الشراء من مرقٍ عقاري: المستندات التي يجب طلبها قبل الدفع

آخر تحديث: 28 سبتمبر 2026

تتلخص القاعدة في جملة واحدة: لا تدفع أي مبلغ قبل الاطلاع على المستندات. لا دفعة مقدمة «لحجز الشقة»، ولا شيك حجز، ولا أي شيء. ويفرض القانون ذلك على المرقي العقاري، الذي لا يحق له المطالبة بأي دفعة أو قبولها قبل توقيع عقد البيع على المخططات أو عقد الحجز. يبقى أن نعرف ما هي المستندات التي يجب طلبها، وأين يمكن التحقق منها، وما الذي يجب الانتباه إليه فيها. هذا هو الغرض من قائمة المراجعة هذه، التي صُممت للمشتري الذي ليس خبيراً قانونياً ولا مهندساً. وهي جزء من دليلنا للتطوير العقاري في الجزائر.

قائمة المراجعة في شكل جدول

فيما يلي المستندات التي يجب تجميعها، مرتبة حسب ترتيب التحقق منها. وتشرح الأقسام التالية كل منها.

وثائق المرقي العقاري

نبدأ بالشخص قبل المبنى. البائع الذي لا يستطيع إثبات أنه مخول لممارسة نشاطه لا يستحق أن ننظر في مشروعه.

الترخيص أولاً. منذ عام 2019، يصدر الترخيص عن الوالي. تحقق من تطابق الأسماء: فالترخيص الصادر لشركة أخرى، أو باسم مدير سابق، لا يغطي البائع الحالي، لأن أي تغيير في المدير أو الاسم التجاري يجعله لاغياً. تتناول صفحتنا الخاصة بترخيص المرقي العقاري هذه النقطة بالتفصيل.

يأتي بعد ذلك التسجيل في السجل الوطني والانضمام إلى صندوق الضمان. لا داعي للاعتماد على كلام المرقي العقاري: ينشر موقع FGCMPI قائمة بالمرقين العقاريين المسجلين والمنتسبين. واختتم الأمر بمستخرج من السجل التجاري، الذي يجب أن يذكر نشاط الترقية العقارية.

مستندات قطعة الأرض

تبدأ الكثير من قصص المشاريع المتعثرة بقطعة أرض لم يكن المرقي العقاري مالكًا حقيقيًا لها. أرض مشاع، أو مجرد وعد بالبيع، أو امتياز متنازع عليه: الحالات متنوعة. كما أن القانون يفرض أن يذكر العقد مصدر ملكية الأرض ورقم سند الملكية، إن وجد.

لذا، اطلبوا صك الملكية المنشور أو دفتر السجل العقاري. وإذا كان المرقي العقاري يبني على أرض تابعة لطرف ثالث، في إطار شراكة مع المالك، فاطلبوا العقد الذي يربط بينهما. كما أن زيارة مكتب السجل العقاري تتيح معرفة ما إذا كانت الأرض مرهونة برهن عقاري. الرهن العقاري ليس بالضرورة مشكلة في حد ذاته، ولكن يجب أن يكون معروفًا وموضحًا ومعالجًا في العقد. بالنسبة للأرض التي لا تزال في حالة ملكية مشتركة، اقرأ صفحتنا حول إنهاء الملكية المشتركة: ستدرك بسرعة لماذا يُعد ذلك إشارة تحذيرية.

تصاريح التخطيط العمراني

رخصة البناء هي الوثيقة الأساسية. يجب أن يرد تاريخها ورقمها في العقد، وعلى لافتة موقع البناء. لكن ما يهم هو محتواه: عدد الطوابق، وعدد الوحدات السكنية، ومساحة الأرض المخصصة للمشروع. إذا أعلن الكتيب التسويقي عن عشرة طوابق بينما يصرح الترخيص بثمانية طوابق فقط، فإن الطابقين الأخيرين يعتبران غير قانونيين، وبالتالي فإن الشقق التي قد تُعرض عليك تكون غير قانونية أيضًا.

ووفقًا للمشروع، يجب أن يتضمن العقد أيضًا مراجع رخصة تقسيم الأراضي وشهادة التخطيط والمرافق. تتيح الدوائر الفنية في البلدية التأكد من وجود الترخيص فعليًّا ومن مطابقته لما يتم بناؤه. وهناك مؤشر آخر ينص عليه القانون: قبل طرح الوحدات للبيع، يجب على المرقي العقاري عرض المعلومات المتعلقة بمشروعه في الأماكن المخصصة للإعلانات في البلدية.

العقد ومرفقاته

يخضع أي شراء لمسكن قيد الإنشاء لعقد موثق لدى الموثق: إما عقد حجز، أو عقد بيع على المخططات. باستثناء عقود الحجز، يجب أن يتخذ أي عقد يلزم بالدفع قبل الانتهاء من البناء شكل عقد بيع على المخططات، وإلا كان باطلاً. يتم شرح الفروق بين الاثنين على صفحتنا الخاصة بالبيع على المخططات (VSP).

في مسودة العقد، تأكد من تضمين ما يلي:

• مصدر ملكية الأرض وسند الملكية إن وجد؛
• تاريخ ورقم رخصة البناء، ومراجع رخصة تقسيم الأراضي إن وجدت؛
• السعر، وتفاصيله، وجدول السداد المرتبط بتقدم الأعمال، وإلا فإن العقد باطل؛
• ما إذا كان السعر قابلاً للمراجعة أم لا، وصيغة المراجعة في حالة قابليته للمراجعة؛
• صيغة حساب غرامة التأخير؛
• شهادة ضمان من صندوق FGCMPI الخاصة بالمشروع، مرفقة بالعقد.

يُرفق بالعقد وثيقتان. الوصف الفني، المرفق أو المودع لدى الموثق، يحدد ما تشتريه فعليًّا: المساحات، وأغطية الأرضيات، والأعمال الخشبية، والمعدات. ونموذج لائحة الملكية المشتركة، الذي يجب على المطور تسليمه لكل مشترٍ عند التوقيع.

الوثائق عند التسليم

لا يتوقف التحقق عند التوقيع. في حالة البيع على المخططات، لا يمكن استلام العقار إلا بعد إصدار شهادة المطابقة. اطلب الاطلاع عليها: فبدونها، قد تتعطل التوصيلات النهائية وتسوية سند الملكية لفترة طويلة.

يُعد محضر تسليم المفاتيح في حضور الطرفين لدى نفس الموثق. هذا هو الوقت المناسب لتدوين كل عيب مرئي. لا يُستحق دفع الرصيد البالغ 5٪ من السعر إلا في هذه المرحلة، وتُحتسب عليه أي غرامات تأخير محتملة. في حالة عقد الحجز، يجب توقيع عقد البيع النهائي في موعد أقصاه ثلاثة أشهر بعد الاستلام المؤقت.

كيف تنظم أمورك دون أن تستغرق أسابيع

من الناحية العملية، تكفي خطوتان أو ثلاث خطوات. اطلب من المرقي العقاري ملفاً كاملاً مكتوباً، مع نسخ من كل مستند؛ فرد فعله يعد اختباراً بحد ذاته. ثم سلّم الملف إلى الموثق الذي اخترته، واطلب منه التحقق من قطعة الأرض لدى مصلحة تسجيل الأراضي. وأخيرًا، توجه إلى مصلحة التخطيط العمراني (APC) للحصول على الترخيص، وإلى موقع البناء للمقارنة.

ليس من النادر أن يضغط البائع على المشتري بقوله: «لم يتبق سوى شقتين»، أو «السعر سيرتفع الأسبوع المقبل». المشروع الجاد يتحمل بضعة أيام من التحقق. أما المشروع الذي لا يتحمل ذلك، فهو ليس مشروعًا جيدًا. لمعرفة المزيد من إشارات التحذير، راجع صفحتنا حول المطورين المزيفين.

الأسئلة الشائعة حول المستندات التي يجب التحقق منها

ما هي الوثيقة الأهم التي يجب طلبها؟

ليس هناك وثيقة واحدة فقط، بل ثلاث وثائق حاسمة: ترخيص المرقي العقاري، وشهادة ضمان FGCMPI للمشروع، ورخصة البناء.

هل يمكن دفع دفعة مقدمة لحجز شقة؟

لا يجوز ذلك قبل توقيع عقد الحجز أو عقد البيع على المخططات لدى الموثق. يحظر القانون على المرقي العقاري قبول أي دفعة قبل ذلك.

أين يمكن التحقق من أن الأرض مملوكة للمطور العقاري؟

في مكتب تسجيل الأراضي، من خلال سند الملكية أو دفتر الملكية. يمكن لموثقك أن يتولى ذلك.

كيف يمكن التأكد من صحة رخصة البناء؟

من خلال الاستعانة بالدوائر الفنية في المجلس الشعبي البلدي أو إدارة التخطيط العمراني، ومقارنة رقمه برقم اللوحة الموجودة في موقع البناء ورقم العقد.

هل لائحة الملكية المشتركة إلزامية؟

نعم. يجب على المرقي العقاري صياغته وتسليم نسخة منه إلى كل مشترٍ عند توقيع عقد البيع على المخططات.

هل يلزم الحصول على شهادة المطابقة لاستلام المفاتيح؟

في حالة البيع على المخططات، نعم: لا يمكن استلام العقار إلا بعد إصدارها.

المصادر

• القانون رقم 11-04 المؤرخ 17 فبراير 2011، الجريدة الرسمية رقم 14 (PDF)
• المرسوم التنفيذي رقم 13-431 المؤرخ 18 ديسمبر 2013
• FGCMPI: الموقع الرسمي وقائمة المرقين العقاريين
• وزارة السكن: المرقي العقاري