شراء مسكن قديم في الجزائر: الخطوات والتكاليف

آخر تحديث: 28 سبتمبر 2026

يظل شراء شقة أو منزل جاهز البناء من مالك خاص أسرع طريقة للحصول على مسكن عندما لا ينتظر المرء مشروعًا حكوميًّا. وهنا أيضًا تتركز المفاجآت غير السارة: عدم وجود سند ملكية، أو عقار مشترك، أو بيع بعقد خاص لا قيمة له، أو مسكن مدعوم يستحيل إعادة بيعه. يستعرض هذا الدليل خطوات شراء مسكن قديم في الجزائر بالترتيب، بدءًا من الزيارة الأولى وحتى تسليم دفتر الملكية، ويحيلك إلى صفحاتنا التفصيلية في كل مرحلة.

أدلتنا حول شراء مسكن

الأساسيات: يجب شراء المسكن القديم بالضرورة بموجب عقد موثق (المادة 324 مكرر 1 من القانون المدني)، ولا تصبح مالكًا له إلا بعد نشر العقد في السجل العقاري. وهناك قاعدة أخرى، منذ صدور قانون المالية لعام 2025: يجب دفع الثمن عن طريق شيك أو تحويل مصرفي، وليس نقدًا. قبل التوقيع على أي شيء، تأكد من صحة سند الملكية باسم البائع، ومن عدم وجود رهونات محتملة، وفي حالة العقار الموروث، تأكد من موافقة جميع الورثة.

ثلاث قواعد يجب معرفتها قبل كل شيء

القاعدة الأولى: تتم عملية بيع العقارات بموجب عقد موثق. تنص المادة 324 مكرر 1 من القانون المدني على وجوب اتباع الشكل الموثق تحت طائلة البطلان لأي نقل لملكية عقارية. ولا يكفي توقيع ورقة بين أفراد، حتى لو تم تصديقها في البلدية، لتصبح مالكًا للعقار.

القاعدة الثانية: لا تنتقل الملكية إلا بعد نشر العقد في السجل العقاري، وفقًا لما تنص عليه المادة 793 من القانون المدني. وفي حالة البيع المزدوج، يكون للعقد الأول الذي تم نشره الأسبقية.

القاعدة الثالثة، وهي الأحدث: منذ صدور قانون المالية لعام 2025، يجب دفع ثمن العقار عبر القنوات المصرفية، سواء بالشيك أو التحويل المصرفي. وقد تلقى الموثقون تعليمات في أبريل 2025 برفض العقود التي تُسدد قيمتها نقدًا.

مراحل عملية الشراء، بالترتيب

تحديد الميزانية، بما في ذلك المصاريف، والتحقق من القدرة على الاقتراض إذا لزم الأمر.
زيارة العقار، ثم طلب الوثائق من البائع قبل الدخول في أي مفاوضات جادة.
التحقق من سند الملكية والوضع القانوني للعقار.
توقيع عقد نية البيع لدى الموثق، إذا لزم الأمر.
الحصول على التمويل المصرفي.
التوقيع على عقد البيع والدفع عن طريق البنك.
انتظر نشر السجل واستلم سند الملكية باسمك.

تخطي الخطوة 3 لتوفير الوقت هو الخطأ الأكثر تكلفة. يقوم الموثق بالتحقق من العديد من الأمور، ولكنه لا يتحقق من حالة المبنى، أو الرسوم غير المسددة، أو الاتفاق بين الورثة.

التحقق من العقار والبائع

يبدأ كل شيء بسند الملكية. في البلديات المسجلة في السجل العقاري، يكون ذلك هو دفتر الملكية؛ أما في الأماكن الأخرى، فيكون عقدًا موثقًا ومنشورًا. يجب أن يكون الاسم الوارد فيه هو اسم البائع. إذا كان العقار موروثًا، فيجب على جميع الورثة التوقيع، ويجب أن يكون الإقرار الموثق بنقل الملكية قد نُشر.

ثم تأتي الالتزامات الملقاة على العقار، مثل الرهن أو الحجز، وتصاريح البناء، وشهادة المطابقة، وتأمين الكوارث الطبيعية (CAT-NAT)، وفي حالة المباني السكنية، مصاريف الملكية المشتركة. توجد القائمة الكاملة، مع توضيح مكان الحصول على كل وثيقة، في صفحتنا الخاصة بعمليات التحقق قبل الشراء.

الالتزام: عقد الوعود بالبيع والعربون

عندما يحتاج المشتري إلى وقت، غالبًا للحصول على قرضه، يوقع الطرفان أولاً على وعد بالبيع. وبالنسبة للعقار، يجب أن يُحرر هذا الوعد أيضًا من قبل كاتب عدل. منذ صدور قانون الميزانية لعام 2026، يخضع هذا العقد لرسوم تسجيل بنسبة 2,5٪، بينما يخضع العقد النهائي بدوره لضريبة بنسبة 2,5٪. الدفعة الأولية، المهل الزمنية، حق الانسحاب: كل ذلك موضح في صفحتنا الخاصة بعقد الوعد بالبيع.

تمويل الشراء

بالنسبة للمسكن الذي يتم شراؤه من فرد، تمول CNEP-Banque ما يصل إلى 100٪ من السعر على مدى 40 عامًا كحد أقصى، بمعدل فائدة يتراوح بين 5٪ و6,50٪. لا ينطبق معدل الفائدة المخفض بنسبة 1% أو 3% على هذا النوع من الشراء، الذي يخضع لمعدل الفائدة التقليدي. يوضح ملفنا الخاص بالقرض العقاري الشروط بالتفصيل، وتتيح صفحة «القدرة على الاقتراض» تقدير المبلغ المتاح.

نصيحة: لا توقع على أي تعهد دون الحصول على موافقة مبدئية على الأقل من البنك، أو دون وجود بند ينص على الإجراءات المتبعة في حالة رفض القرض.

التوقيع لدى الموثق

في يوم التوقيع، يقرأ الموثق العقد، ويتحقق من هوية الأطراف، ويضمن دفع الثمن عن طريق شيك أو تحويل مصرفي. ثم يتم تسجيل العقد لدى مصلحة الضرائب، ثم نشره في السجل العقاري. يتم وصف الإجراءات والوثائق والمواعيد في صفحتنا الخاصة بعقد البيع.

ملاحظة مهمة: لا تصرح بسعر أقل من السعر الفعلي. فقد قامت المديرية العامة للضرائب (DGI) بتحديث أسعارها المرجعية، ويسمح لها قانون المالية لعام 2026 بممارسة حق الشراء الأولي في غضون ثلاثة أشهر من التسجيل إذا رأت أن السعر المعلن منخفض جدًا.

الميزانية الإجمالية، شاملة المصاريف

يُضاف إلى سعر العقار، بالنسبة للمشتري، ضريبة نقل الملكية، أي 5٪ إجمالاً على عقد الشراء المبدئي وعقد البيع النهائي، وضريبة الإعلان العقاري بنسبة 1٪، وأتعاب الموثق وضريبة القيمة المضافة عليها، وفي حالة الحصول على قرض، فإنها تشمل سند الرهن العقاري والتأمين. وتقدم أدلةنا الخاصة بأتعاب الموثق والضرائب العقارية الحسابات التفصيلية.

بالنسبة لشقة بقيمة 8,000,000 دينار جزائري، يجب أن تحسب 400,000 دينار جزائري كرسوم نقل الملكية و80,000 دينار جزائري كضريبة السجل العقاري، قبل أتعاب الموثق. كما يجب أن تخصص مبلغًا إضافيًا للأعمال الإصلاحية: فالمساكن القديمة تتطلب ذلك في الغالب.

المساكن العامة المعروضة للبيع

تتعلق العديد من الإعلانات بمساكن AADL أو LPP أو LSP أو المساكن الاجتماعية. بعضها لا يمكن بيعه قانونياً بعد: فمسكن AADL، على سبيل المثال، لا يمكن التنازل عنه قبل نقل الملكية إلى المستفيد، كما توجد بنود تمنع التنازل في العديد من عقود المساكن المدعومة. «عمليات البيع» عن طريق التنازل أو التوكيل لا تحميك. كل شيء موضح في صفحتنا الخاصة بشراء مسكن من نوع AADL أو LPP أو مسكن اجتماعي.

بعد الشراء

بمجرد نشر عقد الملكية، احصل على نسختك، وفي المناطق المسجلة في السجل العقاري، احصل على دفتر الملكية باسمك. اشترك في تأمين الكوارث الطبيعية (CAT-NAT)، وهو إلزامي لكل مالك. قم بتحويل عقود الكهرباء والغاز والمياه، وأبلغ المدير إذا كان المبنى يضم مديرًا. واحتفظ بعناية بالعقد وفواتير أعمال الترميم: فهي ستُستخدم لحساب الزيادة في القيمة عند إعادة البيع.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن شراء مسكن دون اللجوء إلى كاتب عدل في الجزائر؟

لا. تنص المادة 324 مكرر 1 من القانون المدني على وجوب إبرام عقد موثق، أي من قبل كاتب عدل، وإلا اعتبرت أي صفقة بيع عقارية باطلة. ولا ينقل العقد الخاص الملكية.

هل يمكن دفع ثمن شقة نقدًا؟

لا. منذ صدور قانون المالية لعام 2025، يجب دفع ثمن شراء العقار عن طريق شيك أو تحويل مصرفي، ويرفض الموثقون العقود التي يتم سداد قيمتها نقدًا.

متى يصبح المرء مالكًا؟

عندما يتم نشر عقد البيع الموثق لدى مصلحة تسجيل الملكية العقارية، وفقًا للمادة 793 من القانون المدني.

ما هي التكاليف المترتبة على شراء مسكن قديم؟

حوالي 5% رسوم نقل الملكية، و1% رسوم تسجيل العقارات، وأتعاب الموثق مع ضريبة القيمة المضافة، وفي حالة الحصول على قرض، عقد الرهن العقاري والتأمين.

هل يمكن شراء مسكن AADL من فرد؟

فقط بعد نقل الملكية إلى المستفيد ورهناً بشروط عدم قابلية التنازل المنصوص عليها في عقد الملكية. ولا يحمي المشتري أي نقل للملكية عن طريق التنازل أو التوكيل قبل ذلك.

شراء مسكن قديم في الجزائر: الخطوات، والتحققات، والتكاليف