عقد الحجز: الدفعة المسبقة، والإلغاء، ونقل الملكية

آخر تحديث: 28 سبتمبر 2026

يُعد عقد الحجز أقل العقدين شهرةً من بين العقدين اللذين يتيحان شراء مسكن قيد الإنشاء في الجزائر. وغالبًا ما يُخلط بينه وبين «قسيمة الحجز» التي يتم توقيعها في مكتب المبيعات، وهو خطأ تنجم عنه عواقب وخيمة. عقد الحجز الحقيقي هو وثيقة موثقة، ينص عليها القانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فبراير 2011، وتحتوي على قواعد دقيقة للغاية بشأن الدفعة المقدمة وحمايتها ومراحل العملية اللاحقة. ويُعرف في اللغة العربية بـ«عقد حفظ الحق». فيما يلي كيفية عمله، وما يميزه عن البيع على المخطط. للحصول على نظرة عامة، راجع دليلنا حول الترقية العقارية في الجزائر.

مبدأ عقد الحجز

بموجب هذا العقد، يلتزم المرقي العقاري بتسليم المسكن للمشتري، الذي يُسمى "المحجوز"، عند اكتمال بنائه. وفي المقابل، يدفع هذا الأخير دفعة مقدمة. والفرق مع البيع على المخطط جوهري: ففي هذه الحالة، لا تنتقل ملكية العقار من مالك إلى آخر أثناء فترة البناء. ولا يصبح صاحب الحجز مالكاً إلا في النهاية، عندما يوقع على عقد البيع النهائي ويدفع الثمن.

لا يجوز إبرام هذا العقد إلا لمرقٍ عقاري معتمد ومسجل في السجل الوطني، ويجب أن يتم إبرامه في صيغة موثقة لدى كاتب عدل. ويرد النموذج القياسي لهذا العقد في ملحق المرسوم التنفيذي رقم 13-431 المؤرخ 18 ديسمبر 2013. للتحقق من البائع، راجع صفحتنا الخاصة بترخيص المرقي العقاري.

عقد الحجز و«قسيمة الحجز»: لا تخلط بينهما

يعتقد العديد من المشترين أنهم وقعوا عقد حجز في حين أنهم قاموا ببساطة بملء استمارة في مكتب المبيعات، مقابل شيك أو نقدًا. من الناحية القانونية، لا قيمة تقريبًا لهذا المستند.

القانون واضح. لا يجوز للمطور العقاري أن يطلب أو يقبل أي دفعة قبل توقيع عقد الحجز أو عقد البيع على المخططات. وبصرف النظر عن الحجز، فإن أي عقد يُلزم المشتري بالدفع قبل الانتهاء من البناء يجب أن يكون في شكل بيع على المخططات، وإلا كان باطلاً. الوثيقة الموقعة على حافة المكتب لا تندرج تحت أي من هذه الفئات، والأموال المدفوعة في ظل هذه الظروف لا تشملها الضمانات. إذا عُرض عليك شيء من هذا القبيل، فهذه إشارة تحذير، مفصلة على صفحتنا المخصصة للمطورين المزيفين.

الدفعة المقدمة: 20% كحد أقصى، ومجمّدة

هناك قاعدتان تحميان أموال الحاجز. تحدد القاعدة الأولى سقفاً: لا يجوز أن يتجاوز الدفعة المقدمة 20% من السعر المتوقع للمسكن. أما القاعدة الثانية، الأكثر تميزًا، فتتعلق بالمكان الذي تذهب إليه هذه الأموال. فهي لا تُسلم إلى المرقي العقاري: بل تُودع في حساب مفتوح باسم المشتري المحتفظ بحق الشراء لدى «صندوق الضمان والكفالة التعاونية للتطوير العقاري».

بشكل عملي، لا يمكن للمطور العقاري استخدام هذه الدفعة المسبقة لتمويل مشروعه. وهذا هو الجوهر الذي يجعل هذا النظام مفيدًا للمشتري، وهو أيضًا ما يجعله أقل جاذبية لبعض المرقين العقاريين، الذين يفضلون البيع على المخططات. لمعرفة كيفية عمل الصندوق، راجع صفحتنا الخاصة بصندوق الضمان والكفالة المتبادلة للتطوير العقاري (FGCMPI).

ما يجب أن يتضمنه العقد

كما هو الحال في البيع على المخطط، يفرض المادة 30 من القانون ذكر عدة بنود: مصدر ملكية الأرض، ورقم سند الملكية إن وجد، ومراجع رخصة التقسيم وشهادة الصلاحية، بالإضافة إلى تاريخ ورقم رخصة البناء. كما يحدد العقد المسكن المعني، وسعره التقديري، وموعد التسليم.

وكلمة «المتوقع» مهمة هنا. فالسعر النهائي يتم تحديده عند إتمام البيع. لذا، اقرأ بعناية البنود التي تشرح كيفية الانتقال من السعر التقديري إلى السعر النهائي، واطلب من الموثق الخاص بك تحويلها إلى أرقام محددة. قبل التوقيع، تظل قائمة المراجعة الخاصة بنا بشأن المستندات المطلوبة سارية المفعول.

الانسحاب: احتجاز 15%

يجوز للمشتري المحتفظ بحق الشراء أن يغير رأيه. ينص القانون على أنه في حالة فسخ العقد بمبادرته، يجوز للمطور احتجاز 15٪ من مبلغ الدفعة المقدمة. ويجب إعادة المبلغ المتبقي إليه. وبناءً على المثال أعلاه، فإن الانسحاب سيكلف 300,000 دينار، وليس 2,000,000.

وهذا أكثر مرونة بكثير من البيع على المخططات، حيث يصبح المشتري مالكاً فور التوقيع ويكون الانسحاب من العقد أكثر تعقيداً بكثير. بالنسبة لشخص ليس متأكداً بعد من تمويله، أو يواجه تغييراً مهنياً، فإن هذا المخرج له قيمته.

من الحجز إلى عقد البيع

بمجرد اكتمال المبنى، يقوم المرقي العقاري باستلام الأعمال. ويحدد القانون مهلةً لذلك: يجب توقيع عقد البيع النهائي لدى الموثق في موعد أقصاه ثلاثة أشهر بعد الاستلام المؤقت. وعندها يدفع الحاجز المبلغ المتبقي، ويصبح مالكاً، ويستلم المفاتيح.

ثم تسري الضمانات القانونية كما هو الحال مع أي مسكن يبيعه مرقٍ عقاري: ضمان لمدة سنة واحدة على اكتمال البناء بشكل تام، وضمان لمدة عشر سنوات على عيوب البناء. وتجد تفاصيل إجراءات التسليم على صفحتنا المخصصة لتسليم المفاتيح.

الحجز أم البيع على المخططات: أيهما تختار؟

في الواقع، نادرًا ما يكون للمشتري خيار في هذا الشأن: فالمرقي العقاري هو الذي يقترح إحداهما. لكن فهم الفرق بينهما يساعد في مقارنة العرضين.

الحجز يجمّد مبلغًا أقل من المال، ويحميه بشكل أفضل لأنه يظل مجمّدًا باسم المشتري، ويسمح بالانسحاب بتكلفة معروفة. في المقابل، يكون السعر تقديريًا فقط، ويجب توفر الرصيد المتبقي، أي الجزء الأكبر من السعر، عند توقيع عقد البيع. أما البيع على المخططات فيوزع الدفعات على مدى مدة أعمال البناء ويحدد السعر فور التوقيع، مع احتياطي لمراجعة السعر بحد أقصى 20٪. كما يسهل اللجوء إلى القرض المصرفي، حيث تقوم البنوك بتمويل الأقساط بالتوازي مع تقدم الأعمال.

وليس من المستغرب أنه لا يوجد خيار واحد مناسب للجميع. فالمشتري الذي يمتلك مدخرات ولكنه لا يزال مترددًا بشأن مشروعه سيشعر براحة أكبر عند الحجز. أما من يعتمد على قرض، فغالبًا ما يفضل الشراء على أساس المخططات.

اقرأ أيضًا

• تأخير التسليم من قبل المرقي العقاري

الأسئلة الشائعة حول عقد الحجز

هل يجب أن يتم إبرام عقد الحجز أمام كاتب عدل؟

نعم. يتم إبرامه بشكل رسمي لدى كاتب عدل، وفقًا للنموذج المحدد بموجب المرسوم التنفيذي رقم 13-431.

ما هو الحد الأقصى لمبلغ الدفعة المقدمة؟

20% من السعر المتوقع للوحدة السكنية.

أين تودع أموال الدفعة المقدمة؟

إلى حساب مفتوح باسم صاحب الحجز لدى صندوق الضمان والكفالة المتبادلة للتطوير العقاري، وليس إلى حساب المرقي العقاري.

هل يمكن إلغاء عقد الحجز؟

نعم. إذا انسحب الشخص الذي حجز الوحدة السكنية، يجوز للمطور الاحتفاظ بـ 15٪ من الدفعة المقدمة ويجب عليه إعادة الباقي.

متى يصبح المرء مالكاً؟

عند توقيع عقد البيع النهائي، الذي يجب أن يتم في موعد أقصاه ثلاثة أشهر بعد الاستلام المؤقت للعقار.

هل يعتبر قسيمة الحجز الموقعة في مكتب المبيعات صالحة؟

لا. فهي لا تعتبر عقد حجز بالمعنى القانوني، ولا يحق للمطور العقاري تحصيل أي دفعة قبل توقيع عقد موثق.

المصادر

• القانون رقم 11-04 المؤرخ 17 فبراير 2011، الجريدة الرسمية رقم 14 (PDF)
• المرسوم التنفيذي رقم 13-431 المؤرخ 18 ديسمبر 2013
• FGCMPI: الموقع الرسمي