آخر تحديث:
تحصلت على رخصة البناء، ثم أخذت الأشغال منحى آخر: طابق إضافي، نافذة لم تكن في المخططات، أو مساحة مبنية أوسع قليلا مما كان مقررا. هذا أمر شائع جدا في الجزائر. وقد جاء المرسوم التنفيذي 22-55، الذي يسميه كثيرون «قانون 22-55»، لمعالجة هذه الحالات. فهو يسمح بتسوية بناية غير مطابقة لرخصة البناء المسلمة، مقابل غرامة تحسب على الجزء المعدل فقط.
الأهم: المرسوم التنفيذي 22-55 المؤرخ في 2 فبراير 2022 (الجريدة الرسمية رقم 9 الصادرة في 3 فبراير 2022) يخص فقط البنايات التي تحوز رخصة بناء لكنها غير مطابقة لها، المنجزة أو التي هي في طور الإنجاز قبل نشره. وتقبل أربع مخالفات التسوية بشروط: التعدي على مساحة التراجع داخل الملكية، الفتحات غير المرخص بها، تعلية الطوابق، وتجاوز مساحة شغل الأراضي. يودع الملف لدى مصالح التعمير بالبلدية. وتبلغ الغرامة 10 أو 15 أو 20 بالمائة من قيمة الجزء المضاف أو المعدل، حسب استعمال البناية. وفي النهاية: رخصة بناء معدلة أو شهادة مطابقة «على سبيل التسوية».
قانون أم مرسوم 22-55؟
على مواقع التواصل الاجتماعي وفي مكاتب الدراسات يقال «قانون 22-55». أما قانونيا فهو مرسوم تنفيذي: المرسوم رقم 22-55 المؤرخ في 2 فبراير 2022 الذي يحدد شروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة، المنشور في الجريدة الرسمية رقم 9 الصادرة في 3 فبراير 2022.
وهو يطبق المادة 113 من قانون المالية لسنة 2017، المعدلة بالمادة 151 من قانون المالية لسنة 2022. وقد فتحت هذه المادة الباب أمام التسوية مقابل دفع غرامة، مع ثلاثة شروط: احترام حقوق الجوار، واحترام معايير البناء والأمن، وإتمام الأشغال في الآجال المحددة في الرخصة المعدلة. وجاء المرسوم ليحدد كيفيات التطبيق.
ما هي البنايات المعنية؟
الشرط الأول بسيط، لكنه يستبعد كثيرين: يجب الحيازة على رخصة بناء. فالمرسوم يطبق على البنايات المنجزة أو التي هي في طور الإنجاز التي تحوز رخصة بناء وغير مطابقة لها، بشرط أن تكون المخالفة سابقة لنشره (3 فبراير 2022).
وبالتالي فإن منزلا شيد دون أي رخصة لا يدخل في هذا الإطار، بل يخضع لأحكام القانون 08-15 المتعلق بمطابقة البنايات، الذي له قواعده الخاصة.
الشرط الثاني: أن تحترم البناية القواعد العامة للتعمير (الجوار، تقارب البنايات، الفتحات على الواجهات، مشتملات الأرضية والمقاس) ومعايير البناء والأمن، لا سيما في المناطق الزلزالية. وفي هذا الشأن كان وزير السكن واضحا أمام مجلس الأمة في جوان 2022: أي ملف لا يتضمن موافقة الهيئة الوطنية للرقابة التقنية للبناء، حين تكون مطلوبة، سيرفض. ولفهم ما يعنيه ذلك، راجعوا صفحتنا حول المعايير المضادة للزلازل RPA 2024.
المخالفات الأربع القابلة للتسوية
يحدد المرسوم أربع مخالفات لرخصة البناء، ويرسم لكل منها نفس الحد: ما لا يضر أحدا يسوى بغرامة، وما يمس بالجيران أو بالأمن يهدم أو يغلق.
| المخالفة | قابلة للتسوية إذا… | وإلا |
|---|---|---|
| التعدي على مساحة التراجع | بقيت المساحة المتعدى عليها داخل ملكيتك | الهدم إذا كانت المساحة ملكا للغير، عموميا أو خاصا |
| فتحات غير مرخص بها على الواجهات | لا تطل مباشرة على الجيران | غلق الفتحات |
| تعلية المستويات أو الطوابق | احترام قواعد التعمير ومعايير الأمن | الهدم |
| تجاوز مساحة شغل الأراضي | عدم المساس بالجوار وقواعد التعمير والأمن | الهدم |
بعبارة أخرى، الهدم أو الغلق ليس عقوبة إضافية إلى جانب الغرامة، بل هو العقوبة المقررة حين تكون المخالفة غير قابلة للتسوية.
الملف الواجب إيداعه
يقدم الطلب على استمارة نموذجية ملحقة بالمرسوم، مرفقا بنسخة رقمية وملف ورقي في ثلاث نسخ بالنسبة للسكنات الفردية، وخمس نسخ للمشاريع الأخرى. ويجب أن تبرز المخططات كل التعديلات. ويختلف المحتوى قليلا حسب حالة البناية.
بناية في طور الإنجاز
- الطلب محررا على النموذج الرسمي؛
- نسخة من الوثائق البيانية المؤشر عليها لرخصة البناء الأصلية؛
- الوثائق المكتوبة والبيانية المنصوص عليها في المرسوم 15-19، يعدها مهندس معماري ومهندس في الهندسة المدنية معتمدان، تميز بين الأجزاء المعدلة وتلك التي ما زالت قيد الإنجاز؛
- مذكرة تتضمن الكشف الوصفي والتقديري وتبرز قيمة الجزء المعدل أو المضاف؛
- تقرير مدعم بالصور؛
- أجل إتمام الأشغال كما يقدره المهندس المعماري؛
- تقرير خبرة من مهندس مدني معتمد إذا مست التعديلات الهيكل الحامل.
بناية منجزة
نفس المنطق دون أجل الإتمام: نسخة من المخططات المؤشر عليها، ووثائق مكتوبة وبيانية تبين حالة البناية كما أنجزت، ومذكرة وصفية وتقديرية، وتقرير مصور، وعند الاقتضاء خبرة حول الهيكل.
وبالنسبة للسكنات الجماعية والبنايات المستقبلة للجمهور ومشاريع الاستثمار، يضاف تقرير خبرة مصادق عليه من الهيئة الوطنية للرقابة التقنية للبناء. وفي الواقع، غالبا ما تكون هذه الوثيقة الأطول في الحصول عليها.
الإجراءات والآجال
يودع الملف لدى مصالح التعمير بالبلدية التي تقع فيها البناية، مقابل وصل استلام يسلم في اليوم نفسه بعد التحقق من الوثائق. بعدها تسري الآجال التي يحددها النص:
- خلال 48 ساعة تحيل البلدية الملف الكامل إلى الشباك الوحيد المختص، الذي يسلمه لرئيس اللجنة خلال 48 ساعة الموالية؛
- للجنة أجل أقصاه 30 يوما للقيام بالزيارة الميدانية والتحقق من المخالفات وملء بطاقة الدراسة وإبداء الرأي في التسوية وقيمة الغرامة. وإذا نقصت وثيقة، تطلبها عبر رئيس المجلس الشعبي البلدي ويتوقف الأجل إلى غاية استلامها؛
- يدرس الشباك الوحيد الطلب في الآجال المحددة في المرسوم 15-19، ويصدر رأيا بالموافقة أو الموافقة بتحفظ أو الرفض، يبلغه رئيس البلدية خلال 8 أيام؛
- في حالة الموافقة تدفع الغرامة لدى الخزينة البلدية، ويبلغ لك قرار رخصة البناء المعدلة أو شهادة المطابقة خلال 8 أيام من تسليم وصل الدفع؛
- في حالة التحفظات، لا يسلم القرار إلا بعد رفع التحفظات في الآجال المحددة، بمعاينة من اللجنة، ودفع الغرامة.
تنشأ اللجنة بقرار من رئيس المجلس الشعبي البلدي أو الوالي المنتدب أو الوالي. وتضم ممثل مصالح الدولة المكلفة بالتعمير رئيسا، ومصلحة التعمير بالبلدية، والحماية المدنية. وبالنسبة للسكنات الجماعية والبنايات المستقبلة للجمهور ومشاريع الاستثمار، يمكن توسيعها إلى سونلغاز والأشغال العمومية والموارد المائية والصناعة والبيئة. ويمكن الطعن في الرأي السلبي وفق الأشكال المنصوص عليها في المرسوم 15-19.
كيفية حساب الغرامة
الخبر السار الأول: الغرامة تحسب على الجزء المضاف أو المعدل فقط، وليس على المنزل كله. والثاني: لا علاقة لها بأسعار السوق. فالمرسوم يحدد قيمة جزافية للمتر المربع ولكل واجهة، ثم يطبق نسبة حسب استعمال البناية.
| نوع البناية | قيمة المتر المربع | التكلفة الجزافية للواجهة | نسبة الغرامة |
|---|---|---|---|
| السكنات الريفية المدعمة والمنجزة في التجزئات الاجتماعية المدعمة من الدولة (الجنوب والهضاب العليا) | 5.000 دج | 10.000 دج | 10% |
| السكنات الفردية والجماعية | 10.000 دج | 30.000 دج | 15% |
| مشاريع الاستثمار (فندق، مركز تجاري، عيادة…) والبنايات المستقبلة للجمهور | 15.000 دج | 50.000 دج | 20% |
كان قانون المالية يسمح بنسبة تصل إلى 25 بالمائة، غير أن المرسوم خفض السقف إلى 20 بالمائة، وهو تخفيض قدمته الوزارة على أنه تخفيف على المواطنين.
لنأخذ مثالا ملموسا: منزل فردي أضيف إليه طابق غير مرخص مساحته 20 مترا مربعا مع فتحات جديدة على واجهة واحدة. حسب النص، تكون القيمة المعتمدة 20 × 10.000 = 200.000 دج للطابق، زائد 30.000 دج للواجهة، أي 230.000 دج. وبنسبة 15 بالمائة تقدر الغرامة بحوالي 34.500 دج. ويطبق بعض الممارسين التكلفة الجزافية للواجهة مباشرة كغرامة، ما يعطي مبلغا أعلى: المبلغ الدقيق هو الذي تحدده اللجنة، ومن الأفضل التأكد منه لديها.
المرسوم 22-55 أم القانون 08-15؟
كثيرا ما يخلط بين النصين، لكنهما لا يعالجان نفس الحالات.
القانون 08-15 المؤرخ في 20 جويلية 2008 هو الإطار العام لمطابقة البنايات: بنايات دون رخصة، أو غير مكتملة، أو غير مطابقة، مع آجال مددت عدة مرات. بل إن تعديلا على مشروع قانون المالية 2027 ينص على تمديد هذا الإجراء إلى غاية نهاية 2027.
أما المرسوم 22-55 فهو أضيق وأسرع، إذ لا يعالج إلا حالة «لدي رخصة لكنني لم أحترمها»، مع جدول غرامات معروف مسبقا وآجال قصيرة. فإذا لم تحصل بنايتك أبدا على رخصة، فالقانون 08-15 هو المعني. وفي كل الحالات يبقى الهدف واحدا: الحصول على شهادة المطابقة، التي لا يمكن دونها البيع بشكل عادي أو الرهن أو الربط النهائي بالشبكات.
اقرأ أيضا
- رخصة البناء في الجزائر: الإجراءات والوثائق والآجال
- تسوية البنايات: ماذا ينص عليه القانون 08-15
- شهادة المطابقة: الملف والرقابة والطعن
- بناء منزل في الجزائر خطوة بخطوة
أسئلة شائعة
هل يسمح قانون 22-55 بتسوية منزل بني دون رخصة؟
لا. المرسوم 22-55 يخص فقط البنايات التي تحوز رخصة بناء لكنها غير مطابقة لها. أما البناية دون رخصة فتخضع للقانون 08-15.
أين يودع ملف التسوية؟
لدى مصالح التعمير بالبلدية التي تقع فيها البناية، مقابل وصل استلام يسلم في اليوم نفسه.
كم تكلف تسوية طابق مضاف؟
بالنسبة للسكن الفردي، القيمة المعتمدة هي 10.000 دج للمتر المربع المضاف، والغرامة 15 بالمائة من هذه القيمة، أي حوالي 1.500 دج للمتر المربع، يضاف إليها المبلغ المتعلق بالواجهات المعدلة.
ما هي مدة معالجة الملف؟
للجنة 30 يوما كحد أقصى من تاريخ استلام الملف، ثم تأتي دراسة الشباك الوحيد، ثم 8 أيام لتبليغ القرار و8 أيام لتسليم الرخصة بعد دفع الغرامة.
ماذا يحدث إذا كانت المخالفة غير قابلة للتسوية؟
يجب هدم الجزء المخالف، أو غلق الفتحات إذا تعلق الأمر بنوافذ تطل مباشرة على الجيران. وهي العقوبة التي ينص عليها المرسوم.
المصادر
المرسوم التنفيذي رقم 22-55 المؤرخ في 2 فبراير 2022، الجريدة الرسمية رقم 9 الصادرة في 3 فبراير 2022؛ قانون المالية لسنة 2017 (المادة 113) وقانون المالية لسنة 2022 (المادة 151)؛ تصريحات وزير السكن أمام مجلس الأمة، جوان 2022 (النهار)؛ لا سانتينال.
