تجديد مسكن قديم في الجزائر: التراخيص والتمويل وضريبة القيمة المضافة بنسبة 9٪

آخر تحديث:

شراء عقار قديم وترميمه غالبًا ما يكون السبيل للسكن في حي مركزي بسعر معقول. لكن بين التراخيص، والملكية المشتركة، والتمويل، والمفاجآت غير السارة التي قد تكمن خلف الجدران، فإن ترميم المسكن يتطلب التحضير الجيد. خبر سار في عام 2026: خضع تجديد المساكن القديمة، بموجب قانون المالية، لمعدل ضريبة القيمة المضافة المخفض البالغ 9٪. إليك كيفية تنظيم أعمالك، بدءًا من الحصول على الترخيص وصولًا إلى التمويل.

هذه الصفحة جزء من دليلنا لبناء منزل في الجزائر.

النقاط الأساسية: الطلاء، والتكسية، والمطبخ، والحمام: لا تتطلب هذه الأعمال الداخلية، من حيث المبدأ، أي ترخيص. في المقابل، تتطلب التوسعة أو زيادة الطوابق الحصول على ترخيص بناء (المرسوم التنفيذي 15-19)، وفي المباني السكنية، فإن كل ما يتعلق بالأجزاء المشتركة يخضع لموافقة الجمعية العامة. يطبق قانون المالية لعام 2026 ضريبة قيمة مضافة مخفضة بنسبة 9٪ على ترميم المساكن القديمة. ولتمويل ذلك، يغطي قرض الترميم المقدم من CNEP ما يصل إلى 90٪ من التكلفة التقديرية على مدى 15 عامًا.

ابدأ بإجراء تشخيص

قبل اختيار البلاط، افحص الهيكل. الشقوق المائلة، والأرضيات المترهلة، وآثار الرطوبة المتصاعدة من الجدران، وحديد التسليح الظاهر والصدئ: هذه العلامات تتطلب استشارة مهندس أو معماري قبل أي شيء آخر. في المباني القديمة، احرص أيضًا على فحص شبكة الكهرباء والأنابيب، التي غالبًا ما تكون من البناء الأصلي.

يتيح هذا الفحص تحديد أولويات العمل. نبدأ أولاً بما يتعلق بالسلامة ومقاومة التسرب، ثم الراحة، وأخيراً الديكور. أما الترتيب العكسي، وهو أمر شائع جداً، فيجبرنا على كسر التشطيبات الجديدة لإصلاح تسرب ما.

ما هي الأعمال التي تتطلب ترخيصًا؟

الأعمال الداخلية البحتة، مثل الطلاء، والتكسية، والمطبخ، والحمام، واستبدال النوافذ والأبواب بنظائرها المطابقة، لا تتطلب في المبدأ أي ترخيص. لكن كل شيء يتغير بمجرد المساس بالهيكل، أو الواجهة، أو الحجم.

يفرض المرسوم التنفيذي رقم 15-19 المؤرخ 25 يناير 2015 الحصول على ترخيص بناء لأي توسعة أو زيادة في الارتفاع. وتخضع التعديلات على الواجهة أو الهيكل عمومًا لنفس القواعد: استشر إدارة التخطيط العمراني في البلدية قبل البدء. أما الهدم الجزئي، فقد يتطلب الحصول على ترخيص هدم.

لا تهمل هذه الخطوة: فالأعمال غير المرخصة قد تعيق لاحقاً الحصول على شهادة المطابقة، وبالتالي تعيق إعادة البيع.

في المباني السكنية: موافقة الجمعية العامة للملكية المشتركة

في الشقة السكنية، يتطلب كل ما يتعلق بالأجزاء المشتركة أو المظهر الخارجي موافقة الجمعية العامة: إغلاق الشرفة، أو فتح فتحة في جدار حامل، أو تركيب مكيف هواء على الواجهة، أو التوصيل بعمود مشترك. تجدون شرحًا لهذه القواعد في صفحتنا الخاصة بلوائح ملكية مشتركة والجمعية العامة.

أبلغوا جيرانكم أيضًا قبل بدء أي أعمال بناء صاخبة، واحرصوا على حماية الأجزاء المشتركة. فالدرج الذي يتضرر من الأنقاض سرعان ما يتحول إلى موضوع نزاع.

ضريبة القيمة المضافة بنسبة 9% على أعمال الترميم

وسّع قانون الميزانية لعام 2026 نطاق تطبيق معدل ضريبة القيمة المضافة المخفض البالغ 9% ليشمل أعمال إعادة التأهيل وتجهيز المبانٍ السكنية القديمة. وحتى ذلك الحين، كان هذا المعدل يقتصر بشكل أساسي على تشييد المساكن الجديدة.

وعمليًّا، تنطبق هذه الميزة على فواتير الشركات الخاضعة لضريبة القيمة المضافة التي تقوم بأعمال الترميم. في مشروع تبلغ تكلفته 3,000,000 دينار جزائري قبل الضرائب، يمثل الفرق بين المعدل العادي البالغ 19% والمعدل المخفض البالغ 9% مبلغ 300,000 دينار جزائري. اطلب من الشركة أن تحدد في عرض الأسعار الخاص بها المعدل المطبق والأساس الذي استندت إليه. تم تلخيص الإجراءات الضريبية الأخرى لهذا العام في صفحتنا الخاصة بالضرائب العقارية.

تمويل أعمال الترميم

تتوفر عدة قروض. في بنك CNEP-Banque، يمول قرض الترميم ما يصل إلى 90% من التكلفة التقديرية، لمدة أقصاها 15 عامًا، بمعدل فائدة 6,50%، مع فترة سماح مدتها ستة أشهر. بالنسبة لنظام التدفئة المركزية، يغطي قرض «سيرينيتي» ما يصل إلى 400,000 دينار جزائري على مدى 48 شهراً، بمعدل فائدة يبلغ 4٪، دون رهن عقاري. أما بالنسبة للتوسعة أو رفع الطوابق، فيمكن أن يصل التمويل إلى 100٪ من التكلفة التقديرية على مدى 40 عاماً.

تجدون تفاصيل هذه الباقات وشروطها في صفحتنا الخاصة بقروض البناء والتجهيز. في حالة الشراء المتبع بأعمال بناء، لا تنسوا تضمين كلا الأمرين في نفس المحادثة مع البنك.

بعض المؤشرات السعرية

تُعطي أسعار اليد العاملة التي سجلتها منصة Boonyan Info فكرة عن التكاليف: 300 إلى 400 دينار جزائري للمتر المربع لتجصيص داخلي بالأسمنت، من 800 إلى 1200 دينار جزائري للطلاء الخارجي للواجهة، ومن 300 إلى 400 دينار جزائري لتركيب الطوب بسمك 10 سم. وتُضاف تكاليف المواد والتشطيبات، وهي التي تشكل الجزء الأكبر من الفرق بين التجديد البسيط والتجديد الراقي.

ضع في اعتبارك هامشًا أكبر للمصروفات غير المتوقعة مقارنةً بالبناء الجديد، بنسبة 15 إلى 20٪ على الأقل: فمع فتح الجدران نكتشف الحالة الحقيقية لشبكات المرافق. وقم بتوقيع عقد مكتوب مع الشركة، كما هو موضح في صفحتنا الخاصة بالعقد مع المقاول.

المباني القديمة والمخاطر الزلزالية

تم تشييد جزء كبير من المباني القديمة قبل صدور أول قواعد مقاومة الزلازل. ويُعد التجديد الشامل فرصة للتحقق من الهيكل وتقويته، إذا لزم الأمر، بالاستناد إلى قواعد RPA 2024. وعلى العكس من ذلك، فإن هدم جدار فاصل يتبين أنه حامل، أو زيادة الحمل على أرضية قديمة، قد يؤدي إلى إضعاف المبنى بأكمله.

كما أن لهذا التعزيز فائدة مالية: فمنذ صدور المرسوم في 21 يوليو 2026، تطبق شركة التأمين CAT-NAT معدلات أقسى بكثير على المباني غير المطابقة للمعايير.

الأسئلة الشائعة

هل يلزم الحصول على ترخيص لتجديد شقة؟

لا، إذا كانت الأعمال داخلية بحتة. في المقابل، تتطلب أي توسعة أو زيادة في الارتفاع الحصول على ترخيص بناء، ويجب مراجعة الأعمال التي تمس الواجهة أو الهيكل مع دائرة التخطيط العمراني في البلدية (APC).

هل يتم تخفيض ضريبة القيمة المضافة على تجديد المسكن؟

نعم. يطبق قانون الميزانية لعام 2026 معدلًا مخفضًا بنسبة 9٪ على ترميم وتجهيز المباني السكنية القديمة.

ما هو القرض المناسب لتمويل الأعمال؟

تقدم CNEP-Banque قرضًا للتجديد يصل إلى 90% من التكلفة التقديرية لمدة 15 عامًا بمعدل فائدة 6,50%، وقرضًا مريحًا للتدفئة يصل إلى 400,000 دينار جزائري لمدة 48 شهرًا بمعدل فائدة 4%.

هل يمكن إغلاق الشرفة؟

فقط بموافقة مجلس الملاك، لأن ذلك يغير المظهر الخارجي للمبنى، مع الالتزام بقواعد التخطيط العمراني.

ما مقدار الميزانية التي يجب تخصيصها للمصروفات غير المتوقعة في عملية التجديد؟

من الحكمة تخصيص هامش يتراوح بين 15 و20٪ على الأقل، لأن الحالة الفعلية للشبكات والهيكل لا تظهر غالبًا إلا أثناء سير الأعمال.

المصادر

اترك تعليقًا

يرجى إدخال تعليقك!
يرجى إدخال اسمك هنا