ترخيص المرقي العقاري في الجزائر: الشروط والمستندات المطلوبة

آخر تحديث: 28 سبتمبر 2026

في الجزائر، لا يمكن البدء في تشييد مبنى لبيع شققه دون تخطيط مسبق. منذ صدور القانون رقم 11-04 المؤرخ 17 فبراير 2011، أصبح الترقية العقارية مهنة خاضعة للتنظيم: فبدون ترخيص، لا يمكن البيع على أساس المخططات، ولا إبرام عقود الحجز، ويواجه المخالفون إجراءات جنائية. تستهدف هذه الصفحة فئتين من الجمهور. أولاً، أصحاب المشاريع الذين يرغبون في معرفة من يمكنه الحصول على الترخيص، وما هي المستندات المطلوبة، ومن الجهة التي يجب التقدم إليها. ثانياً، المشترين الذين يعتبر التحقق من هذا الترخيص أول ما يفكرون فيه قبل التوقيع على أي شيء. للحصول على نظرة عامة، راجع دليلنا حول الترقية العقارية في الجزائر.

النقطة الأساسية: بدون ترخيص، يستحيل ممارسة نشاط الترقية العقارية: هذه هي القاعدة المنصوص عليها في المادة 4 من القانون رقم 11-04، وهي أيضًا الشرط الأساسي لتوقيع عقد حجز أو بيع على المخطط. يجب أن يكون الشخص الطبيعي، على وجه الخصوص، قد بلغ 25 عامًا على الأقل، وأن يكون جزائري الجنسية، وأن يثبت حصوله على شهادة جامعية عالية وأن يكون لديه سجل مهني. منذ صدور المرسوم 19-243، يتم إصدار الترخيص من قبل الولاية. أما من جانب المشتري، فيتم التحقق منه قبل أي توقيع.

ما الغرض من ترخيص المرقي العقاري

تنص المادة 4 من القانون رقم 11-04 على القاعدة بشكل واضح وصريح: لا يجوز لأي شخص أن يدعي أنه مرقٍ عقاري أو يمارس هذه المهنة ما لم يكن حاصلاً على ترخيص ومسجلاً في السجل الوطني للمطورين العقاريين. ولا يجوز إلا للمطورين العقاريين المرخصين والمسجلين في السجل التجاري الشروع في مشاريع عقارية مخصصة للبيع أو الإيجار.

بشكل ملموس، يفتح الترخيص الباب أمام كل ما عدا ذلك. فهو الشرط الأساسي لإبرام عقد حجز أو عقد بيع على المخططات، وهو ما يقتصر القانون على المرقين العقاريين المرخصين. كما أنه شرط للتسجيل في السجل الوطني، ثم الانضمام إلى «صندوق الضمان والكفالة المتبادلة للتطوير العقاري»، والذي بدونه لا يتمتع المشتري بالحماية. بعبارة أخرى: أي مشروع يقوده شخص غير مرخص له هو مشروع بلا شبكة أمان.

النصوص المعمول بها

يحدد القانون رقم 11-04 المبدأ. ويحدد المرسوم التنفيذي رقم 12-84 المؤرخ 20 فبراير 2012 شروط منح الترخيص وإدارة السجل الوطني. وقد تم تعديله للمرة الأولى بموجب المرسوم رقم 13-96 المؤرخ 26 فبراير 2013، ثم بموجب المرسوم رقم 19-243 المؤرخ 8 سبتمبر 2019، الذي نقل صلاحية إصدار الترخيص من الوزارة إلى الولاية.

ويضاف إلى ذلك المرسوم التنفيذي رقم 12-85 المؤرخ 20 فبراير 2012، الذي يحدد المواصفات النموذجية للالتزامات والمسؤوليات المهنية للمطور العقاري، بالإضافة إلى عدة قرارات: القرار الصادر في 6 ديسمبر 2012 بشأن إثبات توفر الموارد المالية الكافية لممارسة المهنة، والقرار الصادر في 16 أكتوبر 2019 بشأن نموذج الترخيص وشهادة التسجيل، والقرار الصادر في 25 أبريل 2021 بشأن شروط التسجيل في السجل الوطني.

من يمكنه الحصول على الاعتماد

المهنة مفتوحة للأفراد والشركات على حد سواء، شريطة أن يكونوا قادرين على ممارسة الأعمال التجارية. بالنسبة للفرد، يشترط المرسوم رقم 12-84، على وجه الخصوص، أن يكون عمره 25 عامًا على الأقل، وأن يكون جزائري الجنسية، وأن يقدم ضمانات حسن السيرة والسلوك. ويجب أن يتضمن الملف شهادة جامعية عليا ومراجع مهنية، وهو ما يعكس متطلبات المادة 12 من القانون: يجب أن تكون المشاريع المخصصة للبيع مدعومة بمهنيين يتمتعون بالخبرة الفنية والقدرات المالية الكافية.

أما بالنسبة للشركة، فيجب أن يستوفي المدير شروط الأهلية المهنية. وإذا لم يستوفها، فيمكن للشركة التقدم بطلب الترخيص مع ذلك، شريطة إثبات التعاون الدائم والفعال مع شخص طبيعي يستوفي هذه الشروط.

كما يغلق القانون الباب أمام بعض الفئات. يستبعد المادة 20 الأشخاص المدانين بتهم التزوير واستخدام الوثائق المزورة، أو السرقة، أو إخفاء المسروقات، أو إساءة الأمانة، أو الإفلاس، أو الابتزاز، أو الاحتيال، أو إصدار شيكات بدون رصيد، أو رشوة الموظفين العموميين، أو الشهادة الزور، أو الحلف الكاذب، أو التهرب الضريبي، أو الجرائم المتعلقة بالشركات التجارية. وينطبق هذا الحظر أيضًا على الأعضاء الذين شُطبوا نهائيًّا من نقابة مهنية بسبب خرق مبادئ النزاهة، ويجب أن يتمتع المرشح بحقوقه المدنية.

ملف طلب الاعتماد

يُفصّل التكوين الذي نشرته وزارة السكن بين الحالتين. بالنسبة للشخص الطبيعي:

نسخة من بطاقة الهوية؛
أي وثيقة تثبت المؤهلات المهنية؛
نسخة من الشهادة الجامعية العليا؛
كتيب المواصفات المتعلقة بالالتزامات والمسؤوليات المهنية للمطور العقاري، بعد ملئه وتوقيعه.

أما بالنسبة للجهة الاعتبارية، فتتألف الملف من مستندات مختلفة:

نسخة من النظام الأساسي؛
النشرة الرسمية للإعلانات القانونية المتعلقة بتأسيس الشركة؛
قرار تعيين الرئيس، والمدير العام أو المدير التنفيذي، إن وجدوا، ما لم يكونوا منصوبين بموجب النظام الأساسي؛
كتيب مواصفات المطور، بعد ملئه وتوقيعه؛
دليل على أن المدير يستوفي شروط الأهلية، أو في حالة عدم استيفائه لها، دليل على التعاون الدائم مع شخص مؤهل.

قد تتغير المستندات المطلوبة والنماذج والرسوم المحتملة. لذا يُفضل التحقق من القائمة المحدثة لدى الولاية قبل تقديم الطلب.

أين وكيف يتم تقديم الطلب

منذ صدور المرسوم التنفيذي رقم 19-243، لم يعد الترخيص يصدر عن الوزارة بل على مستوى الولاية، بعد مراجعته من قبل لجنة. كما أنشأت الوزارة منصة إلكترونية مخصصة لتقديم الطلبات للمطورين العقاريين، يمكن الوصول إليها من خلال بوابة الخدمات عن بُعد التابعة لها، حيث يمكن أيضًا تنزيل النموذج وشروط المواصفات الفنية.

من الناحية العملية، تظل إدارة الإسكان بالولاية هي نقطة الاتصال، حيث توفر المعلومات حول الإجراءات المحلية، والمستندات الإضافية المحتملة، وحالة تقدم الملف.

بعد الحصول على الترخيص: السجل التجاري، والقائمة الوطنية، وصندوق FGCMPI

لا يكفي الحصول على الترخيص لبدء البيع. فهناك ثلاث إجراءات إدارية تلي ذلك، وغالبًا ما تتعثر الأمور عند هذه المرحلة.

الخطوة الأولى هي التسجيل في السجل التجاري بصفتك مطورًا عقاريًا. ثم يأتي التسجيل في السجل الوطني للمطورين العقاريين، الذي تديره الوزارة. ووفقاً للمرسوم الصادر في 25 أبريل 2021، يتوفر للمطور العقاري ستة أشهر اعتباراً من تاريخ توقيع ترخيصه لتقديم طلبه إلى مديرية الإسكان في الولاية، التي تقوم بدورها بإحالته إلى الوزارة؛ وتخضع كل مرحلة من مراحل معالجة الطلب لمهلة مدتها ثمانية أيام.

القطعة الأخيرة من اللغز: الانضمام إلى صندوق ضمان العقارات (FGCMPI)، وهو إلزامي لكل مرقٍ عقاري مرخص ومسجل وفقاً للمادة 55 من القانون. وللحفاظ على عضويته، يتعين على المرقي العقاري دفع اشتراك سنوي في موعده. ويجب بعد ذلك أن يكون لكل مشروع يُباع على أساس المخططات ضمان خاص به.

هذه الإجراءات ليست مجرد إجراءات نظرية. ففي عام 2016، سحبت الوزارة ترخيص 65 مطورًا عقاريًّا لمدة ستة أشهر لعدم تسجيلهم في السجل الوطني.

ترخيص شخصي قد يصبح لاغياً

لا يمكن التنازل عن الترخيص ولا نقله. ويذهب المادة 22 إلى أبعد من ذلك: أي تغيير في الشكل القانوني أو الاسم أو التسمية التجارية، وكذلك تغيير المدير، يؤدي إلى بطلان الترخيص تلقائيًا. ويجب عندئذ تجديده بنفس الشروط المطبقة على الطلب الأول.

وبالنسبة لشركة تعمل في إطار برنامج سكني، فإن مجرد تغيير المدير يمكن أن يحرمها من الترخيص الساري. ويُعد هذا أيضًا تحققًا مفيدًا للمشتري: يجب أن يتطابق الاسم والمدير الواردان في الترخيص مع اسم الشركة الموقعة.

التعليق والسحب والعقوبات الجنائية

يمكن تعليق الترخيص أو سحبه، بعد فحص الملف من قبل لجنة تُشكل لدى وزير الإسكان. وتنص المادة 64 على ثلاثة مستويات.

الإجراء	الحالات المنصوص عليها في القانون
التعليق المؤقت، لمدة ستة أشهر كحد أقصى	التزامات تجاه المشترين لم تُنفَّذ جزئيًّا وبشكل غير عادل، وعدم الالتزام بقواعد السلوك المهني، والإخلال بالالتزامات القانونية
السحب النهائي	عدم استيفاء شروط الترخيص، المخالفات الجسيمة والمتكررة، توقف النشاط دون مبرر أو إخطار، عدم الوفاء بالالتزامات تجاه الدولة أو المشترين أو الشركاء
السحب تلقائيًا	الوفاة، العجز الجسدي أو العقلي، الإدانة بتهمة التهرب الضريبي، التصفية القضائية

يمكن للمطور الطعن في العقوبة أمام الوزير. أما بالنسبة للمشترين، فإن سحب الترخيص يؤدي إلى تفعيل آلية حماية: حيث يحل صندوق الضمان محلهم ويمكنه إنجاز الأعمال عن طريق مطور آخر، في حدود الأموال المدفوعة. أما المشترون، فلا يجوز لهم استئناف الأعمال على نفقتهم الخاصة.

أما على الصعيد الجنائي، فإن ممارسة النشاط دون ترخيص يعاقب عليها بموجب المادة 243 من قانون العقوبات، وبموجب المادة 372 المتعلقة بالاحتيال إذا تسبب هذا النشاط غير القانوني في إلحاق الضرر بالمشترين. ويُعاقب عدم الاشتراك في الضمانات الإلزامية بالسجن لمدة تتراوح بين شهرين وسنتين وغرامة تتراوح بين 200,000 و2,000,000 دينار جزائري. وفي حالة تكرار المخالفة، تُضاعف العقوبات.

المشترون: كيفية التحقق من ترخيص المرقي العقاري

تكفي ثلاث خطوات، ولا تستغرق أكثر من ساعة.

اطلب نسخة من الترخيص وتأكد من أن الاسم والمدير يتطابقان مع الشركة البائعة.
البحث عن المرقي العقاري في قائمة المرقين العقاريين المنتسبين إلى الصندوق الوطني لضمان المشاريع العقارية (FGCMPI) والمسجلين في السجل الوطني، المنشورة على الموقع الإلكتروني للصندوق.
المطالبة بشهادة ضمان للمشروع المحدد، والتي يجب أن تُرفق بعقد البيع على المخططات.

وقد صدرت تعليمات للموثقين، في عام 2025، بالمطالبة بشهادة الترخيص والتسجيل في السجل التجاري والتسجيل في السجل الوطني قبل صياغة عقد بيع ناشئ عن مشروع عقاري. لمزيد من الإجراءات التحققية، راجع قائمة المراجعة الخاصة بنا للمستندات المطلوبة قبل الدفع وجدولنا للتعرف على المرقي العقاري الجيد.

الأسئلة الشائعة حول ترخيص المرقي العقاري

من الذي يصدر ترخيص المرقي العقاري؟

منذ صدور المرسوم التنفيذي رقم 19-243 المؤرخ 8 سبتمبر 2019، يتم إصدار الترخيص على مستوى الولاية. ولا تزال وزارة السكن مسؤولة عن إدارة السجل الوطني للمطورين العقاريين.

هل يلزم الحصول على شهادة جامعية لتصبح مطورًا عقاريًا؟

يتضمن ملف الشخص الطبيعي نسخة من الشهادة الجامعية العليا والمراجع المهنية. أما الشركة التي لا يمتلك مديرها المؤهلات المطلوبة، فيجب عليها إثبات التعاون الدائم مع شخص مؤهل.

هل يكفي الترخيص لبيع الوحدات السكنية؟

لا. يجب أن يكون المرقي العقاري مسجلاً أيضاً في السجل التجاري، ومدرجاً في السجل الوطني، ومنتمياً إلى صندوق ضمان القروض العقارية (FGCMPI)، ثم يحصل على ضمان لكل مشروع يُباع على أساس المخططات.

ما هي المدة اللازمة للتسجيل في السجل الوطني؟

وفقاً للقرار الصادر في 25 أبريل 2021، أمام المطور ستة أشهر من تاريخ توقيع ترخيصه لتقديم طلبه إلى مديرية الإسكان في الولاية.

هل يؤدي تغيير المدير إلى إبطال الترخيص؟

نعم. يؤدي تغيير المدير أو الشكل أو الاسم أو الاسم التجاري إلى بطلان الترخيص تلقائيًا ويستلزم تجديده.

ما هي المخاطر التي يواجهها من يبيع دون ترخيص؟

ملاحقة قضائية بموجب المادة 243 من قانون العقوبات، والمادة 372 المتعلقة بالاحتيال في حال تعرض المشترون للضرر. وتُضاعف العقوبات في حالة العودة إلى ارتكاب الجريمة.

ما مصير شرائي إذا فقد المطور ترخيصه؟

يحل صندوق الضمان محل المشترين ويمكنه إنجاز الأعمال عن طريق مرقٍ عقاري آخر، في حدود المبالغ المدفوعة.

ترخيص المرقي العقاري: الشروط، الملف المطلوب، والتحقق