آخر تحديث:
«شقة من 3 غرف نوم (F3) تابعة لبرنامج AADL للإيجار، في مجمع سكني جديد، مع دفع إيجار سنة مقدماً.» هذا النوع من الإعلانات شائع، ولا يتساءل الكثير من المستأجرين عن الأمر. ومع ذلك، فإن استئجار مسكن تابع لبرنامج AADL أو مسكن اجتماعي يُحظر في معظم الحالات على المستفيد. ولا يقتصر الخطر عليه وحده: فقد يجد المستأجر نفسه في الشارع بين عشية وضحاها، دون أن يتمكن من استرداد المبلغ المدفوع مقدمًا. إليكم ما تنص عليه القواعد، بندًا بندًا.
هذه الصفحة جزء من دليلنا حول تأجير العقارات في الجزائر.
الخلاصة: في معظم الحالات، لا. لا يجوز للمشترك في برنامج AADL تأجير المسكن أو إعادة تأجيره ما لم يتم نقل الملكية، أما المستفيد من مسكن اجتماعي تابع لـ OPGI فهو مجرد مستأجر. بالنسبة لبرنامج LSP وبرنامج LPA وبرنامج السكن الريفي المدعوم، يفرض القانون فترة عشر سنوات من عدم قابلية التنازل، دون بيع أو تأجير. يصبح التأجير ممكنًا بمجرد أن يصبح المستفيد مالكًا بموجب سند ملكية منشور وبعد انقضاء هذه المدة. أما المستأجر، فيخاطر بفقدان المبلغ المدفوع مقدمًا.
لماذا لا تُؤجر هذه المساكن بحرية
يُخصص السكن العام لأسرة معينة، لتسكن فيه، بناءً على دخلها ووضعها. وتمول الدولة جزءًا من التكلفة، سواء بشكل مباشر أو من خلال تخفيض سعر الأرض. ويُعتبر تأجيرها لطرف ثالث بمثابة تحويل للمساعدة الاجتماعية إلى دخل إيجاري، وهو ما تحظره القوانين، على الأقل لفترة معينة.
لذلك، يعتمد الأمر كليًّا على الصيغة ووضع المستفيد: سواء كان مستأجرًا، أو مشتريًا في مرحلة السداد، أو مالكًا خاضعًا لشرط عدم قابلية التنازل.
AADL: الإيجار وإعادة التأجير محظوران
في نظام الإيجار مع خيار الشراء، يشغل المشترك المسكن أثناء سداده ثمنه، على مدى عدة عقود. وطالما لم يتم نقل الملكية، لا يجوز له التنازل عن المسكن، ولا تأجيره من الباطن، ولا مبادلته. وقد ذكّرت جمعية AADL بذلك علنًا في عدة مناسبات: فقد صرح مديرها في ديسمبر 2018 بأنه يُحظر بيع أو تأجير هذه المساكن، وأنه سيتم اتخاذ إجراءات قانونية ضد المخالفين.
ولا تتردد الوكالة في فسخ العقود. ففي أغسطس 2025، تم فسخ عقد إيجار مع خيار الشراء في سيدي عبد الله، بسبب عدم سداد الأقساط الشهرية والمصاريف المشتركة، مع تنفيذ الإخلاء بواسطة مأمور. كما أن اكتشاف مسكن يشغله طرف ثالث يعرض المستفيد لنفس النوع من العقوبات. لمعرفة كيفية عمل هذا النظام، انظر ملفنا الخاص بـ «AADL».
المسكن الاجتماعي التابع لـ OPGI: المستأجر ليس مالكًا
تنتمي المساكن العامة المؤجرة إلى OPGI. والمستفيد منها هو المستأجر، وليس المالك: وبالتالي لا يجوز له تأجيرها من الباطن. يضع المرسوم التنفيذي رقم 16-310 المؤرخ 30 نوفمبر 2016 إطارًا صارمًا لنقل عقد الإيجار، الذي يقتصر على الأبناء والأسلاف الذين يستوفون معايير الحصول على السكن، بموافقة خطية من المؤجر. ولا يحق لأي شاغل استقر في السكن بموجب ترتيب خاص المطالبة بأي حق.
بمجرد شراء المسكن في إطار عملية التنازل عن المساكن الاجتماعية، يصبح ملكية خاصة. لذا يجب مراجعة عقد التنازل للتأكد مما إذا كان يتضمن شروطًا خاصة.
LSP، LPA، المناطق الريفية: عشر سنوات دون بيع أو تأجير
بالنسبة للمساكن المكتسبة بمساعدة من الدولة، نصت المادة 10 من قانون الميزانية التكميلية لعام 2009 على حظر التنازل عنها لمدة عشر سنوات. ويستهدف هذا الحظر بشكل خاص المساكن الترويجية المدعومة (LSP، التي أصبحت LPA) والمساكن الريفية التي استفادت من دعم. خلال هذه الفترة، لا يجوز للمالك بيع المسكن أو تأجيره، وترد إشارة إلى حظر التنازل في عقد الملكية.
أما بالنسبة للأنظمة الأخرى، بما في ذلك LPP، فإن القاعدة المطبقة هي تلك المنصوص عليها في سند ملكية المستفيد: وهو الوثيقة الأولى التي يجب قراءتها.
متى يصبح التأجير ممكنًا
بمجرد أن يصبح المستفيد مالكًا للعقار، بموجب سند ملكية منشور، وبعد انقضاء فترة عدم قابلية التنازل، يمكنه تأجير مسكنه كأي مالك آخر. وعندئذ يوقع عقد إيجار مكتوب، ويسجله، ويُعلن عن الإيجارات، ويؤمن المسكن ضد الكوارث الطبيعية. ترد تفاصيل الالتزامات الضريبية في صفحتنا الخاصة بالضرائب على إيرادات الإيجار.
وينطبق المنطق نفسه على البيع، كما هو موضح في صفحتنا الخاصة بشراء مسكن بموجب قانون AADL أو LPP أو مسكن اجتماعي.
المخاطر التي يواجهها المستأجر
يكون مستأجر المسكن العام المؤجر من الباطن في أضعف وضع. فعقد الإيجار المبرم بينه وبين المستفيد غير ملزم للجهة المالكة. إذا استردت AADL أو OPGI المسكن، فسيضطر المستأجر إلى المغادرة، ولن يتمكن من المطالبة إلا من الشخص الذي أجره له، لاسترداد المبلغ المدفوع مقدمًا. وبعبارة أخرى، غالبًا ما يُفقد المبلغ المدفوع نقدًا، مقدمًا لمدة عام.
لذا، قبل الاستئجار، اطلب من المؤجر إثبات ملكيته: سند ملكية منشور أو دفتر عقاري باسمه. فقرار التخصيص، أو عقد الإيجار مع خيار الشراء من AADL، أو عقد الإيجار من OPGI، كلها تشير إلى أنه ليس المالك. وفي هذه الحالة، من الأفضل البحث في مكان آخر.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن استئجار مسكن بموجب نظام AADL؟
لا، ما دام نقل الملكية لم يتم بعد. لا يجوز للمشترك في برنامج الإيجار مع خيار الشراء التنازل عن مسكنه أو تأجيره من الباطن أو مبادلته، ويحق لـ AADL فسخ العقد في حالة المخالفة.
هل يمكن للمستأجر من OPGI إعادة تأجير مسكنه؟
لا. المسكن مملوك لـ OPGI والمستفيد مجرد مستأجر. ولا يمكن نقل عقد الإيجار إلا في الحالات المنصوص عليها في المرسوم التنفيذي رقم 16-310.
كم من الوقت يجب الانتظار لاستئجار مسكن مدعوم؟
حدد قانون الميزانية التكميلي لعام 2009 فترة عدم قابلية للتصرف مدتها عشر سنوات، يُحظر خلالها البيع والتأجير، وذلك بالنسبة للمساكن التي تم الحصول عليها بمساعدة من الدولة. وترد المدة الدقيقة في عقد الإيجار.
ما المخاطر التي يواجهها مستأجر مسكن AADL مؤجر من الباطن؟
يواجه خطر الاضطرار إلى مغادرة المسكن إذا استردت الجهة المعنية المسكن، ولا يكون أمامه سوى رفع دعوى ضد المستفيد لاسترداد المبالغ المدفوعة.
كيف يمكن معرفة ما إذا كانت المسكن المعروض للإيجار هو مسكن عام؟
من خلال طلب شهادة الملكية من المؤجر. فوجود قرار تخصيص، أو عقد إيجار مع خيار الشراء، أو عقد إيجار OPGI يعني أنه ليس مالكًا للمسكن.
المصادر
- Algerie360: حظر البيع والتأجير للمستفيدين من برنامج AADL (ديسمبر 2018)
- Le Courrier d'Algérie: فسخ عقد AADL في سيدي عبد الله (أغسطس 2025)
- Legal Doctrine: شروط مساكن AADL 3
- Algerie360: حظر التنازل لمدة 10 سنوات (قانون التمويل العقاري لعام 2009، المادة 10)
- المرسوم التنفيذي رقم 16-310: نقل حق الإيجار الخاص بـ OPGI
