الترقية العقارية في الجزائر: دليل المشتري

آخر تحديث: 28 سبتمبر 2026

غالبًا ما يكون شراء شقة جديدة من مرقٍ عقاري هو السبيل الوحيد للحصول على مسكن حديث في مدينة كبيرة دون اللجوء إلى البرامج الحكومية. كما أنها عملية يتم فيها دفع المال مقابل عقار لم يتم بناؤه بعد. في الجزائر، ينظم القانون هذا النوع من عمليات الشراء منذ عام 2011، وبشكل صارم إلى حد ما: من يحق له البيع، وبموجب أي عقد، وما هي وتيرة السداد، ومن يتحمل مسؤولية السداد في حالة توقف أعمال البناء. المشكلة هي أن العديد من المشترين يكتشفون هذه القواعد بعد التوقيع. تجمع هذه الصفحة ما يجب معرفته قبل دفع أي دينار، دون ذكر أي مرقٍ عقاري: تقتصر فقط على المستندات التي يجب طلبها، والتحققات التي يجب إجراؤها، والإجراءات التي يجب اتخاذها على أرض الواقع.

الأمور الأساسية: قبل دفع دينار واحد، تحقق من ثلاثة أمور: ترخيص المرقي العقاري، وتسجيله في السجل الوطني، وشهادة ضمان FGCMPI الخاصة بالمشروع. لا يعترف القانون رقم 11-04 إلا بعقدين موثقين للمسكن قيد الإنشاء، وهما عقد الحجز (مقدم بحد أقصى 20٪) وعقد البيع على المخططات، الذي يُدفع على دفعات وفقًا لتقدم أعمال البناء. يُحظر أي دفع يُطلب قبل التوقيع. وتنص المادة 71 على عقوبة السجن والغرامة في حالة مخالفة ذلك.

ما الذي يشمله الترقية العقارية

في اللغة الدارجة، يُستخدم مصطلح «التطوير» للإشارة إلى مسكن جديد تبيعه شركة ما. أما التعريف القانوني فهو أوسع نطاقاً. ووفقًا للقانون رقم 11-04 المؤرخ 17 فبراير 2011، يُعتبر المرقي العقاري أي شخص طبيعي أو اعتباري يبادر بتنفيذ مشاريع جديدة، أو ترميم المباني أو إعادة تأهيلها أو تجديدها أو إعادة هيكلتها أو تعزيزها، بهدف بيعها أو تأجيرها.

المرقي العقاري ليس بالضرورة هو من يقوم بالبناء. فهو المسؤول عن المشروع: حيث يقوم بتوفير الأرض والتمويل، ويكلف بإجراء الدراسات، ثم يعهد بالأعمال إلى مقاول مؤهل يوقع معه عقد مقاولة، بعد الحصول على تراخيص التخطيط العمراني. ويظل المطور مسؤولاً عن تنسيق المشروع بأكمله، وهو الجهة التي يلجأ إليها المشتري في حالة حدوث أي مشكلة.

يمكن أن يكون المطورون عقاريون من القطاع العام أو الخاص. كما تندرج البرامج المدعومة، مثل السكن الترويجي المدعوم (LPA) أو السكن الترويجي العام (LPP)، ضمن نطاق الترقية العقارية، مع قواعدها الخاصة للالتحاق بها. يستهدف هذا الدليل بشكل أساسي الشراء الحر من مرقٍ عقاري، لكن معظم إجراءات التحقق تنطبق على جميع البرامج.

الإطار القانوني: القانون رقم 11-04 ومراسيم تنفيذه

يبدأ كل شيء بالقانون رقم 11-04 المؤرخ 17 فبراير 2011 الذي يحدد القواعد التي تحكم نشاط الترقية العقارية، والمنشور في الجريدة الرسمية رقم 14 بتاريخ 6 مارس 2011. وتنص المادة 4 منه على المبدأ الأساسي: لا يجوز لأحد أن يدعي أنه مرقٍ عقاري أو يمارس هذا النشاط دون أن يكون حاصلاً على ترخيص ومسجلاً في السجل الوطني للمطورين العقاريين. ثم تحدد عدة مراسيم التفاصيل.

النص	ما ينظمه
القانون رقم 11-04 المؤرخ 17 فبراير 2011	وضع المرقي العقاري، وعقود البيع، والضمانات، وإدارة العقار، والعقوبات
المرسوم التنفيذي رقم 12-84 المؤرخ 20 فبراير 2012	منح الترخيص وإدارة السجل الوطني للمطورين العقاريين
المرسوم التنفيذي رقم 12-85 المؤرخ 20 فبراير 2012	مواصفات التزامات ومسؤوليات المرقي العقاري
المرسوم التنفيذي رقم 13-431 المؤرخ 18 ديسمبر 2013	نماذج عقود الحجز والبيع على المخططات، وجدول السداد، وغرامات التأخير
المرسوم التنفيذي رقم 19-243 المؤرخ 8 سبتمبر 2019	نقل صلاحية إصدار الترخيص من الوزارة إلى الولاية

هناك نقطة جديرة بالاهتمام منذ الآن: تنص المادة 45 من القانون على بطلان أي بند يستبعد أو يحد من المسؤولية أو الضمانات المنصوص عليها في القانون. وبالتالي، فإن أي «عقد خاص» يحرم المشتري من ضماناته لا يعتبر ساري المفعول من الناحية القانونية. وهذا ليس سببًا لتوقيعه.

الحجز أو البيع على المخططات: عقدان، منطقان

عندما يكتمل بناء المسكن، تكون عملية البيع تقليدية: سند موثق، ودفع الثمن، ونقل الملكية. لكن الأمور تصبح معقدة عندما لا يزال المبنى قيد الإنشاء. ولا ينص القانون في هذه الحالة إلا على عقدين، ولا يجوز إبرامهما إلا من قبل مرقٍ عقاري معتمد.

نقطة	عقد الحجز	عقد البيع على المخططات (VSP)
المبدأ	يلتزم المرقي العقاري بتسليم العقار عند اكتماله، مقابل دفعة مقدمة	يصبح المشتري مالكًا للأرض والمباني تدريجيًا مع تقدم الأعمال
المبلغ المدفوع	يُحدد سقف الدفعة المقدمة بنسبة 20% من السعر التقديري	يُدفع السعر على دفعات وفقًا لتقدم أعمال البناء
أين تذهب الأموال	إلى حساب باسم حامل الحق، لدى هيئة الضمان	إلى المرقي العقاري، الذي يجب أن يكون قد حصل على الضمان قبل التوقيع
نقل الملكية	عند سداد السعر النهائي، بموجب صك موثق	تدريجي، فور توقيع العقد الموثق
مهلة إبرام عقد البيع	في موعد أقصاه ثلاثة أشهر بعد الاستلام المؤقت	يتم توقيع العقد فورًا، ويُستكمل بمحضر استلام الملكية لدى نفس الموثق
في حالة انسحاب المشتري	يجوز للمطور الاحتفاظ بنسبة 15% من الدفعة المقدمة	يؤدي عدم سداد دفعتين إلى فسخ العقد، بعد إرسال إنذارين كل منهما مدته 15 يومًا عن طريق محضر

تغلق المادة 35 الباب أمام الترتيبات المرتجلة. باستثناء عقد الحجز، فإن أي عقد ينقل ملكية مسكن ويلزم المشتري بدفع أموال قبل اكتمال البناء يجب أن يتخذ شكل بيع على المخططات، وإلا كان باطلاً. ولا يندرج «قسيمة الحجز» الموقعة في مكتب المبيعات، مقابل شيك، ضمن أي من هذه الحالات.

جدول السداد في البيع على المخطط

في البيع على المخطط، لا يتم الدفع وفقًا لتقدير المرقي العقاري. يحدد المرسوم التنفيذي رقم 13-431 سقوفًا لكل مرحلة من مراحل البناء، ويجب أن يوضح العقد، تحت طائلة البطلان، تكوين السعر وجدول السداد وفقًا لتقدم الأعمال.

المرحلة	الحصة القصوى من السعر	المجموع
توقيع العقد	20%	20
الانتهاء من الأساسات	15	35
الانتهاء من الأعمال الإنشائية، بما في ذلك العزل المائي والجدران الفاصلة	35	70
الانتهاء من جميع الأعمال الإنشائية، بما في ذلك شبكات المياه والصرف الصحي والتجهيزات الخارجية	25	95
محضر استلام العقار	5	100

بعبارة أخرى، إذا طُلب منك دفع 70% من السعر في حين أن أرضية الطابق الثاني لم تُصب بعد، فهناك شيء غير صحيح. يوجد مثال رقمي مفصل على صفحتنا المخصصة للبيع على المخططات (VSP). قد يكون السعر قابلاً للمراجعة، ولكن فقط إذا نص العقد على ذلك، باستخدام صيغة تستند إلى المؤشرات الرسمية: ما لم تكن هناك ظروف استثنائية، لا يمكن أن تتجاوز المراجعة 20% من السعر الأصلي، ويجب أن تكون مبررة.

التحقق من المرقي العقاري قبل أي دفعة

من الأفضل أن نقول ذلك مباشرةً: يحظر القانون على المرقي العقاري المطالبة بأي دفعة أو قبولها قبل توقيع عقد البيع على المخطط أو عقد الحجز. تنص المادة 71 على معاقبة هذه الممارسة بالسجن لمدة تتراوح بين شهرين وسنتين وغرامة تتراوح بين 200,000 و2,000,000 دينار جزائري. قبل الدفع، إليك ما يجب التحقق منه، بالترتيب التالي.

اطلب نسخة من ترخيص المرقي العقاري، الذي يصدره الوالي منذ عام 2019، وتأكد من أنه يتطابق بالفعل مع الشركة أو الشخص الموقع. أي تغيير في المدير أو الاسم التجاري يؤدي إلى بطلان الترخيص.
التحقق من التسجيل في السجل الوطني للمطورين العقاريين والانتساب إلى صندوق ضمان المشاريع العقارية (FGCMPI): ينشر موقع الصندوق قائمة بالمطورين المنتسبين والمسجلين.
اطلب شهادة ضمان خاصة بالمشروع المعني. هذه هي النقطة التي يغفلها الكثيرون: لا يكفي انضمام المرقي العقاري إلى الصندوق، بل يجب أن يكون لكل برنامج شهادة ضمان خاصة به، تُرفق بالعقد.
التحقق من مستخرج السجل التجاري، الذي يجب أن يذكر نشاط الترقية العقارية.
اختر الموثق الخاص بك، أو على الأقل اطلب من كاتب عدل تعرفه مراجعة مسودة العقد.

تجد تفاصيل الشروط والملف على صفحتنا الخاصة بترخيص المرقي العقاري. وللتجاوز الحد الأدنى القانوني وتقييم جودة المطور، استخدم جدولنا للتعرف على أفضل المرقين العقاريين.

بشأن آلية عمل الضمان نفسه، وما يغطيه، وما يحدث في حالة تقصير المرقي العقاري، يرجى الاطلاع على صفحتنا المخصصة لصندوق FGCMPI وضمان البيع على المخططات.

المستندات المطلوبة للمشروع

يحدد القانون نفسه جزءًا من هذه القائمة. تنص المادة 30 على أن عقد الحجز وعقد البيع على المخطط يجب أن يذكرا مصدر ملكية الأرض، ورقم سند الملكية إن وجد، ومرجعيات رخصة التقسيم وشهادة الصلاحية، بالإضافة إلى تاريخ ورقم رخصة البناء. في الممارسة العملية، يُطلب الاطلاع على المستندات نفسها، وليس مجرد مراجعها. وتوضح قائمتنا المرجعية الكاملة للمستندات التي يجب طلبها قبل الدفع أين يمكن التحقق من كل منها:

سند ملكية الأرض أو دفتر الملكية، لمعرفة من يمتلك الأرض فعليًّا؛
رخصة البناء، حيث يتم مقارنة عدد الطوابق والوحدات السكنية بما يظهر في المخططات التسويقية؛
إن وجد، ترخيص تقسيم الأراضي؛
شهادة الضمان الصادرة عن صندوق FGCMPI الخاصة بالمشروع؛
الوصف الفني للوحدة السكنية (المساحات، والمواد، والمرافق)، المرفق بالعقد أو المودع لدى الموثق؛
نموذج لائحة الملكية المشتركة، التي يجب على المطور تسليمها لكل مشترٍ عند التوقيع.

دليل أخير غالبًا ما يُنسى: قبل طرح الوحدات للبيع، يجب على المرقي العقاري عرض المعلومات المتعلقة بمشروعه في الأماكن المخصصة للإعلانات في البلدية. كما تتيح زيارة الدوائر الفنية في البلدية (APC) التأكد من وجود ترخيص البناء ومحتواه.

على أرض الواقع: ما لا تذكره الأوراق

قد يخفي الملف المثالي موقع بناء متوقفًا. لا شيء يعوض عن زيارة الموقع، ويفضل أن تكون عدة زيارات، في أوقات مختلفة.

ابدأ بلوحة موقع البناء: يجب أن تحمل رقم وتاريخ رخصة البناء. قارنها بالوثائق التي تلقيتها. انظر بعد ذلك إلى النشاط الفعلي. وجود عمال، وآلات، وشحنات مواد: علامة جيدة. أما موقع مهجور في منتصف الأسبوع، وحديد التسليح الصدئ في انتظار الاستخدام، فهذا العكس تمامًا. فليس من النادر أن يطلق المرقي العقاري عدة مشاريع في آن واحد، ويقوم بتسريع المشروع الذي يحقق أرباحًا أكبر.

قارن أيضًا حالة موقع البناء بالجدول الزمني. كل طلب تمويل يتوافق مع مرحلة محددة؛ وإذا لم يتم بلوغ تلك المرحلة، فلا يُستحق دفع المبلغ. الحي لا يقل أهمية عن المبنى نفسه: سبل الوصول، وشبكة الطرق، والتوصيلات المخطط لها للمياه والغاز والكهرباء، والمدارس ووسائل النقل. فالمسكن الذي يتم تسليمه دون شبكات الطرق والمرافق العامة، كما نرى ذلك أحيانًا، قد يظل غير صالح للسكن لعدة أشهر.

وأخيرًا، اذهب لزيارة مجمع سكني سبق أن سلمه المطور نفسه. غالبًا ما يكون التحدث إلى اثنين أو ثلاثة من الملاك أكثر إفادة من كتيب ترويجي: الالتزام بالمواعيد، وجودة التشطيبات، وإدارة الأجزاء المشتركة بعد تسليم المفاتيح.

التسليم والتأخير والضمانات

يجب أن يتضمن عقد البيع على المخططات صيغة حساب غرامة التأخير. باستثناء حالات القوة القاهرة، يتحمل المطور هذه الغرامة عن كل يوم تأخير، ويتم خصمها من السعر عند دفع الرصيد المتبقي، على ألا تتجاوز 10٪ من السعر المتفق عليه. يجب أن يتم توثيق التأخير من قبل محضر قضائي: فبدون توثيق، لا تُفرض غرامة.

كما أن تسليم المفاتيح نفسه يخضع لإجراءات محددة. في البيع على المخطط، لا يمكن للمشتري استلام المسكن إلا بعد إصدار شهادة المطابقة، ثم يتم إعداد محضر مشترك بحضور الطرفين لدى الموثق. من الأفضل أن يأخذ المشتري وقته في ذلك اليوم، وأن يدون كل عيب مرئي ويطلب تسجيله.

بعد التسليم، توجد ضمانتان تحميان المشتري. تُلزم ضمانة الإنجاز التام المطور، لمدة عام، بإصلاح العيوب. أما المسؤولية العشرية فتغطي، لمدة عشر سنوات، الانهيار الكلي أو الجزئي للمنشأة بسبب عيوب البناء، بما في ذلك سوء جودة التربة. ولا يعفي المطور من هذه المسؤولية لا استلام العقار ولا شهادة المطابقة، وتبقى هذه الضمانات سارية على المسكن في حالة إعادة بيعه.

وخلال عامين من تاريخ بيع آخر مسكن، يتعين على المرقي العقاري أيضًا أن يضمن أو يعيّن من يضمن إدارة المبنى، إلى أن يقوم الملاك المشتركون بتشكيل هيئات الإدارة الخاصة بهم.

التكاليف والضرائب والتمويل

على الصعيد الضريبي، شهد عام 2026 بعض التغييرات. فالمادة 41 من قانون الميزانية لعام 2026 تقصر الآن الإعفاء من رسوم التسجيل على المشتري الشخص الطبيعي الذي يشتري مسكنًا مخصصًا ليكون مقر إقامته الرئيسي، في إطار مشروع عقاري يتوافق مع القانون رقم 11-04. لم يعد المرقي العقاري يستفيد من هذا الإعفاء ويظل ملزماً بدفع حصته، وهي 2,5%. ولا يسري الإعفاء إلا مرة واحدة، ما لم يتم إعادة استثمار عائدات البيع في مسكن آخر من نفس النوع، كما يشمل التمويل عن طريق المرابحة والإيجارة. تنبيه بشأن إعادة البيع: سيخضع المسكن المعفى من الضريبة عند الشراء لمعدل الضريبة الكامل البالغ 5٪ عند إعادة بيعه. بالنسبة للأتعاب، انظر صفحتنا الخاصة برسوم الموثق في الجزائر.

بالنسبة للتمويل، تقدم البنوك العامة قروضًا بأسعار فائدة مخفضة لشراء مسكن ترويجي جماعي جديد، سواء كان مكتمل البناء أو يُباع على المخطط: 1% للدخل الذي يصل إلى ستة أضعاف الحد الأدنى الوطني للأجور (SNMG)، و3% للدخل الذي يتراوح بين ستة وأثني عشر ضعفًا من الحد الأدنى الوطني للأجور (SNMG)، وفقًا للجداول التي تنشرها البنوك. في برنامج VSP، يتطلب الملف المصرفي العقد الموثق والمسجل والمنشور، مصحوبًا بشهادة الضمان من صندوق FGCMPI. بدون هذين المستندين، لا يُمنح القرض: وهذا أيضًا اختبار جيد لجدية المشروع. يتم تفصيل الصيغ الخالية من الفوائد في دليلنا الخاص بالقروض العقارية الحلال.

المطورون المزيفون: العلامات التي يجب أن تنبهك

إن عمليات هدم المساكن المبنية دون ترخيص، والتي يتم تصويرها ونشرها بانتظام، تذكرنا بأن المشترين يدفعون أحيانًا ثمن مساكن لن يتم تقنين أوضاعها أبدًا. وغالبًا ما يكون النمط هو نفسه: يقوم فرد ما ببناء مبنى يُقدَّم على أنه «مسكن عائلي»، ثم يبيع الشقق فيه واحدة تلو الأخرى، دون ترخيص.

وقد اتخذت السلطات إجراءات في هذا الشأن. ففي عام 2025، طلبت وزارة العدل من الموثقين أن يشترطوا، عند بيع أي شقق أو محلات ناتجة عن مشروع عقاري، تقديم شهادة الترخيص، والتسجيل في السجل التجاري، والتسجيل في السجل الوطني للمطورين العقاريين. ويظل ممارسة النشاط دون ترخيص جريمة جنائية، تُعاقب عليها بعقوبات أشد عندما تؤدي إلى الاحتيال.

إذن، هناك بعض المؤشرات التي يجب أن تكون كافية للتراجع: بائع يطالب بدفعة مقدمة قبل إبرام أي عقد موثق، أو طلب الدفع نقدًا أو إلى حساب شخصي، أو رفض إظهار الترخيص أو التصريح، أو شهادة FGCMPI لا تحمل اسم المشروع، أو سعر أقل بكثير من سعر السوق المحلي، أو فرض كاتب عدل لا يحق لك تغييره. جميع هذه المؤشرات، والإجراءات التي يجب اتباعها إذا كنت قد دفعت بالفعل، موضحة بالتفصيل على صفحتنا الخاصة بالمرقين العقاريين المزيفين.

وماذا عن تعديل القانون رقم 11-04؟

تعمل وزارة السكن منذ عدة سنوات على إعداد نص لتعديل القانون 11-04. وتشير الإعلانات إلى تدابير رقابة جديدة، وتقليل عدد المشاريع المتوقفة بسبب نقص التمويل، وآلية أفضل لاستبدال المشترين المتعثرين، ودفعات أكثر ملاءمة لمراحل البناء المختلفة. في فبراير 2025، أشار الوزير إلى أن المشروع في مرحلة الإنجاز. وحتى الآن، لم يتم نشر أي قرار باعتماد التعديلات في المصادر التي تم الرجوع إليها: تظل القواعد الموضحة في هذه الصفحة هي السارية المفعول.

الأسئلة الشائعة حول الترقية العقارية

كيف يمكن معرفة ما إذا كان المرقي العقاري معتمدًا؟

اطلب نسخة من ترخيصه الصادر عن الولاية وتأكد من أنه مدرج في قائمة المرقين العقاريين المنتسبين إلى صندوق FGCMPI والمسجلين في السجل الوطني، المنشورة على الموقع الإلكتروني للصندوق.

هل يمكن دفع دفعة مقدمة قبل التوقيع لدى الموثق؟

لا. يحظر القانون على المرقي العقاري المطالبة بدفع أي مبلغ أو قبوله قبل توقيع عقد البيع على المخططات أو عقد الحجز، تحت طائلة العقوبات الجنائية.

ما الفرق بين عقد الحجز وعقد البيع على المخططات؟

في عقد الحجز، يدفع المشتري دفعة مقدمة بحد أقصى 20٪ ويصبح مالكًا عند سداد السعر النهائي. أما في عقد البيع على المخططات، فيصبح مالكًا بالتوازي مع تقدم أعمال البناء ويدفع على دفعات.

كم يجب دفعه عند توقيع عقد البيع على المخططات؟

20% كحد أقصى من السعر المتفق عليه. وتعتمد الأقساط التالية على تقدم أعمال البناء، ويتم دفع الـ5% المتبقية عند توقيع محضر استلام العقار.

هل يكفي انضمام المرقي العقاري إلى صندوق FGCMPI؟

لا. يجب أن يكون لكل مشروع شهادة ضمان خاصة به، ويجب إرفاقها بعقد البيع على المخطط.

ماذا تفعل في حالة تأخر التسليم؟

يجب توثيق التأخير بواسطة محضر قضائي. وعندئذ تُخصم الغرامة المنصوص عليها في العقد من الرصيد، بحد أقصى 10% من سعر البيع.

هل يمكن أن يرتفع سعر المسكن المباع على المخطط؟

فقط إذا كان العقد ينص على مراجعة السعر وصيغتها. وباستثناء الظروف الاستثنائية، لا يمكن أن يتجاوز الارتفاع 20% من السعر الأصلي ويجب تبريره.

ما هي الضمانات بعد تسليم المفاتيح؟

ضمان الإنجاز التام لمدة عام واحد والمسؤولية العشرية لمدة عشر سنوات. وتستفيد منها أيضًا الأصحاب اللاحقون في حالة إعادة البيع.

هل يدفع المشتري رسوم التسجيل؟

اعتبارًا من 1 يناير 2026، يُعفى المشتري الفرد الذي يشتري مسكنًا رئيسيًّا من دفعها مرة واحدة، بشروط معينة. أما المرقي العقاري البائع فيدفع حصته البالغة 2,5%.

الترقية العقارية في الجزائر: الشراء من مرقٍ عقاري دون مخاطر