Acheter, vendre ou louer un logement en Algérie, c’est aussi payer une série de taxes que peu de gens savent additionner avant de signer. La loi de finances pour 2026, en vigueur depuis le 1er janvier, en a modifié plusieurs : les promesses de vente sont désormais taxées à 2,5 %, le calcul de la plus-value change quand le prix d’achat est inconnu, et le droit de préemption du fisc est réaménagé. Tour d’horizon des taxes immobilières, de l’achat à la revente.
Les taxes selon les étapes
Pour s’y retrouver, le plus simple est de suivre la vie d’un bien. À l’achat, l’acquéreur paie des droits d’enregistrement, une taxe de publicité foncière et les honoraires du notaire. Tant qu’il garde le logement, le propriétaire doit la taxe foncière et, s’il le loue, un impôt sur les loyers. Le jour où il revend, c’est la plus-value qui est taxée, cette fois chez le vendeur.
Le détail des honoraires et un exemple complet de calcul figurent dans notre guide des frais de notaire en Algérie. Ici, on se concentre sur la partie fiscale.
Promesse de vente : 2,5 % dès la signature
C’est la mesure la plus commentée de la loi de finances 2026. Le nouvel article 252 du code de l’enregistrement soumet les actes portant promesse de vente d’immeubles et de droits immobiliers à un droit de 2,5 %. L’acte qui concrétise ensuite la vente est lui aussi taxé à 2,5 %. Si la promesse est résiliée, un droit fixe de 5 000 DA s’applique.
Au total, promesse plus vente définitive, on arrive donc à 5 %, le niveau habituel du droit de mutation. La différence tient au calendrier : la moitié est versée dès la promesse. Et d’après les analyses publiées sur le texte, si la vente ne se fait pas, ce premier paiement reste acquis au Trésor.
Concrètement, avant de signer une promesse chez le notaire, vérifiez que le financement est bien bouclé et que les documents du bien sont en règle. Une promesse abandonnée coûte désormais de l’argent.
À l’achat : droits d’enregistrement et publicité foncière
Lors d’une vente classique, l’acte notarié supporte un droit de mutation à titre onéreux de 5 % et une taxe de publicité foncière de 1 %. Ces montants sont calculés sur le prix déclaré et versés au Trésor par l’intermédiaire du notaire. Dans l’usage algérien, c’est presque toujours l’acheteur qui les paie, mais rien n’interdit aux parties d’en convenir autrement.
Sur un appartement vendu 8 000 000 DA sans promesse préalable, cela représente 400 000 DA de droit de mutation et 80 000 DA de publicité foncière, avant les honoraires du notaire et leur TVA. Mieux vaut l’avoir en tête au moment de négocier le prix.
Attention à la tentation de sous-déclarer. L’administration peut contrôler la valeur vénale et, comme on le verra plus bas, racheter le bien au prix déclaré.
À la revente : l’impôt sur la plus-value
Un particulier qui revend un immeuble bâti ou non bâti avec un gain paie l’impôt sur le revenu global (IRG) sur cette plus-value. Selon les précisions de la Direction générale des impôts (DGI) publiées après la loi de finances 2021, le taux est de 15 % libératoire pour les résidents et de 20 % pour les non-résidents.
La durée de détention réduit la note. Un abattement de 5 % par an s’applique à partir de la troisième année suivant l’entrée en possession, dans la limite de 50 %. Au mieux, le taux effectif descend donc à 7,5 %.
La plus-value se calcule sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Pour un bien reçu par donation ou succession, c’est la valeur vénale au moment de la transmission qui sert de référence. Petite bonne nouvelle pour les héritiers : les plus-values dégagées lors de la liquidation d’une indivision successorale sont exonérées, un point utile si vous envisagez de sortir d’une indivision.
Nouveau : le prix d’achat forfaitaire à 40 %
Que faire quand personne ne sait à quel prix le bien a été acheté ou construit ? C’est fréquent avec les maisons familiales, les partages informels ou les biens hérités depuis longtemps.
L’article 9 de la loi de finances 2026 modifie l’article 78 du code des impôts directs et taxes assimilées. Désormais, lorsque le prix d’acquisition ou de création ne peut pas être déterminé, il est fixé forfaitairement à 40 % du prix de vente. La DGI a précisé les modalités dans la circulaire n° 09/MF/DGI/LF.2026 du 4 mars 2026.
Un exemple parle mieux. Une maison vendue 10 000 000 DA, sans aucun justificatif d’achat : le prix d’acquisition retenu sera de 4 000 000 DA, et la plus-value imposable de 6 000 000 DA. Revers de la médaille, avec ce forfait, les frais d’acquisition, d’entretien et d’amélioration ne sont pas déductibles. Si vous avez des factures et un acte d’achat, gardez-les.
Le droit de préemption du fisc réaménagé
L’administration fiscale peut racheter un bien quand elle estime le prix déclaré trop bas. La loi de finances 2026 a revu ce mécanisme : le délai pour l’exercer passe à trois mois après l’enregistrement, au lieu d’un an, et le prix de préemption est aligné sur le prix déclaré majoré des frais de vente.
Certaines cessions sont exclues du dispositif, notamment les ventes à des organismes publics, les biens destinés au culte, les ventes aux enchères et les transmissions familiales jusqu’au quatrième degré. Pour l’acheteur de bonne foi, le délai raccourci est plutôt une bonne nouvelle : l’incertitude dure moins longtemps.
Pendant la détention : taxe foncière et loyers
La taxe foncière sur les propriétés bâties est calculée sur une valeur locative fiscale au mètre carré, fixée par zone et sous-zone, multipliée par la surface. Le taux de base est de 3 %. Un abattement pour vétusté de 2 % par an est prévu, plafonné à 40 %. Les constructions neuves à usage d’habitation sont exonérées pendant sept ans.
Si vous mettez le logement en location, les loyers sont soumis à l’IRG catégorie revenus fonciers. D’après le communiqué du ministère des Finances publié après la loi de finances 2022, le taux est de 7 % pour les locations à usage d’habitation et de 15 % pour les locaux commerciaux ou professionnels. L’impôt se déclare sur le formulaire G n° 51 dans les vingt premiers jours du mois qui suit l’encaissement des loyers, et le montant payé constitue un crédit d’impôt déductible de l’IRG définitif.
Laisser un logement vide coûte désormais plus cher : la loi de finances 2025 a porté de 7 % à 10 % le taux majoré de taxe foncière applicable aux résidences secondaires non occupées.
L’impôt se déclare à partir du contrat de bail, qui doit être établi par écrit. Un bail enregistré protège aussi bien le propriétaire que le locataire en cas de litige.
Mourabaha, réhabilitation : les autres mesures
Deux dispositions de la loi de finances 2026 méritent d’être connues.
La première concerne la finance islamique. L’article 41 de la loi étend l’exonération des droits de mutation à titre onéreux, prévue pour l’acquisition d’un logement à usage principal d’habitation, aux achats financés par Mourabaha ou Ijara Mountahia Bitamlik. Jusqu’ici, le montage de ces financements, où la banque achète puis revend le bien, posait question. Pour comprendre ces formules, voir notre page sur le crédit immobilier sans intérêt.
La seconde touche les vieux logements. La loi de finances 2026 soumet la réhabilitation et la viabilisation d’anciens immeubles à usage d’habitation au taux réduit de TVA de 9 %. Pour un propriétaire qui rénove un immeuble ancien avec une entreprise, la facture baisse sensiblement.
À lire aussi
Chaque taxe s’applique à une étape précise, que nous détaillons ailleurs : la promesse de vente et ses 2,5 %, l’acte de vente et le paiement bancaire obligatoire, les droits de succession après un décès, et l’IRG sur les loyers pour un bien loué.
Questions fréquentes
Combien coûte une promesse de vente depuis 2026 ?
La promesse de vente d’un immeuble est soumise à un droit d’enregistrement de 2,5 %, puis l’acte définitif à 2,5 %. Une résiliation de promesse coûte un droit fixe de 5 000 DA.
Quel est le taux de l’impôt sur la plus-value immobilière ?
15 % libératoire pour un résident et 20 % pour un non-résident, avec un abattement de 5 % par an à partir de la troisième année de détention, limité à 50 %.
Comment est calculée la plus-value sans acte d’achat ?
Depuis le 1er janvier 2026, quand le prix d’acquisition ne peut pas être déterminé, il est fixé forfaitairement à 40 % du prix de vente. Les frais d’acquisition et de travaux ne sont alors pas déductibles.
Qui paie les droits d’enregistrement lors d’un achat ?
Dans la pratique, l’acheteur. Les parties peuvent toutefois prévoir une autre répartition dans l’acte.
Quel impôt sur les loyers d’un appartement ?
Les loyers d’un logement à usage d’habitation sont soumis à l’IRG au taux de 7 %, déclaré sur le formulaire G n° 51 dans les vingt premiers jours du mois suivant leur encaissement.
Sources
- Ministère des Finances : loi de finances pour 2026 (texte intégral)
- CNCC : principales dispositions fiscales de la loi de finances 2026
- Legal Doctrine : circulaire n° 09/MF/DGI/LF.2026 sur le prix d’acquisition
- Liberté : les précisions de la DGI sur la cession des biens immobiliers
- TSA : taxes sur l’immobilier, ce qui change en 2026
- Ministère des Finances : communiqué relatif à l’IRG revenus fonciers
- Direction générale des impôts : fiches particuliers (taxe foncière, IRG revenus fonciers, plus-values)
- Le guide complet : Acheter un logement ancien en Algérie
