تأجير العقارات في الجزائر: استئجار مسكن أو عرضه للتأجير

آخر تحديث:

في الجزائر، غالبًا ما يكون الاستئجار خيارًا لا مفر منه: سواء في انتظار الحصول على سكن من برنامج AADL، أو بعد النقل الوظيفي، أو بالنسبة للمالك الذي يرغب في تحقيق عائد مالي من شقة شاغرة. منذ صدور القانون رقم 07-05 المؤرخ 13 مايو 2007، أصبحت القواعد واضحة على الورق: عقد إيجار مكتوب، مدة محددة، إيجار حر. لكن في الواقع، لا تزال العديد من عمليات الإيجار تتم دون عقد قانوني، ودون إقرار ضريبي، مع دفع إيجار سنة مقدماً. يقدم هذا الدليل لمحة عامة عن الإيجار العقاري في الجزائر، من جانب المستأجر والمالك على حد سواء.

النقاط الأساسية: منذ صدور القانون رقم 07-05 المؤرخ 13 مايو 2007، يجب أن يكون عقد إيجار المسكن مكتوبًا وذو تاريخ محدد، وإلا فإنه باطل. ويُبرم العقد لمدة محددة، دون حق في التجديد، ويتم التفاوض على الإيجار بحرية. الدفع المسبق لمدة ستة أشهر أم سنة؟ إنها ممارسة شائعة، وليست التزامًا قانونيًا. أما المالك، فيجب عليه تسجيل عقد الإيجار (رسوم ثابتة قدرها 1500 دينار جزائري)، وحيازة شهادة CAT-NAT، ودفع ضريبة الدخل العام (IRG) بنسبة 7% على الإيجارات.

ما ينص عليه القانون منذ عام 2007

يخضع عقد إيجار المسكن لأحكام القانون المدني، المواد 467 وما يليها، بصيغتها الناشئة عن القانون رقم 07-05 المؤرخ 13 مايو 2007. وقد أغلقت هذه الإصلاحات صفحة النظام القديم، الذي كان يسمح للمستأجر بالبقاء في العقار إلى أجل غير مسمى. أما الآن، فيُبرم عقد الإيجار لمدة محددة وينتهي عند انتهاء تلك المدة، دون حق في التجديد.

الإيجار حر. ولا يُفرض أي جدول أسعار عام على المساكن الخاصة: يتم التفاوض عليه بين الطرفين، وفقاً للسوق المحلي. أما المساكن العامة المؤجرة التي تديرها OPGI، فتخضع لقواعدها الخاصة.

عقد إيجار مكتوب، بتاريخ محدد

تنص المادة 467 مكرر من القانون المدني على وجوب إبرام عقد الإيجار كتابةً وأن يكون له تاريخ محدد، وإلا كان باطلاً. ويُعرّض الاتفاق الشفهي أو المستند الذي لا يحمل تاريخاً محدداً الطرفين للمخاطر: فسيجد المالك صعوبة في إثبات انتهاء عقد الإيجار، وسيجد المستأجر صعوبة في إثبات حقوقه.

هناك خياران متاحان. عقد الإيجار الخاص، الموقع بين الطرفين، يكتسب تاريخًا محددًا من خلال تسجيله لدى مصلحة الضرائب؛ ووفقًا للدليل الضريبي الصادر عن المديرية العامة للضرائب (DGI)، يخضع عقد إيجار المسكن لرسوم ثابتة قدرها 1500 دينار جزائري ويجب تسجيله خلال الشهر الذي يتم فيه التوقيع عليه. أما عقد الإيجار الموثق لدى الموثق فهو أكثر تكلفة، لكنه يعتبر سنداً قابلاً للتنفيذ، مما يسرع الإجراءات في حالة عدم سداد المستحقات. وترد تفاصيل البنود التي يجب تضمينها في صفحتنا الخاصة بعقد الإيجار.

الإيجار، الدفعة المسبقة، والضمان

السمة البارزة للسوق الجزائري هي الدفعة المسبقة. يطالب العديد من الملاك بدفع إيجار ستة أشهر أو سنة مقدماً، بالإضافة إلى وديعة. وهذه ممارسة يتم التفاوض عليها بين الطرفين، وليست التزاماً قانونياً: فالمستأجر الميسور الحال الذي يقدم كشوف رواتب يمكنه غالباً الحصول على دفع ربع سنوي أو شهري.

مهما كان الترتيب، احرص على تدوينه في عقد الإيجار: مبلغ الإيجار، وتواتر الدفع، والمبلغ المدفوع مقدمًا، ومبلغ الضمان، وشروط استرداده. وادفع عن طريق التحويل المصرفي أو الشيك بدلاً من النقد، للاحتفاظ بسجل.

من جانب المستأجر: ما يجب التحقق منه

قبل دفع أي مبلغ، اطلب الاطلاع على سند ملكية المالك، أو تفويضًا كتابيًا إذا كان الأمر يتعلق بوسيط. تتمثل إحدى الحيل الشائعة في تحصيل عدة دفعات مقدمة مقابل نفس المسكن، الذي لا يكون دائمًا مملوكًا للشخص الذي يقوم بعرضه.

احذر أيضًا من المساكن العامة المعروضة للإيجار. لا يجوز إعادة تأجير شقة AADL المعروضة بنظام الإيجار المنتهي بالتمليك أو مسكن اجتماعي تابع لـ OPGI: فإذا علمت الجهة المعنية بذلك، فقد تضطر إلى مغادرة المسكن بين عشية وضحاها. انظر صفحتنا «استئجار مسكن AADL أو مسكن اجتماعي».

أخيرًا، قم بإعداد محضر جرد مكتوب ومؤرخ، مصحوبًا بصور، عند الانتقال إلى المسكن. فهذا المحضر هو الذي سيحمي مبلغ التأمين الخاص بك عند مغادرتك.

من جانب المالك: الالتزامات والضرائب

يجب على المالك تسليم المسكن في حالة جيدة، والقيام بالإصلاحات الكبرى، وضمان الاستمتاع الهادئ للمسكن للمستأجر. كما يجب أن يكون مؤمّنًا ضد الكوارث الطبيعية: حيث تشترط المرسوم رقم 03-12 الحصول على شهادة CAT-NAT لأي عملية تأجير عقار.

من الناحية الضريبية، تخضع إيجارات المساكن لضريبة الدخل العام (IRG) بمعدل 7٪، ويجب الإبلاغ عنها خلال العشرين يومًا الأولى من الشهر الذي يلي استلامها. كما أن ترك المسكن شاغراً لم يعد أمراً محايداً: فقد رفع قانون الميزانية لعام 2025 المعدل المُزيّد للضريبة العقارية على المساكن الثانوية غير المأهولة إلى 10%. وتجدون تفاصيل كل ذلك في صفحتنا الخاصة بالضرائب على إيرادات الإيجار.

متى وكيف ينتهي عقد الإيجار

ينتهي عقد الإيجار في التاريخ المحدد، دون الحاجة إلى إخطار من المالك. ويجوز للمستأجر مغادرة العقار قبل ذلك، لأسباب عائلية أو مهنية، بشرط إخطار مسبق مدته شهران يتم تسليمه عن طريق وثيقة خارج نطاق القضاء، وفقًا للمادة 469 مكرر 1 من القانون المدني. وفي حالة وفاة المستأجر، يستمر عقد الإيجار حتى انتهاء مدته.

وماذا لو لم يغادر المستأجر أو توقف عن الدفع؟ لا يجوز للمالك أن يأخذ القانون بيده، بتغيير الأقفال أو قطع المياه. بل يجب عليه اللجوء إلى محضر قضائي والقاضي. وتجدون شرحًا للإجراءات الواجب اتباعها في صفحتنا الخاصة بانتهاء عقد الإيجار والإخلاء.

حالات الإيجار الخاصة

هناك حالتان تخضعان لقواعد محددة. أولاً، الإيجار قصير الأجل: في الصيف على الساحل أو للزوار العابرين، والذي يخضع لأحكام الإقامة لدى السكان المحليين. ثم الإيجار للأجانب: تنص المادة 29 من القانون رقم 08-11 على أن أي شخص يستضيف أجنبيًا ملزم بالإبلاغ عن ذلك في غضون 24 ساعة إلى مركز الشرطة أو فرقة الدرك أو، في حالة عدم توفرهما، إلى البلدية. انظر صفحتنا الخاصة بالتأجير الموسمي.

الأسئلة الشائعة

هل يجب أن يكون عقد الإيجار مكتوبًا في الجزائر؟

نعم. تنص المادة 467 مكرر من القانون المدني على وجوب أن يكون عقد الإيجار مكتوبًا وذو تاريخ مؤكد، وإلا كان باطلاً. ويُعتبر التسجيل لدى مصلحة الضرائب أو التوثيق لدى الموثق بمثابة تاريخ مؤكد.

هل هناك حد أقصى للإيجار؟

لا، ففيما يتعلق بالمساكن الخاصة، يتم تحديد الإيجار بحرية بين المالك والمستأجر.

هل يجوز للمالك أن يطلب دفع إيجار سنة مقدماً؟

هذه ممارسة شائعة جدًا، يتم التفاوض عليها بين الطرفين. ويجب أن تُدرج في عقد الإيجار، مع مبلغ التأمين وشروط استرداده.

ما هي مدة الإشعار المسبق المطلوبة لإنهاء عقد إيجار مسكن؟

يجوز للمستأجر إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته لأسباب عائلية أو مهنية، بشروط إشعار مسبق مدته شهران يتم إخطاره بواسطة وثيقة خارج نطاق القضاء (المادة 469 مكرر 1 من القانون المدني).

ما هو معدل الضريبة على الإيجارات؟

تخضع إيجارات المساكن لضريبة الدخل العام (IRG) بمعدل 7٪، ويتم الإقرار عنها في النموذج G رقم 51 خلال العشرين يومًا الأولى من الشهر التالي لتلقيها.

المصادر

اترك تعليقًا

يرجى إدخال تعليقك!
يرجى إدخال اسمك هنا