آخر تحديث:
السيناريو هو نفسه تقريبًا في كل الأحوال. يُشيد مبنى في حي مرغوب، والأسعار أقل قليلاً من الأماكن الأخرى، والبائع ودود ومتلهف. ندفع دفعة مقدمة «للحجز»، ثم دفعة ثانية. وبعد أشهر، يتوقف العمل في الموقع، أو الأسوأ من ذلك، تصل آلات الهدم. في أواخر نوفمبر 2022، صدمت البلاد صور المباني المهدمة في برج الكيفان، والتي شُيدت في إطار مشاريع عقارية مزيفة. هذه المواقف لا تحدث فجأة: فهي تترك دائمًا تقريبًا إشارات واضحة قبل التوقيع. تستعرض هذه الصفحة هذه الإشارات، وتشرح ما يجب فعله إذا كنت قد دفعت بالفعل. وهي تكمل دليلنا الخاص بالمشاريع العقارية في الجزائر.
النقاط الأساسية: العلامة الأولى: المطالبة بدفعة مقدمة قبل إبرام أي عقد موثق. يحظر القانون رقم 11-04 على المرقي العقاري قبول أي دفعة قبل التوقيع، تحت طائلة عقوبة السجن لمدة تتراوح بين شهرين وسنتين وغرامة تتراوح بين 200,000 و2,000,000 دينار جزائري. كما يجب توخي الحذر عندما لا يُظهر البائع ترخيصًا أو تسجيلًا في السجل الوطني، أو لا يظهر اسمه في قائمة الصندوق الوطني لضمان الاستثمار العقاري (FGCMPI)، أو عندما يتجاوز المبنى عدد الطوابق المسموح به في رخصة البناء، أو عندما يُعرض عليك عقد موقّع بين الأطراف فقط.
كيف تعمل عمليات الترقية العقارية المزيفة
تبدأ الحيلة الأكثر شيوعًا بشخص عادي يمتلك قطعة أرض. يحصل على ترخيص لبناء «مسكن عائلي»، أحيانًا متعدد الطوابق، ثم يبيع الشقق واحدة تلو الأخرى، كما يفعل المرقي العقاري. إلا أنه لا يمتلك ترخيصًا، ولا هو مسجل في السجل الوطني، ولا يقدم أي ضمان. في أفضل الأحوال، يوقع المشترون على عقد خاص، وفي أسوأ الأحوال لا يوقعون على أي شيء، ليجدوا أنفسهم أصحاب حقوق غامضة في مبنى قد لا يتم تسويته قانونياً أبداً.
وهناك أشكال أخرى. فقد يتقدم البائع بطلب ترخيص لأربعة طوابق ويقوم ببناء سبعة، ثم يبيع الطوابق الثلاثة الأخيرة. أو يبني على أرض لا يملكها بالكامل: ملكية مشتركة، أو وعد بسيط، أو أرض ملكية عامة يشغلها دون سند ملكية. وأخيرًا، أحيانًا لا يوجد مبنى على الإطلاق، بل مجرد مخططات ونموذج مصغر ومكتب مبيعات مستأجر لبضعة أشهر.
القاسم المشترك بين كل هذه السيناريوهات: المال ينتقل من يد إلى أخرى قبل توقيع عقد رسمي لدى الموثق. وهنا يتحدد مصير كل شيء.
ما ينص عليه القانون
لا يترك القانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فبراير 2011 أي مجال للغموض. لا يجوز لأحد أن يدعي أنه مرقٍ عقاري ولا أن يمارس هذه النشاط دون ترخيص ودون التسجيل في السجل الوطني للمطورين العقاريين. ولا يجوز إلا للمطور الذي يستوفي هذه الشروط إبرام عقد حجز أو بيع على المخططات.
كما يحمي القانون المشتري من المدفوعات المسبقة. لا يجوز للمطور العقاري المطالبة بأي دفعة أو وديعة أو صك تجاري أو قبول أي منها قبل توقيع العقد. باستثناء عقد الحجز، يجب أن يتخذ أي عقد يلزم بالدفع قبل الانتهاء من البناء شكل عقد بيع على المخطط، وإلا كان باطلاً.
وفيما يلي العقوبات: إن قبول دفعة قبل إبرام العقد يعرض المذنب لعقوبة السجن لمدة تتراوح بين شهرين وسنتين وغرامة تتراوح بين 200,000 و2,000,000 دينار. كما يُعاقب بنفس العقوبات من يطرح العقار للبيع مخالفةً لقواعد الحجز والبيع على المخطط. أما ممارسة النشاط دون ترخيص، فتخضع لأحكام المادة 243 من قانون العقوبات، والمادة 372 المتعلقة بالاحتيال في حالة إلحاق الضرر بالمشترين. تجدون التفاصيل على صفحتنا المخصصة لترخيص المرقي العقاري.
التوجيهات الصادرة إلى الموثقين
في عام 2025، وجهت وزارة العدل تعليمات إلى الموثقين، نقلتها وسائل الإعلام. وتستهدف هذه التعليمات على وجه التحديد الشقق والمحال التجارية التي يشيدها المرقون العقاريون تحت ستار «المساكن العائلية». يجب على الموثقين من الآن فصاعدًا المطالبة بشهادة الترخيص، والتسجيل في السجل التجاري، والتسجيل في السجل الوطني قبل صياغة عقد بيع ناشئ عن مشروع عقاري. وتشير التعليمات إلى مؤشر محدد: يجب أن يكون وجود بيان وصفي للتقسيم يتضمن عددًا كبيرًا من القطع، في غياب إقرار بممارسة النشاط، مدعاة للريبة.
وبالنسبة للمشتري، فإن هذه تشكل حماية إضافية، بشرط واحد: اللجوء إلى الموثق قبل الدفع، وليس بعده.
إشارات التحذير قبل التوقيع
لا تثبت أي من هذه الإشارات بمفردها وجود عملية احتيال. لكن كل واحدة منها تبرر التوقف والتحقق.
- يُطلب منك دفعة مقدمة، حتى لو كانت متواضعة، قبل إبرام أي عقد موثق.
- يتم الدفع نقدًا، أو إلى الحساب الشخصي لأحد الأفراد.
- لا يستطيع البائع، أو لا يرغب، في إظهار ترخيصه.
- اسمه غير موجود في قائمة المرقين العقاريين المنتسبين إلى FGCMPI.
- شهادة الضمان المقدمة لا تحمل اسم المشروع، أو لا توجد شهادة ضمان أصلاً.
- رخصة البناء «قيد الإصدار»، أو أن عدد الطوابق المبنية يتجاوز العدد المحدد في الرخصة.
- الأرض مملوكة ملكية مشتركة، أو أن البائع ليس المالك المسجل لها.
- العقد المقترح هو عقد خاص بين الأطراف، أو «قسيمة حجز»، أو «وعد».
- يُفرض عليك كاتب عدل معين، ويُرفض السماح لك بالاستعانة بكاتب عدل من اختيارك.
- السعر أقل بكثير من سعر السوق في المنطقة، ويتم الضغط عليك لاتخاذ قرار سريع.
يمكن التحقق من معظم هذه النقاط في غضون بضعة أيام بفضل قائمة المراجعة الخاصة بنا للوثائق التي يجب طلبها قبل الدفع. ولا ينزعج البائع النزيه من ذلك.
هل تغطي ضمانات صندوق FGCMPI المرقي العقاري المزيف؟
هذا هو السؤال الذي يطرحه الضحايا، وغالبًا ما تكون الإجابة مخيبة للآمال. يحمي صندوق الضمان والكفالة المتبادل للتطوير العقاري المبالغ المدفوعة في إطار عملية بيع على المخططات، في حالة إفلاس المرقي العقاري أو اختفائه أو احتياله. لكنه لا يغطي سوى ما تم الإبلاغ عنه: مرقٍ عقاري منتسب، ومشروع مضمون، وعقد بيع على المخططات مرفق به الشهادة.
البائع غير المرخص له ليس منتسباً. والمشروع غير المضمون لا يحمل شهادة. ولا يدخل الدفع الذي يتم على أساس قسيمة حجز في نطاق هذا النظام. في هذه الحالات، لا يتمتع المشتري بحماية جماعية ويجب عليه اللجوء إلى القضاء. ومن هنا تأتي أهمية التحقق من الشهادة مسبقًا، وليس بعد ذلك. توضح صفحتنا الخاصة بـ FGCMPI تفاصيل طريقة عمله.
إذا كنت قد دفعت بالفعل: ماذا تفعل؟
أولاً، لا تدفع ديناراً واحداً إضافياً حتى تتضح الصورة، مهما كانت الضغوط. ثانياً، تصرف بسرعة، لأن الوقت نادراً ما يكون في صالح المشترين.
- اجمع كل الأدلة: الإيصالات، والتحويلات المصرفية، والرسائل، والإعلانات، والمخططات التي تم تسليمها، وأسماء وبيانات الاتصال بالأشخاص المعنيين.
- تحقق من الوضع الفعلي للبائع: وجوده في قائمة صندوق FGCMPI، ووجود ترخيص من APC، وملكية الأرض في السجل العقاري.
- إذا كنت قد وقّعت على عقد بيع على المخططات مع شهادة ضمان، فاتصل بـ FGCMPI لمعرفة الإجراءات المعمول بها.
- اطلب من محضر قضائي توثيق حالة موقع البناء، لا سيما إذا كان العمل متوقفًا.
- استشارة محامٍ، والتعاون مع المشترين الآخرين في نفس المبنى: فالدعوى الجماعية لها وزن أكبر.
- وإذا استدعت الظروف ذلك، قم بتقديم شكوى إلى المدعي العام المختص في المنطقة.
لا تضمن هذه الخطوات استرداد المبالغ المدفوعة. لكنها تزيد من فرص النجاح، وتسمح قبل كل شيء بمنع وقوع مشترين آخرين في نفس الفخ.
اقرأ أيضًا
الأسئلة الشائعة حول المرقين العقاريين المزيفين
كيف يمكن معرفة ما إذا كان المرقٍ عقاريًا مزيفًا؟
تحقق من ترخيصه، ووجوده في قائمة المرقين العقاريين المنتسبين إلى FGCMPI والمسجلين في السجل الوطني، وشهادة ضمان المشروع، ورخصة البناء. ويُعد غياب أي من هذه العناصر إشارة تحذير كبيرة.
هل يحمي العقد الخاص المشتري؟
لا. يجب أن تتم عملية بيع مسكن قيد الإنشاء من خلال عقد حجز أو بيع على المخططات، يتم إبرامه بشكل رسمي لدى كاتب عدل. وبخلاف عقد الحجز، فإن أي عقد آخر ينطوي على دفعات قبل اكتمال البناء يعتبر باطلاً.
هل يجوز لأي فرد بيع الشقق الموجودة في منزله؟
يُعتبر بناء المساكن لغرض بيعها من أعمال الترقية العقارية، التي تتطلب ترخيصًا. وفي عام 2025، صدرت تعليمات للموثقين بالتحقق من الترخيص عندما تُباع «المساكن العائلية» في الواقع على شكل وحدات منفصلة.
هل يقوم صندوق FGCMPI بتعويض ضحايا المرقين العقاريين المحتالين؟
يغطي الصندوق المبيعات على أساس المخططات المبرمة مع مرقٍ عقاري منتسب ومشروع مضمون. ولا يشمل هذا النظام البائع الذي لا يحمل ترخيصًا ولا شهادة.
ما هي المخاطر التي يواجهها المرقي العقاري الذي يتقاضى دفعة مقدمة قبل إبرام العقد؟
السجن لمدة تتراوح بين شهرين وسنتين وغرامة تتراوح بين 200,000 و2,000,000 دينار جزائري، وفقًا للقانون رقم 11-04.
ماذا تفعل إذا كان موقع البناء متوقفًا منذ أشهر؟
جمع أدلة الدفع، وتسجيل توقف العمل بواسطة محضر قضائي، والتحقق من ضمان المشروع، واستشارة محامٍ، وإذا كان المشروع مضمونًا، الاتصال بالصندوق العام لضمان مشاريع البناء والإسكان (FGCMPI).
المصادر
- القانون رقم 11-04 المؤرخ 17 فبراير 2011، الجريدة الرسمية رقم 14 (PDF)
- صحيفة «الشروق»: تعليمات وزارة العدل إلى الموثقين (2025)
- TSA: عمليات الهدم في برج الكيفان ونصائح للمشترين
- FGCMPI: الموقع الرسمي
