الملكية المشتركة في الجزائر: القواعد، والمصاريف، وإدارة المباني

آخر تحديث:

مصعد معطل منذ شهور، ودرج لم يُنظَّف قط، وجار لا يدفع أي شيء، وأعمال ترميم على السقف لا يتخذ أحد قرارًا بشأنها: في العديد من المجمعات السكنية الجزائرية، تتحول الحياة في المباني السكنية إلى معضلة. والسبب غالبًا ما يكون واحدًا: قواعد الملكية المشتركة موجودة، لكن قلة من الملاك على دراية بها. يشرح هذا الدليل من يملك ماذا في المبنى، ومن يدير، ومن يدفع، وكيفية حل هذه المعضلة.

أدلتنا حول الملكية المشتركة

الأساسيات: بمجرد أن يضم المبنى عدة مالكين، يمتلك كل منهم شقته وحصة من الأجزاء المشتركة: السقف، والسلالم، والواجهات، والمصعد. يدفع الجميع المصاريف، عادةً بالتناسب مع المساحة، وفقًا للوائح الملكية المشتركة. تُتخذ القرارات في الجمعية العامة، التي تُعقد مرة واحدة على الأقل سنويًّا، ويقوم مدير أو أمين المجمع بتنفيذها. في المجمعات السكنية الخاضعة لنظام AADL، تتولى الوكالة الإدارة طوال مدة عقد الإيجار مع خيار الشراء.

ما هو الملكية المشتركة

بمجرد تقسيم مبنى إلى شقق مملوكة لأصحاب مختلفين، يتشكل نظام الملكية المشتركة. يمتلك كل مالك شقته بشكل منفرد، بينما يمتلك الجميع معًا الباقي: الأرض، والجدران الحاملة، والسقف، والسلالم، وشبكات المرافق. وبالتالي، تضم كل حصة جزءًا خاصًا وحصة في الأجزاء المشتركة.

وينطبق هذا الوضع على ملايين الأسر، سواء في المباني التي أنشأها مطورون عقاريون من القطاع الخاص، أو في مشاريع LPP وLPA، أو في المساكن الاجتماعية التي تمنحها OPGI، وفي نهاية المطاف، في المجمعات السكنية AADL بمجرد سداد ثمن المساكن.

النصوص المطبقة

يحدد القانون المدني مبادئ الملكية المشتركة للمباني المشيدة، في مواده 743 وما يليها. وقد حدد المرسوم رقم 83-666 المؤرخ 12 نوفمبر 1983 القواعد المتعلقة بالملكية المشتركة وإدارة المباني الجماعية. بالنسبة للمباني الناتجة عن مشاريع الترقية العقارية، يفرض القانون رقم 11-04 المؤرخ 17 فبراير 2011 وجود لائحة ملكية مشتركة، وقد حدد المرسوم التنفيذي رقم 14-99 المؤرخ 4 مارس 2014 نموذجها.

يُسلَّم هذا النظام إلى المشتري مع سند الملكية. إذا لم يكن موجودًا ضمن مستنداتك، فاطلبه من المرقي العقاري أو الموثق: فهو الذي يحدد حصصك وحقوقك في التصويت. توضح صفحتنا الخاصة بنظام الملكية المشتركة والجمعية العامة محتوى هذا النظام بالتفصيل.

الأجزاء الخاصة والأجزاء المشتركة

الأجزاء الخاصة هي تلك المخصصة للاستخدام الحصري لأحد المالكين المشتركين: غرف الشقة، وأغطية الجدران، والمرافق الصحية، والأعمال الخشبية الداخلية، والأنابيب التي تخدمه هو وحده. يحق لكل مالك صيانتها وتعديلها بحرية، طالما لم يمس الهيكل أو المظهر الخارجي.

أما كل ما عدا ذلك فهو مشترك: الأرض، والممرات والمساحات الخضراء، والأعمال الإنشائية، والواجهات، والسقف، والسلالم، والمصاعد، والأنابيب الصاعدة. يُفرّق نموذج اللائحة التنظيمية لعام 2014 بين عدة فئات من الأجزاء المشتركة، بعضها مملوك للمجمع السكني بأكمله، وبعضها لمبنى واحد، وبعضها الآخر لمرافق مثل المصعد. وهذا التمييز مهم، لأنه يحدد من يتحمل تكاليف صيانتها.

إغلاق شرفة، أو تركيب شبكة حديدية على الرواق، أو تركيب مكيف هواء على الواجهة، أو تحويل قبو إلى مسكن: هذه الأعمال تمس الأجزاء المشتركة أو مظهر المبنى، وتتطلب موافقة جمعية الملاك، بالإضافة إلى الالتزام بقواعد التخطيط العمراني.

من يدير المبنى؟

تتخذ جمعية الملاك قراراتها في الجمعية العامة وتكلف مديراً، يُعرف غالباً باسم «المسؤول الإداري»، بتنفيذها. قد يكون هذا المدير أحد المالكين المتطوعين أو محترفًا معتمدًا، وهو «مدير الممتلكات»، الذي تنظم نشاطه المرسوم التنفيذي رقم 09-18 المؤرخ 20 يناير 2009.

في الواقع، لا يوجد مسؤول في العديد من المباني. وقد أشار ورشة عمل نظمها «المرصد الوطني للتطوير العقاري» في عام 2017 إلى أنه لم يكن هناك سوى حوالي مائة مدير عقارات معتمد في جميع أنحاء البلاد. انظر صفحتنا حول أمين العقار ومدير العقارات.

من يدفع ماذا؟

يساهم كل مالك شريك في النفقات المشتركة: الصيانة والتنظيف، وإضاءة الأجزاء المشتركة، والحراسة، والمصعد، وتأمين المبنى، والإصلاحات الكبرى. ويتم التوزيع وفقًا للوائح، وعادةً ما يكون ذلك حسب الحصة النسبية لكل وحدة، محسوبةً على أساس مساحتها، مع قواعد خاصة لبعض المرافق.

تعد المدفوعات المتأخرة بمثابة السم الذي يفسد نظام الملكية المشتركة في الجزائر: فعندما يتخلف جاران أو ثلاثة عن السداد، ينتهي الأمر بالآخرين إلى التوقف عن الدفع أيضًا، مما يؤدي إلى تدهور حالة المبنى. توجد سبل لتحصيل المستحقات، وهي مفصلة في صفحتنا الخاصة بنفقات الملكية المشتركة.

كيف تُتخذ القرارات

تجمع الجمعية العامة جميع المالكين المشتركين، مرة واحدة على الأقل في السنة وفقًا لنموذج اللائحة. وتصوت الجمعية العامة على الميزانية، وتعيّن المدير، وتقرر الأعمال المطلوبة. تختلف الأغلبية المطلوبة حسب الموضوع: فالقرار الإداري البسيط لا يتطلب نفس الموافقة التي يتطلبها الإجراء الذي يمس ملكية الأجزاء المشتركة.

نصيحة عملية: بدون انعقاد الجمعية العامة بانتظام، لا يمكن فرض أي قرار على المالكين المتعنتين. غالبًا ما يكون تنظيم أول اجتماع للجمعية العامة، مع إرسال دعوة خطية وتدوين محضر الجلسة، هو المفتاح لحل جميع المأزق.

حالة المجمعات السكنية التابعة لـ AADL و OPGI

في مجمعات AADL، طالما أن المساكن خاضعة لنظام الإيجار مع خيار الشراء، فإن المبنى ملك للوكالة. وتتولى شركة Gest Immo التابعة لها الإدارة، وتُدرج المصاريف المشتركة في الفاتورة الشهرية، كما هو موضح في دليلنا الخاص بدفعات AADL على موقع Gestimmo. عدم دفعها ليس أمراً هيناً: ففي أغسطس 2025، تم فسخ عقد إيجار مع خيار الشراء في سيدي عبد الله بسبب عدم سداد الأقساط الشهرية والمصروفات المشتركة.

في المباني التابعة لـ OPGI، تتولى المؤسسة إدارة المساكن التي تؤجرها. وعندما يتم التنازل عن جزء من المساكن لشاغليها، يصبح المبنى ملكية مشتركة مختلطة، حيث تكون OPGI أحد المالكين المشتركين من بين آخرين. وغالبًا ما تتعقد الإدارة في هذه الحالة.

أكثر النزاعات شيوعًا

النزاع الأول، هو شغل الأجزاء المشتركة: الشرفات التي تم تخصيصها للاستخدام الفردي، والردهات المزدحمة، والأقبية التي تم تحويلها إلى غرف. ثانياً، الأعمال غير المصرح بها التي تضعف هيكل المبنى أو تشوه الواجهة. ثالثاً، الإزعاج: الضوضاء، وتسرب المياه من طابق إلى آخر.

يكون الرد الأول جماعيًا: قرار من الجمعية العامة، أو إنذار رسمي من المدير. وإلا، يمكن للمالك المتضرر اللجوء إلى القاضي المدني. وفي حالة حدوث تسرب مائي من شقة الجار، لا تنسَ التأمين الشامل على المنزل، الذي غالبًا ما يغطي هذا النوع من الأضرار.

الأسئلة الشائعة

ما المقصود بالملكية المشتركة في الجزائر؟

هي حالة مبنى مقسم إلى وحدات مملوكة لعدة مالكين، يمتلك كل منهم شقته وحصة من الأجزاء المشتركة.

ما هي النصوص القانونية التي تنظم الملكية المشتركة؟

القانون المدني (المواد 743 وما يليها)، المرسوم رقم 83-666 المؤرخ 12 نوفمبر 1983، وبالنسبة للمباني التي ينفذها المرقون العقاريون، نموذج لائحة الملكية المشتركة المحدد بموجب المرسوم التنفيذي رقم 14-99 المؤرخ 4 مارس 2014.

من يدير المبنى المشترك الملكية؟

مدير، أو أمين، يعينه الجمعية العامة لمالكي الوحدات. ويمكن أن يكون أحد مالكي الوحدات أو مدير عقارات محترف معتمد.

هل يمكن إغلاق الشرفة دون الحصول على إذن؟

لا، من حيث المبدأ. فهذه الأعمال تغير المظهر الخارجي للمبنى وتتطلب موافقة مالكي الوحدات، بالإضافة إلى الالتزام بقواعد التخطيط العمراني.

هل يدفع المستأجرون بموجب عقد الإيجار مع خيار الشراء (AADL) المصاريف المشتركة؟

نعم. يتم احتساب المصاريف المشتركة من قبل شركة «Gest Immo» مع القسط الشهري، وقد يؤدي عدم سدادها إلى فسخ عقد الإيجار مع خيار الشراء.

المصادر

اترك تعليقًا

يرجى إدخال تعليقك!
يرجى إدخال اسمك هنا