Un parent souscripteur AADL décède avant d’avoir reçu ses clés. Un père locataire d’un logement OPGI depuis trente ans s’en va. Que devient le logement ? Dans ces situations, les règles classiques de la succession ne suffisent pas : le logement n’appartient pas encore au défunt, ou pas entièrement. C’est l’organisme, AADL ou OPGI, qui décide de la suite, selon des textes précis. Voici ce qu’ils prévoient en cas de décès d’un bénéficiaire de logement public.
Cette page fait partie de notre dossier sur la succession immobilière en Algérie.
Propriétaire ou pas encore : la question qui décide
Tout dépend du statut du logement au jour du décès. Si le défunt avait déjà un acte de propriété publié, le logement entre dans sa succession comme n’importe quel bien : frédha, attestation notariée, parts selon le code de la famille.
S’il était encore souscripteur, en location-vente ou simple locataire, il ne transmet pas un bien, mais un droit. Et ce droit ne passe aux héritiers que dans les conditions fixées par l’organisme.
Décès d’un souscripteur AADL
Pour la location-vente, la base est l’article 20 du décret exécutif n° 01-105 du 23 avril 2001, modifié et complété. L’AADL a publié une procédure de régularisation des cas de décès : le dossier peut être repris par un héritier du défunt, désigné comme nouveau bénéficiaire.
Concrètement, les héritiers doivent s’entendre sur celui qui reprend le dossier. Les autres ont deux possibilités : donner procuration notariée à l’un d’eux pour agir en leur nom, ou se désister par acte notarié en sa faveur. Sans cet accord, le dossier reste bloqué.
Une condition compte beaucoup : le paiement de la première tranche. En avril 2023, le ministre de l’Habitat indiquait que 1 276 dossiers de souscripteurs décédés ayant payé cette tranche avaient été régularisés, et précisait que les souscripteurs décédés après l’acceptation de leur dossier mais avant ce premier paiement ne pouvaient pas être transférés. Pour les souscripteurs AADL 3 encore en cours, renseignez-vous dès le décès auprès de la direction régionale de l’AADL.
Le dossier à déposer à l’AADL
La procédure publiée par l’AADL demande deux séries de pièces.
Pour le défunt :
- l’acte de décès ;
- la frédha, en original ou copie certifiée par le notaire ;
- les reçus des versements effectués ;
- la décision de pré-affectation du logement ;
- si le logement était déjà occupé, le contrat de location-vente ou un avis de paiement.
Pour l’héritier qui reprend le dossier :
- un acte de naissance n° 12 ;
- une copie de la carte d’identité nationale ;
- un certificat de résidence et une fiche familiale ;
- un justificatif de revenu, fiche de paie ou attestation de retraite.
S’y ajoutent, selon le cas, les procurations ou actes de désistement notariés des autres héritiers, avec leurs pièces d’identité.
Autre point rassurant : en 2017, l’AADL a décidé de ne plus considérer la frédha comme un critère d’exclusion. Des souscripteurs avaient été rejetés parce qu’ils figuraient comme héritiers d’un bien familial en indivision ; ce motif a été abandonné.
Décès d’un locataire OPGI
Pour un logement public locatif géré par un OPGI, c’est le décret exécutif n° 16-310 du 30 novembre 2016 qui organise le transfert du droit au bail. Il peut bénéficier aux descendants et ascendants du titulaire du bail, à condition qu’ils remplissent les critères d’accès au logement public locatif en vigueur.
Deux conditions s’ajoutent : l’accord exprès et écrit du bailleur, et l’apurement de tous les arriérés de loyer. Un dispositif exceptionnel, ouvert aussi à d’autres occupants pour les logements réceptionnés avant le 1er janvier 2004, a pris fin le 31 décembre 2019 après sa prorogation par le décret exécutif n° 18-01.
Une fois le bail transféré, le nouveau locataire peut, le cas échéant, demander à acheter le logement dans le cadre de la cession des logements OPGI.
Quand le défunt était déjà propriétaire
Si le défunt avait achevé le paiement et obtenu son acte, par exemple après une cession de logement social, un achat LPP ou la fin d’une location-vente AADL, le logement est un bien comme un autre. Il revient à tous les héritiers selon leurs parts, et non à celui qui y habite.
La suite suit le parcours classique : frédha, attestation notariée publiée, puis indivision, partage ou vente. Côté fiscal, le logement occupé par le défunt bénéficie d’une exonération des droits de succession.
LPP, LPA et autres formules
Pour les formules en accession, LPP auprès de l’ENPI ou LPA auprès d’un promoteur, aucune procédure publique aussi détaillée que celle de l’AADL n’est diffusée. La logique reste la même : l’organisme ou le promoteur demande la frédha et l’accord des héritiers sur celui qui poursuit le dossier et les paiements. Si un crédit bancaire est en cours, prévenez aussi la banque : l’assurance décès souscrite avec le prêt peut couvrir tout ou partie du capital restant dû.
Nos conseils aux familles
Agissez vite. Les échéances de location-vente ou de loyer continuent de courir, et les arriérés compliquent ensuite le transfert.
Mettez-vous d’accord avant de déposer le dossier. Le choix de l’héritier qui reprend le logement doit être formalisé chez le notaire. Il est prudent de prévoir, dans le même temps, comment les autres héritiers seront, le cas échéant, indemnisés pour ce qui a déjà été payé, afin d’éviter un conflit des années plus tard.
Questions fréquentes
Que devient un logement AADL après le décès du souscripteur ?
Le dossier peut être repris par un héritier, sur présentation de la frédha et des procurations ou désistements notariés des autres héritiers, selon la procédure de régularisation des cas de décès de l’AADL.
Le dossier AADL est-il transférable si la première tranche n’a pas été payée ?
Selon les déclarations du ministre de l’Habitat en 2023, les dossiers de souscripteurs décédés avant le paiement de la première tranche ne pouvaient pas être transférés.
Qui peut reprendre le bail d’un logement OPGI après un décès ?
Les descendants et ascendants du titulaire du bail qui remplissent les critères d’accès au logement public locatif, avec l’accord écrit du bailleur et après paiement des arriérés, selon le décret exécutif 16-310.
Quels documents pour régulariser un décès à l’AADL ?
L’acte de décès, la frédha, les reçus de versement et la décision de pré-affectation, plus l’acte de naissance n° 12, la carte d’identité, le certificat de résidence, la fiche familiale et un justificatif de revenu de l’héritier repreneur.
Un logement social acheté revient-il au conjoint qui y vit ?
Non. S’il était déjà la propriété du défunt, il revient à tous les héritiers selon leurs parts fixées par le code de la famille.
Sources
- AADL : procédure de régularisation des cas de décès
- La Patrie News : prise en charge des dossiers de souscripteurs décédés (avril 2023)
- Elkhadra : l’AADL et la frédha (2017)
- Décret exécutif n° 16-310 du 30 novembre 2016 : transfert du droit au bail d’un logement public locatif
- Lkeria : prorogation par le décret exécutif 18-01
