آخر تحديث:
بالنسبة للعديد من الجزائريين المقيمين في فرنسا أو كندا أو في أي مكان آخر، يُعد شراء شقة في الوطن مشروعًا طال انتظاره. قد تكون شقة لقضاء العطلات، أو مسكنًا للوالدين، أو استعدادًا للتقاعد. وتحظى العقارات الجديدة التي يقدمها المرقون العقاريون بإقبال خاص، لأنها تتجنب النزاعات المتعلقة بالميراث التي كثيراً ما تحدث في العقارات القديمة. لكن المسافة تغير كل شيء. فلا يمكن المرور على موقع البناء صباح يوم السبت، ولا الذهاب للتحقق من ترخيص البناء لدى مصلحة التخطيط العمراني (APC) بين موعدين. والبائعون عديمو الضمير يدركون ذلك. إليك كيفية الشراء عن بُعد دون أن تخسر مدخراتك. هذه الصفحة جزء من دليلنا للتطوير العقاري في الجزائر.
الأساسيات: من الخارج، يعتمد الأمر كله على ثلاث خطوات أساسية: التحقق، والتفويض، والتتبع. ابدأ بقائمة المرقين العقاريين المسجلين التي ينشرها الصندوق الوطني للتنمية العقارية (FGCMPI)، ثم اطلب من كاتب عدل تختاره بنفسك التحقق من الترخيص، والتصريح، وشهادة الضمان. للتوقيع دون الحضور شخصيًا، تظل التوكيل الخاص المُعد في القنصلية هو الطريقة الأسهل. أما فيما يتعلق بالمال، فاستخدم حسابًا بالعملة الأجنبية في أحد البنوك الجزائرية والتحويلات المصرفية القابلة للتتبع، وتجنب تمامًا التعامل بالنقد أو الصرف غير الرسمي.
لماذا تكون الجالية في الخارج أكثر عرضة للمخاطر
ثلاثة أسباب رئيسية. السبب الأول واضح: البُعد يمنع إجراء عمليات التحقق الميدانية. السبب الثاني يتعلق بالتوقيت. تُتخذ قرارات شراء كثيرة خلال فصل الصيف، في غضون بضعة أسابيع من العطلة، تحت ضغط العودة الوشيكة. والبائع الذي يقول «وقّع قبل أن تغادر، وإلا فسيتم بيع الشقة» يستغل هذه الضغوط بالضبط. والسبب الثالث مالي: فالدخل بالعملات الأجنبية يجذب العروض الأكثر عدوانية.
الحل ليس الاستسلام، بل تعويض المسافة بالمنهجية، وبالاستعانة بوسطاء موثوقين. ترد تفاصيل إشارات التحذير المعتادة على صفحتنا المخصصة للمطورين العقاريين المزيفين.
التحقق عن بُعد
يتم إجراء جزء من عمليات التحقق عبر الإنترنت. تنشر قائمة المرقين العقاريين المنتسبين إلى صندوق الضمان والمسجلين في السجل الوطني على موقع FGCMPI: هذا هو المرشح الأول، ويمكن الوصول إليه من أي مكان. أما بالنسبة للباقي، فيجب وجود شخص ما في الموقع.
- اطلب من المطور، عبر البريد الإلكتروني، نسخًا من الترخيص، ورخصة البناء، وسند ملكية الأرض، وشهادة ضمان المشروع.
- قم بتسليم هذه المستندات إلى كاتب عدل تختاره أنت، وليس البائع، واطلب منه التحقق من الأرض لدى مصلحة تسجيل الأراضي.
- أرسل أحد أقربائك الموثوق بهم إلى مكتب التخطيط العمراني (APC) للتأكد من صحة رخصة البناء، ثم إلى موقع البناء لتصوير اللوحة الإعلانية ومراقبة تقدم الأعمال.
- في حالة الاستثمار الكبير، اطلب إعداد محضر من قبل محضر قضائي يوثق حالة موقع البناء.
تجدون القائمة الكاملة للوثائق وما يجب الانتباه إليه فيها في قائمة المراجعة الخاصة بنا للوثائق التي يجب طلبها قبل الدفع. وللتقييم الشخصي للمطور نفسه، تظل معاييرنا للتعرف على المطور الجيد صالحة حتى عن بُعد.
التوقيع دون الحاجة إلى الحضور شخصيًا: التوكيل
يتم توقيع عقد البيع على المخططات أو عقد الحجز لدى كاتب عدل في الجزائر. إذا لم تتمكن من الحضور، يمكن لممثل أن يوقع نيابة عنك، شريطة أن يكون حاصلاً على توكيل ساري المفعول.
هناك طريقتان. عادةً ما تكون التوكيل المُعد في القنصلية الجزائرية في بلد إقامتك هو الأسهل: فهو مكتوب باللغة العربية، ويُقبل بشكل جيد من قبل كُتّاب العدل الجزائريين. يمكن أيضًا توقيع التوكيل أمام كاتب عدل أجنبي، لكن يجب تصديقه أو توثيقه بختم «أبوستيل» حسب البلد، ثم ترجمته، مما يطيل المدة.
في كلتا الحالتين، كن دقيقًا. فالتوكيل الخاص، المقتصر على شراء مسكن محدد وبمبلغ معين، يوفر حماية أفضل بكثير من التوكيل العام. واختر وكيلًا تثق به ثقة تامة. غالبًا ما يُطلب التسجيل في السجل القنصلي لإتمام الإجراءات المتعلقة بوضع المقيم في الخارج.
الدفع: حساب بالعملة الأجنبية وتحويلات مصرفية قابلة للتتبع
القاعدة الذهبية يمكن تلخيصها في سطر واحد: كل دفعة تمر عبر بنك وتترك أثرًا. لا تسلم أبدًا نقدًا إلى وسيط، ولا تقم أبدًا بتحويل أموال إلى الحساب الشخصي لأي فرد، ولا تلجأ أبدًا إلى صرف العملات بشكل غير رسمي لـ«الاستفادة من الفارق في السعر» عند الدفع لمرقٍ عقاري.
الحل الأكثر أماناً يتمثل في فتح حساب بالعملة الأجنبية في أحد البنوك الجزائرية، وتزويده بالأموال عن طريق التحويل من بلد إقامتك، ثم سداد كل دفعة في إطار مصرفي وموثق. تسمح بعض البنوك بتفويض طرف ثالث، عن طريق توكيل موثق أو قنصلي، لإجراء المعاملات على هذا الحساب. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه لا يجوز للمطور العقاري المطالبة بأي دفعة قبل توقيع العقد لدى الموثق، وأنه في عمليات البيع على المخطط، تتوافق كل دفعة مع مرحلة من مراحل البناء، كما هو موضح في صفحتنا الخاصة بالبيع على المخطط (VSP).
القرض للجزائريين المقيمين في الخارج
من الممكن الحصول على قرض في الجزائر أثناء الإقامة في الخارج. فمؤسسة CPA، على سبيل المثال، تقدم قرضًا عقاريًّا مخصصًا للجزائريين المقيمين في الخارج، يمكنه تمويل ما يصل إلى 90% من قيمة الشراء، مع قدرة على الاقتراض تُقيَّم على أساس 50% من الدخل المتحصل عليه في الخارج، محولًا إلى دينار. يجب عمومًا تصديق المستندات الأجنبية من قبل القنصلية.
في المقابل، تختلف الشروط عن تلك المطبقة على المقيمين في الجزائر، لا سيما فيما يتعلق بمعدلات الفائدة المخفضة، كما أنها تخضع للتغيير. استفسر من عدة بنوك قبل الالتزام بأي تعهد. ترد القواعد العامة للائتمان والتمويل الإسلامي بالتفصيل على صفحتنا «تمويل مسكن ترويجي».
وماذا عن البرامج الحكومية المخصصة للجالية؟
إلى جانب المرقين العقاريين من القطاع الخاص، يقدم الدولة برامج مخصصة للمجتمع الوطني في الخارج، ولا سيما المساكن الترويجية العامة التي تسوقها المؤسسة الوطنية للإسكان (ENPI). وتختلف قواعدها: شروط الأهلية، والتسجيل، والدفع. ونوضحها بالتفصيل على صفحتنا المخصصة للإسكان للجزائريين المقيمين في الخارج. المرقي العقاري العام يبقى مطورًا عقاريًا: لذا تنطبق عليه أيضًا المبادئ الواردة في هذه الصفحة، مثل العقد الموثق، وتتبّع المدفوعات، والضمانات.
نقطة ضريبية يجب التحقق منها
اعتبارًا من 1 يناير 2026، يُعفى المشتري الفرد من رسوم التسجيل عند شرائه، في مشروع عقاري يتوافق مع القانون رقم 11-04، مسكنًا مخصصًا ليكون مقر إقامته الرئيسي. بالنسبة للمقيم في الخارج الذي يشتري شقة ثانوية يقيم فيها بضعة أسابيع في السنة، قد لا يتم استيفاء هذا الشرط. الموثق هو الأقدر على البت في الأمر وفقًا لوضعك. انظر صفحتنا الخاصة بالرسوم والضرائب.
اقرأ أيضًا
الأسئلة الشائعة للجزائريين المقيمين في الخارج
هل يمكن شراء عقار من مرقٍ عقاري دون الحاجة إلى القدوم إلى الجزائر؟
نعم، من خلال وكيل يتمتع بتوكيل رسمي، ويفضل أن يكون هذا التوكيل قد تم إصداره في القنصلية الجزائرية في بلد إقامتك.
ما نوع التوكيل المطلوب للتوقيع لدى الموثق؟
توكيل خاص، يقتصر على شراء المسكن المعني. التوكيل الصادر عن القنصلية هو الأسهل؛ أما التوكيل الأجنبي فيجب تصديقه أو تزويده بشهادة أبوستيل وترجمته.
كيف يمكن الدفع لمرقٍ عقاري من الخارج؟
عن طريق التحويل المصرفي إلى حساب مصرفي في الجزائر، ويفضل أن يكون حسابًا بالعملة الأجنبية، ثم عن طريق دفعات مصرفية يمكن تتبعها بعد توقيع العقد الموثق. ولا يجوز أبدًا الدفع نقدًا أو إلى حساب شخصي.
هل يمكن للجزائري المقيم في الخارج الحصول على قرض؟
نعم، تقدم بعض البنوك العامة قروضًا مخصصة تصل إلى 90% من السعر حسب سعر الشراء (CPA)، مع قدرة على تحمل الديون تُحسب على أساس الدخل المتحصل عليه في الخارج.
كيف يمكن التحقق من المرقي العقاري عن بُعد؟
من خلال الاطلاع على قائمة FGCMPI عبر الإنترنت، والتحقق من الوثائق بواسطة كاتب عدل من اختيارك، وإرسال أحد الأقارب إلى مكتب المبيعات (APC) وإلى موقع البناء.
هل ينطبق الإعفاء من رسوم التسجيل على شقة ثانوية؟
ينطبق الإعفاء على المسكن المخصص للإقامة الرئيسية. أما بالنسبة للشقة الثانوية، فقد لا يتم استيفاء هذا الشرط: يجب التحقق من ذلك مع الموثق.
المصادر
- CPA: قرض عقاري للجزائريين المقيمين في الخارج
- FGCMPI: قائمة المرقين العقاريين المنتسبين
- القانون رقم 11-04 المؤرخ 17 فبراير 2011 (PDF)
- «إشوروك»: الإعفاء من رسوم التسجيل، قانون المالية لعام 2026
