آخر تحديث:
السعر الذي يعلنه المرقي العقاري لا يمثل أبدًا التكلفة النهائية للوحدة السكنية. فهناك رسوم تُدفع للدولة، وضريبة تسجيل العقارات، وأتعاب الموثق. خبر سار للمشترين: منذ 1 يناير 2026، عدّل قانون المالية توزيع رسوم التسجيل لصالحهم، بشروط معينة. ولكن لا بد من معرفة من يحق له ذلك، وما الذي يتبقى دفعه. توضح هذه الصفحة كل بند على حدة. وهي تكمل دليلنا الخاص بالتطوير العقاري في الجزائر.
النقاط الأساسية: يُضاف إلى سعر المرقي العقاري ضريبة تسجيل العقارات (1% من السعر) وأتعاب الموثق. أما ضريبة القيمة المضافة بنسبة 9% فهي مدرجة مسبقًا من حيث المبدأ. بالنسبة لرسوم التسجيل البالغة 5٪، يعفي المادة 41 من قانون المالية لعام 2026 الآن حصة المشتري، إذا كان شخصًا طبيعيًا يشتري مسكنه الرئيسي من مرقٍ عقاري معتمد، لمرة واحدة فقط. ويظل المرقي العقاري ملزماً بدفع نسبة 2,5%.
نظرة عامة على بنود النفقات
| البند | المعدل أو القاعدة | من يدفع |
|---|---|---|
| رسوم التسجيل (نقل الملكية مقابل مقابل مادي) | 5% كقاعدة عامة؛ منذ عام 2026، يُعفى المشتري من دفع حصته بشروط معينة في مشاريع الترقية العقارية | يظل المرقي مسؤولاً عن دفع 2,5% |
| ضريبة القيمة المضافة | معدل مخفض بنسبة 9% على المساكن الترقوية | تُدرج من حيث المبدأ في سعر المرقي العقاري |
| ضريبة تسجيل العقارات | 1% من السعر | المشتري |
| أتعاب الموثق | جدول تصاعدي محدد بموجب مرسوم، ضريبة القيمة المضافة بنسبة 19% على الأتعاب | المشتري، ما لم يتفق على خلاف ذلك |
هذه النسب هي إرشادية. الحساب الدقيق يعتمد على عقد البيع، ووضع المشتري، وما يشمله السعر بالفعل. الموثق هو الوحيد الذي يمكنه إعطاؤك رقماً نهائياً: اطلب منه تقديراً مكتوباً قبل التوقيع.
الإعفاء بموجب قانون المالية لعام 2026
حتى عام 2025، كان الإعفاء من رسوم التسجيل في عمليات الترقية العقارية يستفيد منه المرقي العقاري في المقام الأول. وقد عكست المادة 41 من قانون المالية لعام 2026 هذا المنطق. فمن الآن فصاعدًا، يُخصص الإعفاء للمشتري، وهو شخص طبيعي، الذي يشتري مسكنًا ليكون مقر إقامته الرئيسي، في إطار مشروع عقاري يتم تنفيذه وفقًا للقانون رقم 11-04.
أما المرقي العقاري، فلم يعد يتمتع بهذه الميزة ويظل ملزماً بدفع حصته، وهي 2,5%. يسري هذا الإجراء اعتبارًا من 1 يناير 2026، وقد صدرت بشأنه تعليمات من المديرية العامة للضرائب. كما يشمل هذا الإجراء عمليات الشراء الممولة عن طريق المرابحة أو الإجارة، وهما صيغتان تتمان عبر البنوك وكانتا، حتى ذلك الحين، موضع تساؤل.
للمتابعة: يتضمن مشروع قانون المالية 2027 توسيع الإعفاء الوارد في المادة 258 مكرر 7، الخاص ببيع المساكن المدعمة من الدولة. فبدل قائمة محددة من الصيغ (الاجتماعي والتساهمي والترقوي المدعم)، سيشمل كل البرامج السكنية المسجلة في ميزانية الدولة، سواء أنجزها مرقون عموميون أو خواص. كما يقترح إعفاء المساكن المقتناة بالمرابحة أو الإجارة أو الاستصناع من رسم نقل الملكية. وتبقى هذه التدابير مجرد مقترحات إلى غاية المصادقة على النص.
من يحق له الاستفادة، وما هي الشروط
الإعفاء ليس تلقائيًا لأي عملية شراء من مرقٍ عقاري. فهناك عدة شروط يجب استيفاؤها مجتمعة.
- يجب أن يكون المشتري شخصًا طبيعيًا، وليس شركة.
- يجب أن تكون الوحدة السكنية مخصصة ليكون مسكنه الرئيسي.
- أن تكون الصفقة عبارة عن مشروع عقاري يتوافق مع القانون رقم 11-04، أي أن يتم تنفيذه من قبل مرقٍ عقاري معتمد.
- لا يُمنح الإعفاء إلا مرة واحدة، إلا إذا أُعيد استثمار عائدات بيع مسكن ما في شراء مسكن آخر من نفس النوع.
نقطة يجب أخذها في الاعتبار لاحقاً: سيخضع المسكن الذي تم شراؤه مع الإعفاء لمعدل الضريبة الكامل البالغ 5٪ عند إعادة بيعه. وبالتالي، فإن الميزة حقيقية عند الشراء، لكنها تنتقل إلى المعاملة التالية.
يستحق شرط «المسكن الرئيسي» اهتمامًا خاصًا بالنسبة للجزائريين المقيمين في الخارج الذين يشترون مسكنًا ثانويًا. وفقًا للحالة، قد لا يستوفي المسكن الذي يتم شغله لبضعة أسابيع في السنة هذا الشرط. يجب التحقق من ذلك مع الموثق، على أساس كل حالة على حدة. انظر أيضًا صفحتنا الخاصة بالشراء من مرقٍ عقاري من الخارج.
ضريبة القيمة المضافة، غالبًا ما تكون مشمولة في السعر
على عكس المساكن القديمة التي يتم شراؤها من أفراد، تخضع المساكن الجديدة التي يبيعها المرقي العقاري لضريبة القيمة المضافة، بمعدل مخفض يبلغ 9% للمساكن الترقوية. وفي معظم الحالات، تكون هذه الضريبة مدرجة بالفعل في السعر المعروض. من الأفضل التحقق من ذلك: يجب أن تظهر عبارة «السعر شامل الضريبة» أو «الضريبة مضمنة» بوضوح في العقد. فالسعر «غير شامل الضريبة» الذي يرتفع بنسبة 9% عند التوقيع يمثل مفاجأة غير سارة يمكن تجنبها بطرح السؤال في وقت مبكر.
إعلان الملكية وأتعاب الموثق
تُموّل ضريبة تسجيل العقارات عملية تسجيل الصك في السجل العقاري لدى المحافظة العقارية. وهذا التسجيل هو الذي يجعل ملكيتك سارية المفعول تجاه الجميع. وتبلغ نسبتها المعتادة 1% من السعر، ويتحملها المشتري. يشمل الإعفاء المقرر لعام 2026 رسوم التسجيل، وليس هذه الضريبة.
وتبقى أتعاب الموثق، التي تحددها جدول رسوم تنظيمي تنازلي، تضاف إليها ضريبة القيمة المضافة. فكلما ارتفع السعر، انخفضت النسبة المئوية. تجدون تفاصيل الشرائح ومثالاً رقميّاً على صفحتنا المخصصة لأتعاب الموثق في الجزائر. في حالة البيع على التصاميم، يقوم الموثق نفسه بإعداد العقد ثم محضر الحيازة.
أكثر حالات الالتباس شيوعًا
الالتباس الأول: الاعتقاد بأن الإعفاء يشمل «جميع أتعاب الموثق». فهو لا يشمل سوى رسوم التسجيل التي يتحملها المشتري. أما رسوم السجل العقاري وأتعاب الموثق فهي مستحقة الدفع.
الالتباس الثاني، وهو أحدث عهداً. فقد فرض قانون المالية لعام 2026 أيضاً رسماً بنسبة 2,5% على صكوك وعود بيع العقارات، ورسماً بنسبة 2,5% على الصك الذي يُنجز عملية البيع هذه. يستهدف هذا النظام وعود البيع، التي تتم عادةً بين الأفراد. ولا ينبغي الخلط بينه وبين عقد البيع على التصاميم أو عقد حفظ الحق المنصوص عليهما في القانون رقم 11-04. وفي حالة وجود شك حول تصنيف العقد المقدم إليك، فإن الأمر يعود إلى الموثق للبت فيه.
الالتباس الثالث: الاعتقاد بأن مشروعًا عقاريًّا غير مرخص يمنح نفس الحقوق. فالإعفاء يفترض أن تكون الصفقة متوافقة مع القانون رقم 11-04. ولا يستفيد من هذا الإعفاء أي مسكن يتم شراؤه من فرد يقوم بالبناء دون ترخيص، ناهيك عن المخاطر الأخرى الموضحة في صفحتنا الخاصة بالمرقين المزيفين.
بعد الشراء: الضرائب المحلية
بمجرد أن تصبح مالكًا للعقار، تصبح ملزمًا بدفع الضريبة العقارية، التي تُحسب على أساس القيمة الإيجارية المسجلة في السجل العقاري للعقار، وضريبة السكن، وهي ضريبة متواضعة وتُجبى عادةً عبر فاتورة الكهرباء. منذ عام 2026، يقوم الموثقون بإرسال إجراءات نقل الملكية إلكترونيًّا، مما يسرع من تحديث الضريبة العقارية باسم المالك الجديد.
الأسئلة الشائعة حول تكاليف الشراء من المرقي العقاري
هل لا يزال المشتري يدفع رسوم التسجيل؟
منذ 1 يناير 2026، يُعفى المشتري الطبيعي الذي يشتري مسكنًا مخصصًا ليكون مقر إقامته الرئيسي، ضمن مشروع عقاري يتوافق مع القانون 11-04، من دفع رسوم التسجيل، لمرة واحدة وبشروط معينة.
هل يدفع المرقي رسوم التسجيل؟
نعم. منذ صدور قانون المالية لعام 2026، يظل المرقي ملزماً بدفع حصته، وهي 2,5%.
هل ينطبق الإعفاء في حالة التمويل بالمرابحة أو الإجارة؟
نعم، فقد وسّع قانون المالية لعام 2026 نطاق الإعفاء ليشمل عمليات الشراء الممولة من خلال هذين النموذجين.
هل ضريبة القيمة المضافة مشمولة في سعر المسكن الترقوي؟
بشكل عام نعم، بمعدل مخفض يبلغ 9٪. تأكد من أن العقد يحدد بوضوح سعرًا شاملاً لجميع الضرائب.
ماذا يحدث عند إعادة بيع مسكن معفى من الضريبة؟
تخضع عملية إعادة البيع لرسوم التسجيل بمعدل كامل يبلغ 5%.
هل يشمل الإعفاء رسوم تسجيل العقارات؟
لا. فالإعفاء يقتصر على رسوم التسجيل. أما رسوم الإعلان العقاري وأتعاب الموثق، فهي مستحقة الدفع. غير أن مشروع قانون المالية 2027 يقترح إعفاء عمليات الشراء الممولة بالمرابحة من رسم الإشهار العقاري، وهو نص لم يُصادق عليه بعد.
المصادر
- «الشروق»: الإعفاء من رسوم التسجيل، قانون المالية لعام 2026
- TSA: الضرائب العقارية، ما الذي سيتغير في عام 2026
- دارنا: ضريبة القيمة المضافة على المساكن الترقوية
- القانون رقم 11-04 المؤرخ 17 فبراير 2011 (PDF)
