آخر تحديث:
كم يكلف مسكن في الجزائر؟ الجواب يختلف من ضعف إلى ثلاثة أضعاف حسب الولاية، وأحيانا من ضعف إلى الضعفين بين بلديتين متجاورتين. لنقدم لك مؤشرات موثوقة، قارنّا عدة مصادر: مؤشر للأسعار المطلوبة محسوب على آلاف الإعلانات، والأسعار الرسمية التي تنشرها ENPI لبرامجها، ومسوحات لأسعار الإيجار، وأسعار الصيغ المدعمة. إليك النتائج ولاية بولاية.
الأهم: حسب مسح 11 نوفمبر 2026 الذي شمل 3 489 إعلانا لشقق، يبلغ السعر الوسيط المطلوب نحو 154 000 دج للمتر المربع وطنيا. تتصدر الجزائر العاصمة بنحو 207 500 دج/م²، أمام مستغانم (168 000 دج) ووهران (166 700 دج). وتبقى قسنطينة (93 100 دج) والطارف (69 400 دج) من أقل الأسواق سعرا. عمليا، يُعرض مسكن F3 بـ 80 م² بنحو 16.6 مليون دج في العاصمة، و 13.3 مليون في وهران، و 7.4 مليون في قسنطينة. هذه أسعار مطلوبة قابلة للتفاوض غالبا، يُضاف إليها 7 إلى 10% مصاريف.
كيف تقرأ هذه الأسعار
قبل الأرقام، ثلاث ملاحظات. أولا، هذه أسعار مطلوبة في الإعلانات وليست أسعار بيع موقعة لدى الموثق. التفاوض يخفض الفاتورة غالبا ببضعة بالمائة، وأحيانا أكثر لعقار معروض منذ مدة.
ثانيا، نستعمل الوسيط، أي السعر الذي يقع فوقه نصف الإعلانات. وهو أكثر مقاومة من المتوسط للإعلانات الشاذة.
ثالثا، ترتبط الموثوقية بعدد الإعلانات. وهران والعاصمة تعتمدان على مئات العروض، أما الطارف أو بسكرة فعلى عشرين إعلانا تقريبا. هذه الأرقام تعطي اتجاها لا حقيقة مطلقة. والولايات الغائبة عن الجدول ليس لها ما يكفي من الإعلانات.
وللتحقق، قارنّاها بمسوح أخرى نُشرت هذه السنة تضع العاصمة بين 180 000 و 220 000 دج/م² وقسنطينة بين 90 000 و 110 000 دج/م²، وهو ما يتطابق. أما وهران فتتراوح التقديرات بين 120 000 وأكثر من 165 000 دج/م² حسب المصدر ونسبة السكنات الجديدة.
سعر المتر المربع حسب الولاية
| الولاية | السعر الوسيط للمتر المربع | F3 بـ 80 م² (تقدير) | الإيجار الوسيط شهريا |
|---|---|---|---|
| الجزائر | 207 547 دج | 16,6 مليون دج | 70 000 دج |
| مستغانم | 168 000 دج | 13,4 مليون دج | – |
| وهران | 166 666 دج | 13,3 مليون دج | 80 000 دج |
| تيبازة | 154 761 دج | 12,4 مليون دج | 57 500 دج |
| بجاية | 154 195 دج | 12,3 مليون دج | 28 000 دج |
| البليدة | 145 833 دج | 11,7 مليون دج | 60 000 دج |
| عنابة | 142 076 دج | 11,4 مليون دج | 42 000 دج |
| بومرداس | 128 285 دج | 10,3 مليون دج | 30 000 دج |
| سطيف | 121 428 دج | 9,7 مليون دج | 65 000 دج |
| تيزي وزو | 111 320 دج | 8,9 مليون دج | 24 000 دج |
| تلمسان | 107 594 دج | 8,6 مليون دج | 65 000 دج |
| قسنطينة | 93 103 دج | 7,4 مليون دج | 26 000 دج |
| سيدي بلعباس | 89 855 دج | 7,2 مليون دج | 45 000 دج |
| بسكرة | 86 666 دج | 6,9 مليون دج | – |
| جيجل | 78 571 دج | 6,3 مليون دج | – |
| الطارف | 69 444 دج | 5,6 مليون دج | – |
مسح 11 نوفمبر 2026، أسعار مطلوبة للشقق، الولايات التي تضم عشرين إعلانا على الأقل.
الملاحظة الأولى: الساحل يهيمن. الولايات الثماني الأغلى كلها ساحلية أو محاذية للعاصمة. والثانية: الداخل والشرق أكثر ملاءمة بكثير، مع قسنطينة تحت 100 000 دج/م² رغم كونها ثالث مدينة في البلاد.
العاصمة بلدية ببلدية
العاصمة ليست سوقا واحدة بل عدة أسواق. المرتفعات، وعلى رأسها حيدرة، تتجاوز المعدل بكثير، بينما يبقى الشرق والضواحي أقل سعرا.
| البلدية | السعر الوسيط للمتر المربع |
|---|---|
| حيدرة | 380 100 دج |
| الشراقة | 280 000 دج |
| بئر مراد رايس | 277 800 دج |
| القبة | 276 800 دج |
| العاشور | 251 100 دج |
| الجزائر الوسطى | 242 700 دج |
| دالي إبراهيم | 234 400 دج |
| بئر خادم | 224 000 دج |
| أولاد فايت | 220 000 دج |
| باب الزوار | 211 100 دج |
| جسر قسنطينة | 207 900 دج |
| السويدانية | 205 900 دج |
| برج البحري | 203 600 دج |
| الدرارية | 191 700 دج |
| بابا حسن | 189 300 دج |
في حيدرة يتجاوز سعر F3 بـ 80 م² الـ 30 مليون دج، وفي الدرارية أو بابا حسن يدور نفس المسكن حول 15 مليونا. وبلديات الشرق مثل برج الكيفان والدار البيضاء والرغاية، القليلة الحضور في المسوح، تعرض عادة أسعارا أقل، مقابل تنقلات أطول.
وفي الإيجار، يضع مسح لـ 500 إعلان نُشر هذه السنة الإيجار الوسيط المطلوب في حدود 60 000 دج لـ F2 و 97 500 دج لـ F3 على مستوى الولاية، مع فروق كبيرة: نحو 220 000 دج في حيدرة، و 65 000 دج في الدار البيضاء، و 60 000 دج في الدرارية. التفاصيل في مقالنا كراء شقة في العاصمة.
وهران والغرب
وهران هي السوق الأنشط من حيث عدد الإعلانات. السعر الوسيط فيها قرابة 166 700 دج/م²، مع فروق محدودة بين البلديات: نحو 172 000 دج في وهران نفسها، 171 600 دج في مسرغين، 170 000 دج في بئر الجير، ثم 149 500 دج في سيدي الشحمي، 144 000 دج في الكرمة، 143 700 دج في السانيا و 135 700 دج في عين الترك. والإيجار الوسيط، قرابة 80 000 دج، يفوق حتى مثيله في العاصمة في هذا المسح.
وتفاجئ مستغانم بـ 168 000 دج/م² على عينة أصغر، غالبا بسبب برامج جديدة على البحر. أما تلمسان (107 600 دج) وسيدي بلعباس (89 900 دج) فأكثر ملاءمة. وللمقارنة، عرضت ENPI سكنات جاهزة في مغنية بنحو 101 400 دج للمتر المربع، أي F3 بنحو 70 م² بأكثر بقليل من 7 ملايين دج. التفاصيل في مقالنا عن 172 سكنا لـ ENPI في مغنية.
قسنطينة وعنابة والشرق
الشرق متباين. عنابة في مرتبة مرتفعة بنحو 142 100 دج/م²، وأسعار ENPI الرسمية في الهضبة الوردية تؤكد ذلك: نحو 141 700 دج/م² لـ F3 و 163 500 دج لـ F4، كما في مقالنا عن 72 سكنا لـ ENPI في عنابة.
أما قسنطينة فتبقى تحت 100 000 دج/م² في سوق القديم. والمدينة الجديدة علي منجلي تجذب جزءا من العرض نحو الأسفل، بسكنات حديثة كثيرة تعود إلى السوق. ومع ذلك يوجد الراقي: تعرض ENPI هناك فيلات بين 41.5 و 51.8 مليون دج.
سطيف (121 400 دج/م²) تستفيد من حيويتها الاقتصادية. وتغلق الطارف الترتيب بنحو 69 400 دج/م²، لكن هذا الرقم يخفي سوقا ساحلية خاصة: في القالة تبيع ENPI شققا مطلة على البحر بأكثر من 216 000 دج/م².
الوسط ومنطقة القبائل
حول العاصمة، تستفيد تيبازة (154 800 دج/م²) والبليدة (145 800 دج) من انتقال الطلب. وتبقى بومرداس بـ 128 300 دج أقل سعرا رغم قربها.
وتبرز بجاية بـ 154 200 دج/م²، مدفوعة بندرة العقار بين البحر والجبل، لكن إيجارها الوسيط لا يتجاوز 28 000 دج. وتيزي وزو بـ 111 300 دج تبقى أكثر ملاءمة، بإيجارات من الأدنى في الجدول.
الجديد والقديم والصيغ المدعمة
| الصيغة | سعر F3 | الشرط |
|---|---|---|
| عدل 3 (بيع بالإيجار) | 3 430 000 دج | دخل بين 24 000 دج و 6 أضعاف الأجر الأدنى، التسجيل مغلق |
| LPA (ترقوي مدعم) | مرجع 3 500 000 دج في المدن الكبرى، تُخصم منه إعانة 400 000 أو 700 000 دج | دخل حتى 6 أضعاف الأجر الأدنى |
| الترقوي الحر ENPI | من 7 إلى أكثر من 20 مليون دج حسب الولاية | دون شرط دخل |
| السوق الحرة، القديم | من 5.6 إلى 16.6 مليون دج حسب الولاية (80 م²) | دون شرط |
الفرق كبير: شقة F3 بصيغة عدل أو LPA تكلف ثلاثة إلى خمسة أضعاف أقل من مسكن مماثل في السوق الحرة بالعاصمة، وهذا ما يفسر الإقبال على هذه البرامج. مقارناتنا عدل 3 أم LPA والاجتماعي أم عدل تساعدك على معرفة ما يحق لك.
وبين الجديد والقديم يبقى الفرق معتدلا: تقدر مسوح هذه السنة أن القديم يوفر 10 إلى 30% حسب الحي وحالة العقار، مع ميزانية للأشغال وتحقق قانوني أدق.
الإيجار أم الشراء: ماذا تقول الأرقام
- العاصمة: F3 بـ 16.6 مليون دج يُؤجر بـ 70 000 دج شهريا، أي مردود خام بنحو 5% سنويا.
- وهران: 13.3 مليون مقابل 80 000 دج إيجار، أي قرابة 7%.
- عنابة: 11.4 مليون مقابل 42 000 دج، أي نحو 4.4%.
- سطيف: 9.7 مليون مقابل 65 000 دج، أي حوالي 8% على عينة محدودة.
هذه حسابات نظرية: فترات الشغور والمستحقات غير المدفوعة والأشغال والضرائب تخفض المردود الحقيقي. قواعد الضريبة في صفحتنا الضرائب على الإيجارات.
وبالنسبة للأسرة، مع أجر أدنى بـ 24 000 دج، يثقل إيجار وسيط من 60 000 إلى 100 000 دج بالعاصمة كثيرا. وهذا ما يدفع نحو الشراء بقرض قد يكون قسطه أقل من الإيجار.
ميزانيتك الحقيقية والتفاوض
السعر المعلن ليس السعر النهائي. يجب إضافة أتعاب الموثق وحقوق التسجيل والإشهار العقاري، أي 7 إلى 10% إضافية. لشقة بـ 15 مليون دج، هذا يعني بين مليون ومليون ونصف. التفاصيل في صفحة أتعاب الموثق.
- قارن السعر المطلوب للمتر المربع بوسيط البلدية. فارق يفوق 20% يجب أن يبرر: الطابق، الإطلالة، المصعد، المرآب، الحالة.
- انظر منذ متى يُعرض العقار، فالعرض القديم يترك هامشا أكبر.
- قدّر كلفة الأشغال قبل عرض السعر واعرضها على البائع.
- تحقق من الملف القانوني قبل مناقشة السعر: عقار بدون دفتر عقاري أو بعقد هش يساوي أقل. انظر دليلنا شراء منزل بعقد دون دفتر عقاري.
- إذا كنت ستقترض، احسب قدرتك على الاقتراض قبل الزيارات.
وأخيرا، احذر من التصريح بسعر أقل في العقد. لإدارة الضرائب قيم مرجعية حسب المناطق، والتصريح الناقص يعرّض للتصحيح الجبائي.
اقرأ أيضا
أسئلة شائعة
كم سعر المتر المربع في الجزائر؟
حسب مسح لـ 3 489 إعلانا لشقق بتاريخ 11 نوفمبر 2026، يبلغ السعر الوسيط المطلوب نحو 154 000 دج للمتر المربع وطنيا، مع فروق كبيرة بين الولايات.
ما هي أغلى ولاية؟
الجزائر العاصمة بنحو 207 500 دج للمتر المربع، وأكثر من 380 000 دج في حيدرة، تليها مستغانم ووهران.
كم يكلف F3 في العاصمة؟
لـ 80 م² حوالي 16.6 مليون دج في المتوسط، من 15 مليونا في الدرارية إلى أكثر من 30 مليونا في حيدرة، دون المصاريف.
أين العقار أقل سعرا؟
من بين الولايات الممثلة بشكل كاف؍، الطارف وجيجل وبسكرة وسيدي بلعباس وقسنطينة، بين 69 000 و 93 000 دج للمتر المربع.
ما هي المصاريف الإضافية؟
أتعاب الموثق وحقوق التسجيل والإشهار العقاري: احسب 7 إلى 10% من السعر.
هل هذه أسعار البيع الحقيقية؟
لا، هي أسعار مطلوبة في الإعلانات، والتفاوض يخفضها غالبا. وأرقام الولايات ذات الإعلانات القليلة تقريبية.
المصادر
مؤشر Lamacta لأسعار العقار (مسح 11 نوفمبر 2026، 3 489 إعلانا)؛ مسوح أسعار 2026 المنشورة من طرف J’achète en Algérie؛ مسح الإيجارات في العاصمة المنشور من طرف Algérie360؛ ENPI؛ عدل؛ البنك الوطني للإسكان.
