En Algérie, la location est souvent un passage obligé : en attendant un logement AADL, après une mutation professionnelle, ou pour un propriétaire qui veut rentabiliser un appartement vide. Depuis la loi n° 07-05 du 13 mai 2007, les règles sont claires sur le papier : bail écrit, durée déterminée, loyer libre. Dans la pratique, beaucoup de locations se font encore sans contrat en règle, sans déclaration fiscale et avec un an de loyer payé d’avance. Ce guide fait le point sur la location immobilière en Algérie, côté locataire comme côté propriétaire.
Ce que dit la loi depuis 2007
Le bail d’habitation relève du code civil, articles 467 et suivants, dans leur rédaction issue de la loi n° 07-05 du 13 mai 2007. Cette réforme a tourné la page de l’ancien système, où un locataire pouvait rester indéfiniment dans les lieux. Désormais, le bail est conclu pour une durée déterminée et prend fin à son terme, sans droit au renouvellement.
Le loyer est libre. Aucun barème public ne s’impose aux logements privés : il se négocie entre les parties, selon le marché local. Les logements publics locatifs gérés par les OPGI suivent, eux, leurs propres règles.
Un bail écrit, avec date certaine
L’article 467 bis du code civil exige que le bail soit établi par écrit et ait une date certaine, à peine de nullité. Un accord oral ou un papier sans date certaine expose les deux parties : le propriétaire aura du mal à faire valoir la fin du bail, le locataire à prouver ses droits.
Deux options existent. Le bail sous seing privé, signé entre les parties, acquiert date certaine par son enregistrement aux impôts ; selon le guide fiscal de la DGI, un bail d’habitation supporte un droit fixe de 1 500 DA et doit être enregistré dans le mois de sa signature. Le bail notarié coûte plus cher, mais il vaut titre exécutoire, ce qui accélère les choses en cas d’impayés. Les clauses à prévoir sont détaillées dans notre page sur le contrat de bail.
Loyer, avance et caution
La grande particularité du marché algérien, c’est l’avance. Beaucoup de propriétaires exigent six mois ou un an de loyer d’avance, en plus d’une caution. C’est une pratique négociée entre les parties, pas une obligation légale : un locataire solvable avec des fiches de paie peut souvent obtenir un paiement trimestriel ou mensuel.
Quel que soit l’arrangement, faites-le écrire dans le bail : montant du loyer, périodicité, somme versée d’avance, montant de la caution et conditions de restitution. Et payez par virement ou chèque plutôt qu’en liquide, pour garder une trace.
Côté locataire : ce qu’il faut vérifier
Avant de verser quoi que ce soit, demandez à voir le titre de propriété du bailleur, ou un mandat écrit s’il s’agit d’un intermédiaire. Une arnaque courante consiste à encaisser plusieurs avances pour un même logement, qui n’appartient d’ailleurs pas toujours à celui qui le fait visiter.
Méfiez-vous aussi des logements publics proposés à la location. Un appartement AADL en location-vente ou un logement social OPGI ne peut pas être sous-loué : si l’organisme l’apprend, vous risquez de devoir partir du jour au lendemain. Voir notre page louer un logement AADL ou social.
Enfin, faites un état des lieux écrit et daté, avec photos, à l’entrée. C’est lui qui protégera votre caution à la sortie.
Côté propriétaire : obligations et impôts
Le bailleur doit livrer un logement en bon état, assurer les grosses réparations et garantir au locataire une jouissance paisible. Il doit aussi être assuré contre les catastrophes naturelles : l’ordonnance 03-12 exige l’attestation CAT-NAT pour toute location d’un bien immobilier.
Côté fiscal, les loyers d’habitation sont soumis à l’IRG au taux de 7 %, à déclarer dans les vingt premiers jours du mois qui suit leur encaissement. Et laisser un logement vide n’est plus neutre : la loi de finances 2025 a porté à 10 % le taux majoré de taxe foncière sur les résidences secondaires non occupées. Tout est détaillé dans notre page sur les impôts sur les revenus locatifs.
Quand et comment le bail prend fin
Le bail prend fin à la date prévue, sans que le propriétaire ait à donner congé. Le locataire peut partir avant, pour une raison familiale ou professionnelle, avec un préavis de deux mois signifié par acte extrajudiciaire, selon l’article 469 bis 1 du code civil. En cas de décès du locataire, le bail continue jusqu’à son terme.
Et si le locataire ne part pas ou ne paie plus ? Le propriétaire ne peut pas se faire justice lui-même, en changeant les serrures ou en coupant l’eau. Il doit passer par un huissier et le juge. La marche à suivre est expliquée dans notre page sur la fin de bail et l’expulsion.
Locations particulières
Deux situations obéissent à des règles spécifiques. La location de courte durée, d’abord : l’été sur le littoral ou pour des visiteurs de passage, encadrée par le dispositif de l’hébergement chez l’habitant. La location à un étranger, ensuite : l’article 29 de la loi n° 08-11 oblige toute personne qui héberge un étranger à le déclarer dans les 24 heures au commissariat, à la brigade de gendarmerie ou à défaut à la commune. Voir notre page sur la location saisonnière.
Questions fréquentes
Un bail de location doit-il être écrit en Algérie ?
Oui. L’article 467 bis du code civil exige un bail écrit ayant date certaine, à peine de nullité. L’enregistrement aux impôts ou la forme notariée lui donnent cette date certaine.
Le loyer est-il plafonné ?
Non, pour les logements privés le loyer est librement fixé entre le propriétaire et le locataire.
Le propriétaire peut-il exiger un an de loyer d’avance ?
C’est une pratique très répandue, négociée entre les parties. Elle doit être inscrite dans le bail, avec le montant de la caution et ses conditions de restitution.
Quel préavis pour quitter un logement loué ?
Le locataire peut mettre fin au bail avant son terme pour une raison familiale ou professionnelle, avec un préavis de deux mois signifié par acte extrajudiciaire (article 469 bis 1 du code civil).
Combien d’impôt sur les loyers ?
Les loyers d’un logement d’habitation sont soumis à l’IRG au taux de 7 %, déclaré sur le formulaire G n° 51 dans les vingt premiers jours du mois suivant leur encaissement.
Sources
- Journal officiel (JORADP) : loi n° 07-05 du 13 mai 2007 modifiant le code civil ; loi n° 08-11 du 25 juin 2008 ; ordonnance n° 03-12 ; loi de finances pour 2025
- Legal Doctrine : le contrat de bail en Algérie
- Ministère des Finances : communiqué relatif à l’IRG revenus fonciers
- Direction générale des impôts : guide fiscal de l’enregistrement (baux)
- Grant Thornton : principales mesures de la loi de finances 2025 (taxe foncière sur logements vacants)
- Journal officiel n° 36 de 2008 : loi n° 08-11, articles 29 et 38
