشورة حول هذا النص، إذا لم تتم عملية البيع، فإن هذا الدفع الأول يظل ملكاً للخزانة العامة. بالنسبة لشقة بقيمة 8,000,000 دينار، يمثل ذلك 200,000 دينار تُدفع عند توقيع عقد الوعود، بالإضافة إلى أتعاب الموثق. وترد تفاصيل الضرائب الأخرى في صفحتنا الخاصة بالضرائب العقارية.

ما يجب أن يتضمنه العقد

بالإضافة إلى الحد الأدنى القانوني، يتضمن عقد الوعد الجيد ما يلي:

  • الوصف الدقيق للعقار ومراجع سند ملكيته؛
  • السعر وطرق السداد، سواء بالشيك أو التحويل المصرفي؛
  • الموعد النهائي لتوقيع العقد النهائي؛
  • مبلغ أي عربون محتمل ومصيره؛
  • ما يحدث في حالة رفض منح المشتري قرضًا مصرفيًا؛
  • التزام البائع بتسليم العقار خالياً من أي شاغلين أو رهونات.

تستحق الفقرة المتعلقة بالائتمان اهتماماً خاصاً. إذا كنت ستحصل على قرض، فاحرص على توضيح أن الوعد يصبح لاغياً دون أي غرامة في حالة رفض البنك، خلال مهلة محددة. وبدون ذلك، قد يكلفك رفض القرض خسارة مبلغ التأمين.

العربون: من يخسر ماذا

ينظم القانون المدني مسألة العربون في المادة 72 مكرر. ويمنح دفع العربون كل طرف الحق في التراجع عن الصفقة خلال المهلة المتفق عليها، ما لم ينص على خلاف ذلك. والقاعدة متناظرة: إذا تراجع المشتري، فإنه يفقد العربون المدفوع؛ أما إذا تراجع البائع، فيجب عليه إعادته بمبلغ مضاعف.

تدبيران احترازيان. احرص على ذكر المبلغ ووصف «العربون» في العقد الموثق، وليس في إيصال منفصل. وادفعه عن طريق شيك أو تحويل مصرفي: فبموجب قانون الميزانية لعام 2025، يجب أن يتم دفع ثمن العقار عبر القنوات المصرفية.

إذا رفض البائع التوقيع على العقد

هل وجد البائع مشترياً يقدم عرضاً أعلى ولم يعد يرد؟ تنص المادة 72 من القانون المدني على أنه إذا رفض الطرف الملتزم إبرام العقد رغم استيفاء شروط الوعد، يجوز للطرف الآخر اللجوء إلى القاضي. ويحل الحكم، بمجرد أن يصبح نهائياً، محل العقد.

لا يمكن اتخاذ هذا الإجراء إلا في حالة وجود وعد شراء ساري المفعول، أي موثق لدى الموثق. كما أن هذه الإجراءات تستغرق وقتًا. وفي غضون ذلك، لا يوجد ما يمنع البائع فعليًا من التوقيع على عقد آخر: فالعقد الأول الذي يتم تسجيله لدى مصلحة تسجيل العقارات هو الذي يسود. ومن هنا تأتي أهمية عدم التأخير في التوقيع النهائي.

هل الوثيقة التعاقدية ضرورية حقاً؟

ليس دائمًا. إذا كان المشتري يدفع نقدًا، وكانت المستندات جاهزة، وكان الطرفان متاحين، فمن الأفضل التوقيع مباشرةً على عقد البيع. ستدفع نفس نسبة 5٪ دفعة واحدة، دون مخاطر فقدان النصف الأول.

يظل عقد الوعد مفيدًا عندما يكون التأخير أمرًا لا مفر منه: قرض قيد الدراسة، وريث يجب استدعاؤه، أو مستند يجب الحصول عليه. في هذه الحالة، يوفر لك العقد حماية حقيقية. قبل التوقيع عليه، قم بإجراء التحقق الأساسي، ثم قم بإعداد عقد البيع.

اقرأ أيضًا

الأسئلة الشائعة

هل يجب توثيق عقد الوعد بالبيع العقاري؟

نعم. تنص المادة 71 من القانون المدني على أن يتخذ الوعد الشكل المطلوب للعقد النهائي، ويجب أن تتم عملية بيع العقار بموجب عقد موثق.

كم تبلغ تكلفة عقد الوعد بالبيع في عام 2026؟

رسوم تسجيل بنسبة 2,5% من السعر، بالإضافة إلى أتعاب الموثق. ثم يُفرض ضريبة بنسبة 2,5% على العقد النهائي، وتكلف عملية الفسخ رسومًا ثابتة قدرها 5 000 دينار جزائري.

ماذا يحدث إذا تراجع المشتري عن الشراء؟

إذا كان قد دفع عربونًا، فإنه يفقده، وفقًا للمادة 72 مكرر من القانون المدني، ما لم ينص على خلاف ذلك، على سبيل المثال في حالة رفض القرض المنصوص عليه في العقد.

وماذا لو تراجع البائع عن الصفقة؟

يجب عليه إعادة ضعف مبلغ العربون. وإذا رفض التوقيع في حين أن وعد البيع ساري المفعول، يجوز للمشتري اللجوء إلى القاضي، الذي يكون قراره بمثابة عقد.

هل يمكن الاستغناء عن عقد الوعد بالبيع؟

نعم، إذا كان كل شيء جاهزًا، يمكن التوقيع مباشرةً على عقد البيع. وبذلك نتجنب دفع 2,5% منذ إبرام الوعد مع المخاطرة بفقدانها في حال فشل البيع.

المصادر

اترك تعليقًا

يرجى إدخال تعليقك!
يرجى إدخال اسمك هنا