شهادة الملكية في الجزائر: الشروط، المستندات المطلوبة والقيود

آخر تحديث: 28 سبتمبر 2026

بموجب المادة 39 من القانون رقم 90-25 المؤرخ 18 نوفمبر 1990 المتعلق بالتوجيهات المتعلقة بالأراضي، والمستكمل بالمرسوم التنفيذي رقم 91-254 المؤرخ 27 يوليو 1991، يجوز لأي شاغل لقطعة أرض غير مسجلة في السجل العقاري أن يطلب إصدار «شهادة الحيازة» من رئيس المجلس الشعبي البلدي المحلي (APC). ولا تزال هذه الوثيقة، في عام 2026، واحدة من أكثر سندات الملكية العقارية طلبًا في الجزائر لتسوية وضع عقار موروث أو مبني أو مشغول منذ فترة طويلة، في انتظار إنشاء السجل العقاري العام ودفتر الملكية الإلكتروني المستقبلي للمنطقة المعنية.

ما هي شهادة الحيازة؟

شهادة الحيازة هي سند ملكية بديل، تصدره الإدارة البلدية عندما لا يكون للأرض المعنية سند ملكية صادر عن مصلحة المساحة. ووفقًا للمادة 39 من القانون رقم 90-25 المؤرخ 18 نوفمبر 1990 المتعلق بالتوجهات العقارية، في المناطق التي لم يتم فيها إنشاء السجل العقاري بعد، يجوز لأي شخص يمارس على قطعة أرض مملوكة ملكية خاصة غير مسجلة حيازة مستمرة، دون انقطاع، وسلمي، وعلني، ولا لبس فيه — بالمعنى المقصود في المادة 823 من المرسوم رقم 75-58 المؤرخ 26 سبتمبر 1975 المتعلق بالقانون المدني — يمكنه الحصول على إصدار شهادة الحيازة هذه.

في الممارسة العملية، يتعلق هذا المستند بشكل أساسي بالأراضي الواقعة في المناطق الريفية أو شبه الحضرية التي لم يتم فيها بعد تطبيق السجل العقاري العام، وكذلك بالممتلكات الموروثة أو التي تم شغلها منذ عدة أجيال دون أن يتم إبرام أي عقد موثق. ولا تنشئ شهادة الحيازة حق ملكية بالمعنى الكامل للكلمة: فهي تثبت رسمياً حالة واقعية، وهي الحيازة المطولة وغير المتنازع عليها، ريثما يتم إصدار سند نهائي.

الأساس القانوني

يحدد المرسوم التنفيذي رقم 91-254 المؤرخ 27 يوليو 1991، الصادر تنفيذاً للقانون رقم 91-254، إجراءات والتحقيق وإصدار شهادة الحيازة بموجب المرسوم التنفيذي رقم 91-254 المؤرخ 27 يوليو 1991، الصادر تنفيذاً للقانون رقم 90-25 المؤرخ 18 نوفمبر 1990 المتعلق بالتوجيهات العقارية. ويحدد هذا المرسوم، على وجه الخصوص، مكونات الملف، وشروط الإعلان عن الطلب، ودور مختلف الأطراف المعنية — رئيس المجلس الشعبي البلدي، ودوائر الأراضي، وسجل الملكية العقارية. ويشكل هذان النصان، إلى جانب القانون المدني فيما يتعلق بتعريف الحيازة المفيدة، الأساس القانوني لشهادة الحيازة في الجزائر؛ ويمكن الاطلاع على نصيهما الكاملين في الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية.

من الذي يصدر شهادة الحيازة؟

يصدر شهادة الحيازة رئيس المجلس الشعبي البلدي (APC) في المكان الذي يقع فيه العقار، بعد التحقق، لدى دوائر الأملاك، من أن العقار لا ينتمي إلى ملكية الدولة (المجال العام أو المجال الخاص للدولة). ويُعد هذا التحقق خطوة إلزامية في الإجراء: فهو يسمح باستبعاد الأراضي المملوكة للدولة منذ البداية، والتي لا يمكن أن تكون موضوع شهادة حيازة لصالح فرد. كما يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي الشعبي، قبل إصدار الشهادة، ببدء إجراءات الإعلان عن الطلب لتمكين أي أطراف ثالثة محتملة من المطالبة بحقوقها.

المستندات المطلوبة

يُقدم ملف طلب شهادة الحيازة إلى لجنة التخطيط العمراني (APC) في المكان الذي يقع فيه العقار. ويتضمن الملف المستندات التالية:

يجب أن يكون المساح المكلف بإعداد مخطط قطع الأراضي ومحضر تحديد الحدود معتمدًا؛ فهذه المستندات الفنية شرط أساسي لقبول الملف، لأنها تسمح بتحديد حدود الأرض المعنية بدقة قبل الإعلان عن الطلب.

سير الإجراءات

1. تقديم الملف الكامل إلى المجلس الشعبي البلدي المحلي (APC) في مكان موقع الأرض؛
2. التحقق من قبل دوائر الأملاك العامة من أن الأرض لا تخص الدولة؛
3. نشر الطلب علنًا لفترة تسمح لأي أطراف ثالثة محتملة بتقديم اعتراض؛
4. النظر في أي اعتراضات، أمام المحاكم المختصة إذا لزم الأمر؛
5. في حالة عدم وجود اعتراضات، إحالة الملف إلى سجل الأراضي للنشر والتسجيل؛
6. إصدار شهادة الحيازة من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي (APC).

قد تستغرق هذه الإجراءات عدة أشهر، وتختلف المدة بشكل ملحوظ حسب البلدية، وحجم العمل لدى دوائر الأملاك العامة، ووجود أو عدم وجود اعتراض من أطراف ثالثة. في حالة وجود اعتراض جدي يتعلق بواقع الحيازة أو أقدميتها، يمكن إحالة الملف إلى القاضي، الذي سيبت في النزاع قبل إصدار الشهادة.

ما الغرض من شهادة الحيازة؟

شهادة الحيازة ليست غاية في حد ذاتها: إنها وثيقة عملية تتيح القيام بعدة إجراءات. فهي تسمح على وجه الخصوص بتقديم طلب للحصول على ترخيص تقسيم الأرض عندما يتعين تقسيمها إلى عدة قطع بناء، أو لإثبات الملكية الفعلية للأرض في إطار عملية إصدار شهادة تقسيم. وبمجرد اكتمال البناء، تُستخدم شهادة الحيازة أيضًا كوثيقة مرجعية للحصول على شهادة المطابقة، التي تثبت أن المبنى يتوافق مع رخصة البناء الصادرة. كما يُطلب عادةً من قبل البنوك لدراسة طلب قرض عقاري، ومن قبل الإدارة كدليل على شغل الأرض في إطار إجراءات التسوية.

حدود شهادة الحيازة

على عكس سند الملكية الأصلي الذي يصدره الموثق ويتم نشره في سجل الأراضي، لا يمكن بيع شهادة الحيازة أو التنازل عنها. فهي تظل وثيقة مؤقتة وغير مستقرة، ونطاقها القانوني أقل من نطاق سند الملكية: فهي تثبت الحيازة، ولا تنقل حق ملكية يمكن إجبار الجميع على الاعتراف به. وترتبط صلاحيتها، بحكم طبيعتها، بغياب السجل العقاري في المنطقة المعنية — فبمجرد إنشاء السجل العقاري العام، يُستبدل شهادة الحيازة بسند نهائي، وهو دفتر الملكية العقارية.

نحو السجل العقاري الإلكتروني: ما هو مستقبل شهادة الحيازة؟

ونظرًا لأن شهادة الحيازة هي، بطبيعتها، سند مؤقت مرتبط بعدم وجود سجل عقاري، فإن مستقبلها يرتبط ارتباطًا مباشرًا بالتقدم المحرز في رقمنة السجل العقاري التي أطلقتها المديرية العامة للممتلكات الوطنية (DGDN). ويستند هذا الإصلاح إلى منصة تُسمى «أملاك» (AMLAK)، صُممت لتحويل السجل العقاري إلى صيغة إلكترونية يمكن الاطلاع عليها عبر الإنترنت، ليحل تدريجيًا محل السجل العقاري الورقي. ووفقًا لوكالة الأنباء الجزائرية الرسمية (Algérie Presse Service)، تم الإعلان عن إنشاء دفتر الملكية الإلكتروني منذ أوائل عام 2025؛ وقد دخلت أول أدوات تحديث السجل العقاري المرتبطة بهذا الإصلاح حيز التنفيذ في 21 أغسطس 2025.

ثم أُعلن رسميًا عن تعميم نظام «أملك» في 11 يناير 2026، وفقًا لموقع «الجزائر 360»، الذي يقدم تفاصيل عن التغييرات المتوقعة للمستخدمين في عام 2026. ويتم الانتقال بشكل تدريجي، بلدة تلو الأخرى، بالتوازي مع تقدم أعمال المسح العقاري. كما أفادت صحيفة «الجزائر اليوم» بأن رقمنة سجلات الملكية العقارية هذه تندرج في إطار حركة أوسع نطاقاً لتسوية أوضاع الملكية العقارية.

وعمليًّا، بالنسبة لحامل شهادة الحيازة، يعني ذلك أن المنطقة التي تقع فيها أرضه من المقرر أن يتم تسجيلها في السجل العقاري في نهاية المطاف، مما سيسمح بتحويل سند الحيازة المؤقت إلى سند ملكية نهائي مسجل في دفتر الملكية — الذي سيصبح إلكترونيًّا في نهاية المطاف عبر نظام «أملك» (AMLAK). ولم نعثر، حتى تاريخ النشر، على أي نص رسمي يحدد جدولاً زمنياً لكل بلدية على حدة ولا إجراءً تلقائياً للتحويل: ولا يمكن معرفة حالة تقدم العمل في السجل العقاري لقطعة أرض معينة إلا من خلال الاستفسار من دوائر الأملاك العامة ودوائر تسجيل الأراضي المحلية. وبالتالي، تظل شهادة الحيازة سارية المفعول تمامًا طالما لم يتم إنشاء السجل العقاري العام في المنطقة المعنية، ولكن من مصلحة حاملي هذه الشهادة متابعة التقدم المحرز في نشر نظام AMLAK في بلدياتهم.

اقرأ أيضًا

• الدليل الشامل: شراء مسكن قديم في الجزائر
• شهادة عدم ملكية في الجزائر

الأسئلة الشائعة

هل شهادة الحيازة هي سند ملكية؟

لا. إنه سند حيازة مؤقت، صالح إلى أن يتم إنشاء السجل العقاري في المنطقة. وهو أقل قيمة من الناحية القانونية من سند الملكية الأصلي.

هل يمكن بيع قطعة أرض بمجرد شهادة الحيازة؟

لا، فشهادة الحيازة غير قابلة للتنازل عنها ولا يمكن نقلها عن طريق البيع أو الهبة.

من يصدر شهادة الحيازة في الجزائر؟

رئيس الجمعية الشعبية البلدية (APC) في المكان الذي يقع فيه الأرض، بعد التحقق من قبل دوائر الأملاك العامة.

هل ستُلغى شهادة الحيازة مع دخول السجل العقاري الإلكتروني «AMLAK» حيز التنفيذ؟

ليس على الفور. تظل شهادة الحيازة سارية المفعول طالما لم يتم إنشاء السجل العقاري العام في المنطقة المعنية. تهدف رقمنة السجل العقاري عبر نظام «أملك» في نهاية المطاف إلى استبدال سندات الملكية المؤقتة بدفتر ملكية إلكتروني، لكن عملية الانتقال تتم تدريجياً، بلدية تلو الأخرى.

ما الفرق بين شهادة الحيازة ودفتر الملكية؟

شهادة الحيازة هي سند مؤقت يثبت الحيازة الفعلية لقطعة أرض غير مسجلة في السجل العقاري. أما السجل العقاري — الذي كان ورقيًا في الماضي، وسيصبح إلكترونيًا في المستقبل مع نظام «أملك» — فهو سند الملكية النهائي، الذي يتم إصداره بمجرد الانتهاء من إنشاء السجل العقاري العام في المنطقة.

المصادر

• الجزائر 360: نهاية دفتر الملكية العقارية الورقي، ما الذي سيتغير بالنسبة للجزائريين في عام 2026
• وكالة الأنباء الجزائرية (APS): العقارات، إنشاء السجل العقاري الإلكتروني في مطلع عام 2025
• الجزائر اليوم: رقمنة دفاتر الملكية العقارية وتسوية الأوضاع قبل نهاية العام
• الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية (JORADP): النصوص القانونية والمراسيم التنفيذية