العقد مع المقاول والمهندس المعماري: الضمانات والمخاطر التي يجب تجنبها

آخر تحديث:

تبدأ معظم النزاعات في مجال البناء بمصافحة: سعر للمتر المربع يُعلن شفوياً، ودفعة مقدمة نقداً، ومشروع يتوقف عند الطابق الثاني. لا يزيل العقد المبرم مع المقاول والمهندس المعماري جميع المخاطر، لكنه يحدد قواعد اللعبة. والقانون يحميك أكثر مما تتصور: فالضمان العشري يلزم الطرفين لمدة عشر سنوات في حالة وجود عيب جسيم. إليك ما يجب معرفته والتخطيط له.

هذه الصفحة جزء من دليلنا لبناء منزل في الجزائر.

الأمر الأساسي: وقّع عقدًا مكتوبًا مع المقاول وكذلك مع المهندس المعماري: تفاصيل الأعمال، والمواد، والأسعار، والمواعيد مع غرامات التأخير، والدفع على مراحل. لا تدفع إلا مقابل ما تم إنجازه، عن طريق شيك أو تحويل مصرفي. تنص المادة 554 من القانون المدني على مسؤوليتهما المشتركة لمدة عشر سنوات عن العيوب التي تهدد متانة البناء. اطلب شهادات التأمين الخاصة بهما قبل التوقيع، وقم باستلام العمل كتابةً.

دور المهندس المعماري

يبدأ دور المهندس المعماري أولاً بالحصول على رخصة البناء: حيث يتم إعداد المخططات الخاصة بملف رخصة البناء من قبل مهندس معماري معتمد. يتوقف الكثير من الأفراد عند هذه المرحلة. وهذا أمر مؤسف: فالمهندس المعماري يمكنه أيضًا إعداد مخططات التنفيذ بالتعاون مع مكتب دراسات، والتشاور مع الشركات المقاولة، ومتابعة موقع البناء للتأكد من أن ما يتم بناؤه يتطابق مع ما تم تصميمه.

يتم تحديد مهمته في عقد مكتوب: التصميم فقط، أو التصميم والمتابعة. ويعتمد أجره على نطاق هذه المهمة. بالنسبة للمنزل المنفرد، تتراوح التقديرات المنشورة بين 5 و8٪ من التكلفة الإجمالية للمهمة الكاملة، وهو بند مفصل في صفحتنا الخاصة بتكلفة البناء.

شركة مقاولات عامة أم عمال مقاولين؟

الخيار الأول: شركة مقاولات عامة تتولى مسؤولية الموقع بأكمله، من الأعمال الإنشائية الأساسية إلى التشطيبات، مقابل سعر إجمالي. يبدو هذا الخيار أكثر تكلفة ظاهريًّا، لكنه يوفر جهة اتصال واحدة مسؤولة، بالإضافة إلى تأمين مهني.

الخيار الثاني، وهو الأكثر انتشارًا: شراء المواد بنفسك ودفع أجر العمال، مثل البناء وعمال الحديد والسباك والكهربائي، إما بالمهمة أو بالمتر المربع. هذا الخيار أرخص، لكنك ستصبح منسق الموقع، وسيتراكم الجميع باللوم على بعضهم البعض في حالة حدوث أي مشكلة.

في كلتا الحالتين، تحقق من الشرعية القانونية للشركة: السجل التجاري، رقم التعريف الضريبي، ومراجع لمشاريع حديثة يمكنك الذهاب لرؤيتها.

ما يجب أن يتضمنه العقد

  • الهوية الكاملة للأطراف وبيانات ترخيص البناء؛
  • وصف دقيق للأعمال، مع الإشارة إلى المخططات وتقدير التكاليف المفصل بندًا بندًا؛
  • من الذي يوفر المواد، وما هي مواصفاتها (تركيبة الخرسانة، وأقطار حديد التسليح، وعلامة المعدات)؛
  • السعر، سواء كان ثابتًا أو قابلاً للمراجعة، وصيغة المراجعة في حالة ارتفاع أسعار المواد؛
  • الجدول الزمني، مع تحديد تاريخ الانتهاء وغرامات التأخير؛
  • جدول الدفعات المرتبط بتقدم الأعمال؛
  • تأمينات المقاول وشروط الاستلام.

تستحق بند المراجعة اهتمامًا خاصًا في عام 2026. مع ارتفاع سعر الخرسانة بأكثر من 26% خلال عامين، سيكون المقاول الذي وقع على سعر ثابت منخفض جدًّا عرضة للإغراء بالتوفير في حديد التسليح. لذا، من الأفضل تحديد سعر واقعي ووضع قاعدة واضحة.

الدفع على مراحل، وليس مقدمًا أبدًا

القاعدة الذهبية: ندفع مقابل ما تم إنجازه. ينص الجدول الزمني النموذجي على دفعة مقدمة معقولة عند البدء، ثم دفعات عند الانتهاء من الأساسات، ومن كل بلاطة، ومن الأعمال الإنشائية الأساسية، ثم من الأعمال الفرعية. احتفظ بالجزء الأخير حتى الاستلام دون تحفظات.

ادفع عن طريق شيك أو تحويل مصرفي، مقابل فاتورة أو إيصال. وبالإضافة إلى إمكانية تتبع المدفوعات في حالة النزاع، ستُستخدم هذه المستندات لإثبات تكلفة بناء المنزل في اليوم الذي ستقوم فيه بإعادة بيعه، وبالتالي للحد من الضريبة على الزيادة في القيمة.

الضمان العشري

هذه هي الحماية الأهم، والأقل شهرةً بين الأفراد. تنص المادة 554 من القانون المدني على أن المهندس المعماري والمقاول مسؤولان بشكل مشترك لمدة عشر سنوات عن الانهيار الكلي أو الجزئي للمنشأة والعيوب التي تهدد متانتها، بما في ذلك عندما تنشأ عن عيب في التربة.

بشكل ملموس، إذا ظهرت شقوق هيكلية بعد خمس سنوات من انتهاء الأعمال بسبب عدم كفاية الأساسات، فيمكنك رفع دعوى ضدهم. ومن هنا تأتي أهمية معرفة، كتابةً، من قام بالتصميم ومن قام بالبناء: فسيكون من الصعب جدًّا مقاضاة عامل بناء يُدفع له نقدًا دون عقد.

تأمينات المقاول والمهندس المعماري

تُلزم المرسوم رقم 95-07 المتعلق بالتأمينات، المكمل بالمرسوم التنفيذي رقم 95-414، المهندسين المعماريين والمقاولين والمراقبين الفنيين بالحصول على تأمين. وهناك نوعان من الضمانات: المسؤولية المدنية المهنية أثناء فترة البناء، والمسؤولية العشرية التي تستمر لمدة عشر سنوات اعتبارًا من تاريخ الاستلام النهائي للمنشأة. ويعاقب على عدم الامتثال بغرامة تتراوح بين 5000 و100000 دينار جزائري.

ويوضح المجلس الوطني للتأمينات أن الأفراد الذين يقومون ببناء منزل فردي لاستخدامهم الخاص معفون من التزامات التأمين التي تقع على عاتق أصحاب المشاريع. لكن هذا لا يعفي المهنيين الذين تستعين بهم من الحصول على تأميناتهم الخاصة: اطلب منهم تقديم الشهادات قبل التوقيع.

استلام الأعمال

تسليم الأعمال هو اللحظة التي تقبل فيها المشروع، مع أو بدون تحفظات. قم بذلك كتابةً، غرفةً غرفةً، ويفضل أن يكون ذلك بحضور المهندس المعماري، وقم بإدراج كل عيب يتم ملاحظته: تشققات، تسربات، بلاط منفصل، معدات لا تعمل. يجب على المقاول إزالة هذه التحفظات قبل الدفعة الأخيرة.

كما أن تاريخ الاستلام مهم بالنسبة للضمان العشري، الذي يبدأ سريانه من تاريخ الاستلام النهائي. احتفظ بهذا المستند مع العقد والمخططات والفواتير. والخطوة التالية هي شهادة المطابقة.

في حالة التخلي عن موقع البناء أو وجود عيوب في التنفيذ

يجب أولاً إرسال إنذار خطي إلى المقاول الذي يختفي مع المبلغ المدفوع مقدمًا، أو الذي يسلم عملًا معيبًا، ويفضل أن يكون ذلك عن طريق محضر قضائي، مع تحديد مهلة لاستئناف العمل أو تصحيحه. اطلب من محضر قضائي أو خبير توثيق حالة موقع العمل: سيكون هذا التوثيق أساسًا لأي إجراء قانوني.

بعد ذلك، هناك مساران: التوصل إلى اتفاق ودي، أو رفع دعوى أمام القاضي المدني للحصول على التنفيذ، وفسخ العقد، والتعويض عن الأضرار. وبدون عقد مكتوب أو إيصالات، تصبح هذه الإجراءات صعبة للغاية. وهنا تكمن أهمية إضفاء الطابع الرسمي على الأمور منذ البداية.

اقرأ أيضًا

الأسئلة الشائعة

ما هي الضمانة العشرية في الجزائر؟

تنص المادة 554 من القانون المدني على أن المهندس المعماري والمقاول مسؤولان بشكل مشترك لمدة عشر سنوات عن انهيار المبنى والعيوب التي تهدد متانته، حتى لو كانت ناجمة عن عيب في التربة.

هل يجب أن يكون المقاول مؤمّنًا؟

نعم. تُلزم المرسوم رقم 95-07 المهندسين المعماريين والمقاولين والمراقبين الفنيين بالاشتراك في تأمين المسؤولية المدنية المهنية وتأمين العشر سنوات.

هل يجب على الفرد الذي يبني منزله أن يحصل على تأمين؟

وفقًا للمجلس الوطني للتأمين، يُعفى الأفراد الذين يقومون ببناء منزل فردي لاستخدامهم الخاص من التزامات التأمين المفروضة على صاحب المشروع. ويظل تأمين الكوارث الطبيعية (CAT-NAT) إلزاميًا بمجرد الانتهاء من بناء المنزل.

كيف يمكن الدفع لمقاول البناء بأمان تام؟

على مراحل مرتبطة بتقدم العمل، عن طريق شيك أو تحويل مصرفي مقابل فاتورة، مع الاحتفاظ بالجزء الأخير حتى استلام العمل دون تحفظات.

ماذا تفعل إذا تخلّى المقاول عن موقع البناء؟

إرسال إنذار كتابي إليه، وتوثيق حالة الموقع بواسطة محضر قضائي أو خبير، ثم السعي للتوصل إلى اتفاق أو اللجوء إلى القاضي المدني.

المصادر

اترك تعليقًا

يرجى إدخال تعليقك!
يرجى إدخال اسمك هنا