آخر تحديث:
تم الإعلان عن مدة 18 شهراً، لكن بعد مرور 30 شهراً لم يتم تسليم المفاتيح بعد. ويُعد التأخير في التسليم، بفارق كبير، المصدر الأول للنزاعات بين المشترين والمرقين العقاريين في الجزائر، وتقوم الصحافة الإقليمية بتغطية هذه القضايا بشكل شبه أسبوعي. ومع ذلك، فإن القانون ليس عاجزًا: فهو يفرض غرامة على المرقي العقاري، ويحدد طريقة حسابها، ويوفر شبكة أمان في حال توقف العمل في الموقع نهائيًّا. لكن لا بد من معرفة الإجراءات الواجب اتباعها، لأن التأخير غير الموثق بشكل صحيح لا يدر أي فائدة. هذه الصفحة جزء من دليلنا للتطوير العقاري في الجزائر.
النقاط الأساسية: باستثناء حالات القوة القاهرة، يتحمل المطور عقوبة عن كل يوم تأخير، تُحسب وفقًا للصيغة المنصوص عليها في عقد البيع على المخطط (المرسوم التنفيذي رقم 13-431). وتُخصم هذه العقوبة من السعر عند سداد المبلغ المتبقي، بحد أقصى 10% من السعر المتفق عليه. الشرط: إثبات التأخير بواسطة محضر قضائي. والأهم من ذلك، لا تتوقف عن السداد، فقد يؤدي عدم سداد قسطين إلى فسخ العقد. وفي حالة توقف أعمال البناء، يتكفل صندوق FGCMPI بالسداد أو إتمام البناء بالنسبة للبيع المضمون.
ما هي المدة التي تُعتبر سارية حقًا
لا يُعتبر سوى الموعد المحدد كتابةً في العقد الموثق. وليس الموعد المذكور في الكتيب الترويجي، ولا الموعد الذي تم الوعد به شفهياً في مكتب المبيعات. قبل أن تتحدث عن التأخير، أعد قراءة عقدك: تاريخ أو مدة التسليم، ونقطة انطلاق هذه المدة، وحالات القوة القاهرة المنصوص عليها.
القوة القاهرة هي الاستثناء الكلاسيكي. فقد يؤدي حدث غير متوقع وخارج عن إرادة المرقي العقاري إلى تعليق المهلة. في المقابل، فإن الصعوبات المالية، أو تقصير المقاول من الباطن، أو التأخير في الإجراءات الإدارية الخاصة به، تقع في المبدأ ضمن مسؤوليته. في حالة الخلاف حول هذه النقطة، يعود الأمر إلى القاضي للبت فيه.
غرامة التأخير: ما ينص عليه النص
يحدد القانون رقم 11-04 المبدأ التالي: أي تأخير في التسليم الفعلي للعقار يمنح الحق في فرض غرامات على عاتق المرقي العقاري. ويحدد المرسوم التنفيذي رقم 13-431 المؤرخ 18 ديسمبر 2013، الذي يضع نموذج عقد البيع على المخططات، القواعد المتعلقة بذلك.
يجب أن يتضمن العقد صيغة الحساب. باستثناء حالات القوة القاهرة، تعتمد الغرامة على عدد أيام التأخير. وتُخصم من السعر عند قيام المشتري بدفع المبلغ المتبقي. ولا يجوز أن يتجاوز مبلغها بأي حال من الأحوال 10٪ من سعر البيع المتفق عليه.
| السؤال | الإجابة |
|---|---|
| من يتحمل التكلفة؟ | المرقي العقاري، ما لم تكن هناك قوة قاهرة |
| كيف يتم حسابها؟ | وفقًا للصيغة المنصوص عليها في العقد، بناءً على عدد أيام التأخير المسجلة |
| كيف يتم دفعها؟ | عن طريق الخصم من السعر، عند سداد الرصيد المتبقي |
| الحد الأقصى | 10% من سعر البيع المتفق عليه |
| الشرط | تأخير يتم إثباته من قبل محضر قضائي |
مثال لتوضيح الفكرة: في حالة بيع مسكن بقيمة 12,000,000 دينار جزائري، لا يمكن أن تتجاوز الغرامة 1,200,000 دينار جزائري أبدًا، مهما طالت مدة التأخير. فهي تعويض، وليست تعويضًا كاملاً. أما فيما يتعلق بما يتجاوز ذلك، فلا يحق إلا للقاضي منح تعويضات إضافية، إذا رأى أن الضرر قد ثبت.
توثيق التأخير من قبل محضر قضائي
هذه هي النقطة التي يغفلها معظم المشترين. ينص المرسوم على ضرورة توثيق التأخير بواسطة محضر قضائي. وبدون هذا التوثيق، يصعب المطالبة بالغرامة عند سداد المبلغ المتبقي، ناهيك عن المطالبة بها أمام المحكمة.
والخطوة الصحيحة هي الاستعانة بمأمور العدل فور انتهاء المهلة التعاقدية، ثم على فترات منتظمة إذا استمر التأخير. يصف كل محضر حالة موقع البناء في تاريخ معين: وهو أقوى دليل يمكن الحصول عليه. يتحمل مقدم الطلب تكاليف المحضر، ولكن يمكن تقاسمها بين مشتري العقار نفسه.
الإجراءات، بالترتيب
في حالة التأخير، يجب أن يكون التصعيد تدريجيًا. فكل خطوة تترك أثرًا وتُمهد للخطوة التالية.
- اطلب من المرقي العقاري، كتابةً، موعد تسليم محدثًا وسبب التأخير.
- إعداد محضر من قبل محضر قضائي فور انتهاء المهلة المنصوص عليها في العقد.
- إرسال إنذار رسمي عن طريق محضر، مع التذكير بالموعد النهائي المنصوص عليه في العقد والغرامة المقررة.
- التجمع مع المشترين الآخرين، على سبيل المثال من خلال تأسيس جمعية، للتحدث بصوت واحد.
- الإبلاغ عن الوضع إلى إدارة الإسكان في الولاية، حيث إن الولاية هي التي تصدر ترخيص المرقي العقاري.
- استشارة محامٍ للنظر في رفع دعوى قضائية إذا لم يحدث أي تقدم.
نقطة مهمة: لا يخولكم تأخر المرقي العقاري تعليق دفعاتكم من تلقاء أنفسكم. في عمليات البيع على المخطط، قد يؤدي عدم سداد قسطين متتاليين إلى فسخ العقد. إذا كان طلب الدفع لا يتوافق مع التقدم الفعلي في العمل، فاعترض عليه كتابةً، مدعومًا بمحضر من محضر قضائي، بدلاً من التوقف عن الدفع.
عندما يتوقف موقع البناء نهائياً
التأخير لا يعني التخلي عن المشروع. ولكن عندما يظل موقع البناء مهجورًا منذ شهور ولا يستجيب المرقي العقاري، تبرز مسألة الضمان.
وهنا يأتي دور «صندوق الضمان والكفالة المتبادلة للتطوير العقاري». بالنسبة لعمليات البيع على المخطط المضمونة، يغطي الصندوق استرداد الدفعات أو إتمام الأعمال في حالة تقصير المرقي العقاري. وإذا تم سحب الترخيص، يحل الصندوق محل المشترين ويمكنه إنجاز الأعمال من خلال مرقٍ عقاري آخر، في حدود الأموال المدفوعة. أما المشترون، فلا يمكنهم استئناف أعمال البناء على نفقتهم الخاصة.
لذا، فإن الأمر كله يتوقف على وثيقة واحدة: شهادة ضمان المشروع، المرفقة بعقدك. إذا كانت بحوزتك، فاتصل بصندوق FGCMPI لمعرفة الإجراءات المتبعة. أما إذا لم تكن بحوزتك، فإن الوضع يصبح أكثر تعقيدًا، ويصبح الاستعانة بمحامٍ أمرًا لا غنى عنه. توضح صفحتنا الخاصة بـ FGCMPI تفاصيل كيفية عمل الضمان. من الناحية الإدارية، يمكن تعليق ترخيص المطور الذي لا يفي بالتزاماته تجاه المشترين لمدة تصل إلى ستة أشهر، أو حتى سحبه في حالة حدوث مخالفات جسيمة أو توقف النشاط دون الإبلاغ عنه.
الأخطاء التي تكلف الكثير
الخطأ الأول، كما رأينا، هو عدم تسجيل التأخير رسمياً. والثاني، هو القبول شفوياً بمهلة جديدة دون توقيع أي مستند، وهو ما يمكن تقديمه لاحقاً على أنه اتفاق. والثالث، هو التوقف عن السداد دون اتخاذ إجراء رسمي، مما يقلب الموقف ضد المشتري.
وهناك أيضًا الخطأ المعاكس: دفع دفعة في حين لم يتم الوصول إلى المرحلة المقابلة، من أجل «مساعدة المطور على إنهاء المشروع». في البيع على المخطط، يتم تحديد سقف لكل دفعة وفقًا لتقدم العمل، كما هو موضح في صفحتنا الخاصة بالبيع على المخطط (VSP). الدفع مقدمًا يعني تحمل المخاطر بدلاً من المطور.
وأفضل حماية هي تلك التي نتخذها قبل التوقيع: مرقٍ عقاري تم التحقق منه، ومشروع مضمون، وإنجازات يتم تسليمها في الوقت المحدد. وتساعد قائمة المعايير التي نقدمها للتعرف على المرقي العقاري الجيد في تجنب هذه المواقف.
اقرأ أيضًا
الأسئلة الشائعة حول تأخير التسليم
هل يتعين على المرقي العقاري دفع غرامة في حالة التأخير؟
نعم، ما لم تكن هناك قوة قاهرة. تُحسب الغرامة وفقًا للصيغة الواردة في العقد وتُخصم من السعر عند سداد المبلغ المتبقي.
ما هو الحد الأقصى لمبلغ الغرامة؟
لا يجوز أن يتجاوز 10% من سعر البيع المتفق عليه.
هل يلزم وجود محضر قضائي للحصول على الغرامة؟
نعم. ينص المرسوم التنفيذي رقم 13-431 على ضرورة أن يتم توثيق التأخير من قبل محضر قضائي.
هل يمكن التوقف عن السداد إذا تأخر العمل في الموقع؟
لا يُنصح بذلك دون اتخاذ إجراءات رسمية: فقد يؤدي عدم سداد دفعتين متتاليتين إلى فسخ العقد. من الأفضل الاعتراض كتابةً على أي طلب دفع لا يتناسب مع التقدم المحرز في العمل.
ماذا تفعل إذا تخلّى المطور عن المشروع؟
يجب توثيق التوقف عن العمل بواسطة محضر قضائي، والاتصال بصندوق FGCMPI إذا كان المشروع مضمونًا، والتعاون مع المشترين الآخرين، واستشارة محامٍ.
هل تغطي الغرامة جميع الأضرار؟
لا. فهي محددة بحد أقصى 10٪ من السعر. ويجوز للقاضي منح تعويضات إضافية إذا ثبت وقوع الضرر.
المصادر
- القانون رقم 11-04 المؤرخ 17 فبراير 2011، الجريدة الرسمية رقم 14 (PDF)
- المرسوم التنفيذي رقم 13-431 المؤرخ 18 ديسمبر 2013
- FGCMPI: الموقع الرسمي
